Давно прошли те времена, когда все сдаваемые ГК дома имели квартиры, полностью готовые к проживанию: с розетками, сантехникой, обоями и паркетом. Сейчас принято приобретать голые необработанные стены и доводить их до ума самостоятельно. Кто-то тратит на это месяцы, кому-то на ремонт требуются годы... Может быть, лчше купить готовое? Или все же вкладывать душу-силы-здоровье-время-деньги в свое, родное?
Примерами реализации полностью готовых квартир Москва не блещет. По оценке Vesco Realty, на рынке новостроек представлены очень ограниченные объемы предложения квартир с отделкой - не более 2-3 % от общих показателей. Причина проста - как утверждают эксперты, подобное жилье не пользуется спросом у покупателей. А значит, рынок такие проекты не приветствует. В отличие от муниципальных властей, требующих от девелоперов полностью подготовить к проживанию квартиры для разных категорий льготников.
Один из примеров - жилье, предназначенное для переселенцев из пятиэтажек, дома которых идут под снос. Ремонт в них действительно делается. Правда, Карина Дохикян, директор департамента городской недвижимости «Century 21 Серебряный век», оценивает внутреннюю отделку в таких домах как плохую. «Отделкой этих квартир занимаются сами строители, и качество таких работ очень низкое. Но тем не менее оно выигрывает в сравнении с постсоветской отделкой квартир».
Юлия Гераськина, директор отделения «На Ленинском» Управления новостроек «МИЭЛЬ» упоминает о выставленных в свободную продажу предложениях, составляющих долю города (т. е. изначально предназначенных под распределение очередникам). В этом случае под отделкой понимается самый простой ремонт: монтаж входных дверей, не всегда со стяжкой, разведение электропроводки по квартире, выравнивание стен, наклеивание обоев, покрытие пола линолеумом, установка сантехники, отделка плиткой. Разница в цене между отделанной и пустой квартирой, по оценке Ю. Гераськиной («МИЭЛЬ»), в среднем по рынку варьируется от $80 до 250 за 1 кв.м, в «МИЭЛЬ» эта цифра составляет порядка $150.
Другой вариант домов с готовыми для проживания квартирами - например, те, что строит «Главмосстрой» по государственной программе «Молодая семья» (схема получения молодой семьей квартиры (по информации Карины Дохикян: жесткий отбор, первоначальная оплата - 10 %, кредит государства на остальную сумму - на 30 лет, квартира переходит в право собственности только после 100 %-ной оплаты. За детей - скидки. Все квартиры для семей «до тридцати» имеют стандартную отделку: встроенные шкафы, сантехника, обои, ламинат, отопление, электропроводка, пластиковые стеклопакеты, застекленная лоджия. В таком виде и продаются.
И все же можно назвать проекты экономкласса с готовыми квартирами, имеющие удачную судьбу на коммерческом рынке. Это востребованные покупателями новостройки компании «ПИК» в Новокуркине, дома компании «МИЭЛЬ» в ближайшем Подмосковье - в Балашихе и Долгопрудном. Отделанные квартиры там пользовались хорошим спросом, и на сегодняшний день их осталось совсем немного.
КВАРТИРЫ: РЕМОНТ HAUT DEVELOPER
На сегодняшний день в секторе элитной жилой недвижимости и домов бизнес-класса девелоперские предложения для желающих заплатить и прийти «на все готовенькое» можно пересчитать по пальцам. И это несмотря на то, что уже в первом по-настоящему элитном доме можно было приобрести апартаменты с ремонтом. Речь идет об Агаларов Хаус на Большой Грузинской улице, знаменитом не только тем, что для 1998 года цена 1 кв.м в нем была выше фантастических на тот момент $5 000, но и тем, что уже тогда в доме категории de luxe выставлялись на продажу квартиры с отделкой. Сейчас цена за 1 кв.м в Агаларове не опускается ниже $25 000-30 000. Но на рынке такие объекты появляются очень нечасто.
Из современных готовых элитных объектов эксперты называют только жилой комплекс «Коперник» на Большой Якиманке, часть квартир в котором, согласно плану застройщика, приобретет статус апартаментов с последующей возможностью выкупа и будет реализовываться только с отделкой. Стоимость отделочных работ в таких квартирах, по оценке SESEGAR Group, закладывается в диапазоне $7000-8 000 за 1 кв.м.
Что касается новых проектов, готовые квартиры могут появиться в элитном доме «Аквамарин» (Озерковская набережная, д. 26) и жилом комплексе бизнес-класса «Северный парк» (Ленинградское шоссе, вл. 25). Девелоперы этих проектов планируют на начальных этапах строительства заключать инвестконтракты на квартиры с отделкой. По словам Веры Лукиной, директора департамента городского жилья Vesco Realty, при заключении такого договора дополнительно оговариваются параметры планировки и отделки квартиры, в результате после сдачи объекта ГК клиент получает в собственность полностью готовую квартиру.
Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор SESEGAR Group, упоминает о новом элитном проекте в Замоскворечье, где в одном из корпусов, согласно планам девелопера, все квартиры также будут сдаваться с отделкой. Вера Лукина уточняет, что сегодня готовые квартиры в основном предлагаются все же от лица частных инвесторов, выкупивших объекты на начальных этапах строительства и осуществивших ремонт собственными силами либо воспользовавшихся подрядными услугами девелопера. К примеру, в ЖК «Гранд-парк» порядка 25% квартир выставлено на рынок после осуществления ремонтных и отделочных работ (стоимость от $ 5 200 до 6 500 за 1 кв.м).
Несомненно, стоит упомянуть два пилотных дома в коттеджном поселке Silver place на ул. Таманской в Серебряном Бору, считает Татьяна Ван Граафайланд. На начальном этапе работ к проектам домов были подключены лучшие архитектурные бюро Москвы (Айрапетова и Хазанова). Для девелопера наличие пилотных домов с финальной отделкой, полным комплектом мебели и технических новинок (включая плазму, музыкальную аппаратуру, полностью оборудованную кухню) существенно облегчало последующую продажу домов без отделки. С одной стороны, клиенты, чей бюджет не выходил за границы стоимости коттеджа с отделкой shell&core, заряжались дизайнерскими идеями и претворяли их в жизнь в собственных коттеджах. С другой - покупатели, чей бюджет позволял свободу маневра, с радостью обнаруживали, что готовы жить в домах с отделкой экстракласса, куда оставалось занести только личные вещи. В результате пилотные коттеджи были проданы по пять миллионов евро. Полная же стоимость коттеджа без отделки в зависимости от метража колеблется в диапазоне от €3 800 000 до 4 000 000.
РАВНЕНИЕ НА ЗАПАД!
Как известно, на Западе практика продаж квартир shell & core (т. е. под чистовую отделку, со свободной планировкой) отсутствует. Существует международный стандарт, согласно которому квартиры в новых домах выставляются на продажу исключительно с отделкой «под ключ». «Квартиру без отделки просто не примет госкомиссия, - утверждает Карина Дохикян, - потому что это не жилье. Это просто голые стены, пол и потолок. Но не квартира для проживания!» Так что, даже располагая необходимыми финансами и желанием приобрести квартиру с отделкой shell&core (попросту без отделки), сделать это невозможно.
А вот чуть ли не с индейкой, готовящейся в духовке к приходу будущего хозяина, - сплошь и рядом. Александр Дьяченко, директор по развитию компании Welhome, рассказывает, как однажды он был в лондонском пентхаусе, который купил Стинг. Там было готово абсолютно все: вплоть до тапочек в прихожей и рубашек в платяном шкафу. А серебряных ведерках стояло охлаждающееся шампанское. Квартира продавалась именно в таком виде!
На Западе подобные проекты очень популярны. Рынок стабилен, цены прогнозируемы, вкусы изучены, возможные варианты проверены - и конкуренция среди девелоперов высока. Кроме того, важен здесь и человеческий фактор. «Люди на Западе меняют жилье гораздо чаще, чем у нас, и относятся к подобным процедурам гораздо проще, чем мы, - утверждает Ирина Егорова, директор по маркетингу агентства элитной недвижимости Hermitage-Realty. - Они быстрее выбирают, проще покупают и легче расстаются с имеющимся в пользу чего-то нового. Добавьте к этому привычные для большинства переезды из города в город или из страны в страну, связанные с учебой-работой-женитьбой - так что времени на тщательное обдумывание цветовой гаммы гостиной попросту нет». «Никому из покупателей квартир в Лондоне, Париже или Брюсселе и в страшном сне не приснится ремонтный «компот», состоящий из миллиона ингредиентов: добавьте шпаклевки, затем стяжки, выровняйте пол с потолком, отциклюйте, отшпатлюйте. К подвигам такого рода никто не готов», - говорит Татьяна Ван Граафайланд.
ЧТО ВО БЛАГО, ЧТО ВО ВРЕД
Первый и самый, пожалуй, важный плюс готовой квартиры - возможность вселиться немедленно, миновав стадию бесконечного ремонта, что экономит владельцу квартиры, по подсчетам, от 3 до 12 месяцев (средние сроки самостоятельного ремонта квартиры).
Второе архиважное преимущество - как ни странно, финансовая экономия. Речь идет о покупателях, приобретающих жилье через ипотечный кредит. Подобные предложения позволяют им получить сносный ремонт при минимуме вложений. По словам Юлии Гераськиной («МИЭЛЬ»), покупателей, считающих деньги, в полной мере устраивают текущие предложения рынка. Для экономящих средства очень важно ограничить свои расходы в первое время после покупки квартиры. А сделать ремонт по рыночной стоимости гораздо дороже, чем по расценкам застройщика.
Ирина Егорова (Hermitage-Realty) отмечает, что удобство жилья с отделкой очевидно также и для тех, кто приобретает квартиру не для собственного проживания, а, например, для сдачи в аренду.
А вот наиболее проблемным фактором подобных предложений, как отметили все эксперты, является качество ремонта (или соотношение цена-качество). У покупателя, не видевшего процесса работ собственными глазами, могут возникнуть сомнения как в качестве материалов, так и в их реальной стоимости.
Еще один минус, замеченный Александром Дьяченко, - это ограничение возможности для интерьерного самовыражения - в готовых квартирах сложнее создать обстановку «под себя» и быть полностью удовлетворенным ею. Не секрет, что зачастую приглашенные дизайнеры рассматривают каждый новый проект скорее как способ самовыражения, но не отображение клиентских предпочтений.
Другой ограничитель желания прийти «на готовенькое» - стоимость качественного (!) ремонта (что совершенно не противоречит финансовой экономии при ипотечном кредите). По оценке Ирины Егоровой (Hermitage-Realty), доля ремонта в цене 1 кв.м дорогой новостройки составляет как минимум 1/5 часть (т. е. 20%), а как максимум - 80-100%. И при достаточно высокой стоимости квадратного метра такое изначальное удорожание квартиры является ощутимым для покупателя.
И последнее, скорее девелоперское «фи» - при нынешнем состоянии рынка и покупательских предпочтениях продавать готовые апартаменты несравнимо сложнее, чем реализовывать квартиры без отделки.
В ПЕРСПЕКТИВЕ
Увеличение количества квартир, сдаваемых в готовом виде, эксперты рынка относят на перспективу. Основной фактор, необходимый для этого, - стабилизация рынка. Именно он повлечет за собой увеличение предложений в новостройках и возрастание конкуренции между застройщиками. Тогда готовность квартиры к немедленному вселению станет очевидным конкурентным преимуществом. Но это вопрос будущего.
Как промежуточный вариант, только начинающий развиваться, - партнерство девелоперов, мебельных компаний и дизайн-бюро, создающих совместный проект - готовую квартиру. При таком раскладе, по словам Карины Дохикян, проколов почти не бывает: когда заходит покупатель и говорит, что все красиво, все нравится, но диван, например, ужасен и не годится цвет стен - тут же появляется человек и говорит, что поменять и то и другое - не проблема. Все исправят завтра же и совершенно бесплатно. «И, знаете, человек соглашается. Люди, у которых есть деньги, не обладают свободным време¬нем в достаточном количестве, чтобы контролировать ремонт и «гонять» рабочих», - добавляет К. Дохикян.
Развитие идет по спирали: в начале, в раннее постсоветское время, - отказ от квартир с навязанным муниципальным ремонтом и создание жилого пространства согласно собственному вкусу и финансовым возможностям. Затем неизбежная переоценка ценностей: что важнее - полнейшая удовлетворенность полученным результатом путем многомесячных мытарств или легкое приобретение и сэкономленное время? И результат будет таким, к какому какое-то время назад пришла Европа: современный покупатель, научившийся бережно относиться к своему времени, здоровью и финансам, перестанет рассматривать «заманчивые» предложения shell&core и отдаст предпочтение недвижимости с грамотным и правильным ремонтом
Примерами реализации полностью готовых квартир Москва не блещет. По оценке Vesco Realty, на рынке новостроек представлены очень ограниченные объемы предложения квартир с отделкой - не более 2-3 % от общих показателей. Причина проста - как утверждают эксперты, подобное жилье не пользуется спросом у покупателей. А значит, рынок такие проекты не приветствует. В отличие от муниципальных властей, требующих от девелоперов полностью подготовить к проживанию квартиры для разных категорий льготников.
Один из примеров - жилье, предназначенное для переселенцев из пятиэтажек, дома которых идут под снос. Ремонт в них действительно делается. Правда, Карина Дохикян, директор департамента городской недвижимости «Century 21 Серебряный век», оценивает внутреннюю отделку в таких домах как плохую. «Отделкой этих квартир занимаются сами строители, и качество таких работ очень низкое. Но тем не менее оно выигрывает в сравнении с постсоветской отделкой квартир».
Юлия Гераськина, директор отделения «На Ленинском» Управления новостроек «МИЭЛЬ» упоминает о выставленных в свободную продажу предложениях, составляющих долю города (т. е. изначально предназначенных под распределение очередникам). В этом случае под отделкой понимается самый простой ремонт: монтаж входных дверей, не всегда со стяжкой, разведение электропроводки по квартире, выравнивание стен, наклеивание обоев, покрытие пола линолеумом, установка сантехники, отделка плиткой. Разница в цене между отделанной и пустой квартирой, по оценке Ю. Гераськиной («МИЭЛЬ»), в среднем по рынку варьируется от $80 до 250 за 1 кв.м, в «МИЭЛЬ» эта цифра составляет порядка $150.
Другой вариант домов с готовыми для проживания квартирами - например, те, что строит «Главмосстрой» по государственной программе «Молодая семья» (схема получения молодой семьей квартиры (по информации Карины Дохикян: жесткий отбор, первоначальная оплата - 10 %, кредит государства на остальную сумму - на 30 лет, квартира переходит в право собственности только после 100 %-ной оплаты. За детей - скидки. Все квартиры для семей «до тридцати» имеют стандартную отделку: встроенные шкафы, сантехника, обои, ламинат, отопление, электропроводка, пластиковые стеклопакеты, застекленная лоджия. В таком виде и продаются.
И все же можно назвать проекты экономкласса с готовыми квартирами, имеющие удачную судьбу на коммерческом рынке. Это востребованные покупателями новостройки компании «ПИК» в Новокуркине, дома компании «МИЭЛЬ» в ближайшем Подмосковье - в Балашихе и Долгопрудном. Отделанные квартиры там пользовались хорошим спросом, и на сегодняшний день их осталось совсем немного.
КВАРТИРЫ: РЕМОНТ HAUT DEVELOPER
На сегодняшний день в секторе элитной жилой недвижимости и домов бизнес-класса девелоперские предложения для желающих заплатить и прийти «на все готовенькое» можно пересчитать по пальцам. И это несмотря на то, что уже в первом по-настоящему элитном доме можно было приобрести апартаменты с ремонтом. Речь идет об Агаларов Хаус на Большой Грузинской улице, знаменитом не только тем, что для 1998 года цена 1 кв.м в нем была выше фантастических на тот момент $5 000, но и тем, что уже тогда в доме категории de luxe выставлялись на продажу квартиры с отделкой. Сейчас цена за 1 кв.м в Агаларове не опускается ниже $25 000-30 000. Но на рынке такие объекты появляются очень нечасто.
Из современных готовых элитных объектов эксперты называют только жилой комплекс «Коперник» на Большой Якиманке, часть квартир в котором, согласно плану застройщика, приобретет статус апартаментов с последующей возможностью выкупа и будет реализовываться только с отделкой. Стоимость отделочных работ в таких квартирах, по оценке SESEGAR Group, закладывается в диапазоне $7000-8 000 за 1 кв.м.
Что касается новых проектов, готовые квартиры могут появиться в элитном доме «Аквамарин» (Озерковская набережная, д. 26) и жилом комплексе бизнес-класса «Северный парк» (Ленинградское шоссе, вл. 25). Девелоперы этих проектов планируют на начальных этапах строительства заключать инвестконтракты на квартиры с отделкой. По словам Веры Лукиной, директора департамента городского жилья Vesco Realty, при заключении такого договора дополнительно оговариваются параметры планировки и отделки квартиры, в результате после сдачи объекта ГК клиент получает в собственность полностью готовую квартиру.
Татьяна Ван Граафайланд, PR-директор SESEGAR Group, упоминает о новом элитном проекте в Замоскворечье, где в одном из корпусов, согласно планам девелопера, все квартиры также будут сдаваться с отделкой. Вера Лукина уточняет, что сегодня готовые квартиры в основном предлагаются все же от лица частных инвесторов, выкупивших объекты на начальных этапах строительства и осуществивших ремонт собственными силами либо воспользовавшихся подрядными услугами девелопера. К примеру, в ЖК «Гранд-парк» порядка 25% квартир выставлено на рынок после осуществления ремонтных и отделочных работ (стоимость от $ 5 200 до 6 500 за 1 кв.м).
Несомненно, стоит упомянуть два пилотных дома в коттеджном поселке Silver place на ул. Таманской в Серебряном Бору, считает Татьяна Ван Граафайланд. На начальном этапе работ к проектам домов были подключены лучшие архитектурные бюро Москвы (Айрапетова и Хазанова). Для девелопера наличие пилотных домов с финальной отделкой, полным комплектом мебели и технических новинок (включая плазму, музыкальную аппаратуру, полностью оборудованную кухню) существенно облегчало последующую продажу домов без отделки. С одной стороны, клиенты, чей бюджет не выходил за границы стоимости коттеджа с отделкой shell&core, заряжались дизайнерскими идеями и претворяли их в жизнь в собственных коттеджах. С другой - покупатели, чей бюджет позволял свободу маневра, с радостью обнаруживали, что готовы жить в домах с отделкой экстракласса, куда оставалось занести только личные вещи. В результате пилотные коттеджи были проданы по пять миллионов евро. Полная же стоимость коттеджа без отделки в зависимости от метража колеблется в диапазоне от €3 800 000 до 4 000 000.
РАВНЕНИЕ НА ЗАПАД!
Как известно, на Западе практика продаж квартир shell & core (т. е. под чистовую отделку, со свободной планировкой) отсутствует. Существует международный стандарт, согласно которому квартиры в новых домах выставляются на продажу исключительно с отделкой «под ключ». «Квартиру без отделки просто не примет госкомиссия, - утверждает Карина Дохикян, - потому что это не жилье. Это просто голые стены, пол и потолок. Но не квартира для проживания!» Так что, даже располагая необходимыми финансами и желанием приобрести квартиру с отделкой shell&core (попросту без отделки), сделать это невозможно.
А вот чуть ли не с индейкой, готовящейся в духовке к приходу будущего хозяина, - сплошь и рядом. Александр Дьяченко, директор по развитию компании Welhome, рассказывает, как однажды он был в лондонском пентхаусе, который купил Стинг. Там было готово абсолютно все: вплоть до тапочек в прихожей и рубашек в платяном шкафу. А серебряных ведерках стояло охлаждающееся шампанское. Квартира продавалась именно в таком виде!
На Западе подобные проекты очень популярны. Рынок стабилен, цены прогнозируемы, вкусы изучены, возможные варианты проверены - и конкуренция среди девелоперов высока. Кроме того, важен здесь и человеческий фактор. «Люди на Западе меняют жилье гораздо чаще, чем у нас, и относятся к подобным процедурам гораздо проще, чем мы, - утверждает Ирина Егорова, директор по маркетингу агентства элитной недвижимости Hermitage-Realty. - Они быстрее выбирают, проще покупают и легче расстаются с имеющимся в пользу чего-то нового. Добавьте к этому привычные для большинства переезды из города в город или из страны в страну, связанные с учебой-работой-женитьбой - так что времени на тщательное обдумывание цветовой гаммы гостиной попросту нет». «Никому из покупателей квартир в Лондоне, Париже или Брюсселе и в страшном сне не приснится ремонтный «компот», состоящий из миллиона ингредиентов: добавьте шпаклевки, затем стяжки, выровняйте пол с потолком, отциклюйте, отшпатлюйте. К подвигам такого рода никто не готов», - говорит Татьяна Ван Граафайланд.
ЧТО ВО БЛАГО, ЧТО ВО ВРЕД
Первый и самый, пожалуй, важный плюс готовой квартиры - возможность вселиться немедленно, миновав стадию бесконечного ремонта, что экономит владельцу квартиры, по подсчетам, от 3 до 12 месяцев (средние сроки самостоятельного ремонта квартиры).
Второе архиважное преимущество - как ни странно, финансовая экономия. Речь идет о покупателях, приобретающих жилье через ипотечный кредит. Подобные предложения позволяют им получить сносный ремонт при минимуме вложений. По словам Юлии Гераськиной («МИЭЛЬ»), покупателей, считающих деньги, в полной мере устраивают текущие предложения рынка. Для экономящих средства очень важно ограничить свои расходы в первое время после покупки квартиры. А сделать ремонт по рыночной стоимости гораздо дороже, чем по расценкам застройщика.
Ирина Егорова (Hermitage-Realty) отмечает, что удобство жилья с отделкой очевидно также и для тех, кто приобретает квартиру не для собственного проживания, а, например, для сдачи в аренду.
А вот наиболее проблемным фактором подобных предложений, как отметили все эксперты, является качество ремонта (или соотношение цена-качество). У покупателя, не видевшего процесса работ собственными глазами, могут возникнуть сомнения как в качестве материалов, так и в их реальной стоимости.
Еще один минус, замеченный Александром Дьяченко, - это ограничение возможности для интерьерного самовыражения - в готовых квартирах сложнее создать обстановку «под себя» и быть полностью удовлетворенным ею. Не секрет, что зачастую приглашенные дизайнеры рассматривают каждый новый проект скорее как способ самовыражения, но не отображение клиентских предпочтений.
Другой ограничитель желания прийти «на готовенькое» - стоимость качественного (!) ремонта (что совершенно не противоречит финансовой экономии при ипотечном кредите). По оценке Ирины Егоровой (Hermitage-Realty), доля ремонта в цене 1 кв.м дорогой новостройки составляет как минимум 1/5 часть (т. е. 20%), а как максимум - 80-100%. И при достаточно высокой стоимости квадратного метра такое изначальное удорожание квартиры является ощутимым для покупателя.
И последнее, скорее девелоперское «фи» - при нынешнем состоянии рынка и покупательских предпочтениях продавать готовые апартаменты несравнимо сложнее, чем реализовывать квартиры без отделки.
В ПЕРСПЕКТИВЕ
Увеличение количества квартир, сдаваемых в готовом виде, эксперты рынка относят на перспективу. Основной фактор, необходимый для этого, - стабилизация рынка. Именно он повлечет за собой увеличение предложений в новостройках и возрастание конкуренции между застройщиками. Тогда готовность квартиры к немедленному вселению станет очевидным конкурентным преимуществом. Но это вопрос будущего.
Как промежуточный вариант, только начинающий развиваться, - партнерство девелоперов, мебельных компаний и дизайн-бюро, создающих совместный проект - готовую квартиру. При таком раскладе, по словам Карины Дохикян, проколов почти не бывает: когда заходит покупатель и говорит, что все красиво, все нравится, но диван, например, ужасен и не годится цвет стен - тут же появляется человек и говорит, что поменять и то и другое - не проблема. Все исправят завтра же и совершенно бесплатно. «И, знаете, человек соглашается. Люди, у которых есть деньги, не обладают свободным време¬нем в достаточном количестве, чтобы контролировать ремонт и «гонять» рабочих», - добавляет К. Дохикян.
Развитие идет по спирали: в начале, в раннее постсоветское время, - отказ от квартир с навязанным муниципальным ремонтом и создание жилого пространства согласно собственному вкусу и финансовым возможностям. Затем неизбежная переоценка ценностей: что важнее - полнейшая удовлетворенность полученным результатом путем многомесячных мытарств или легкое приобретение и сэкономленное время? И результат будет таким, к какому какое-то время назад пришла Европа: современный покупатель, научившийся бережно относиться к своему времени, здоровью и финансам, перестанет рассматривать «заманчивые» предложения shell&core и отдаст предпочтение недвижимости с грамотным и правильным ремонтом