Все, что вы хотели знать о коттеджных поселках Подмосковья: история рынка, популярные направления, самые доступные и самые дорогие дома.
Организованные поселки с домами для отдыха государственной, научной и творческой элиты появились в Подмосковье еще в XIX веке. Как правило, они располагались в красивых местах, рядом с водоемами, имели хорошие подъездные пути. Многие из тех поселений существуют и по сей день, их называют стародачными. Благодаря расположению они по-прежнему престижны и нередко преобразуются в современные элитные поселки.
Рынок родился в 1870 году
«Самым первым коттеджным поселком Подмосковья считается Немчиновка, застройка которой началась в 1870 году, — обращается к истории Елена Сергеева, руководитель управления инвестиционных проектов загородной недвижимости компании «Русский дом недвижимости». — Примерно в те же годы появились и многие другие известные поселки, к примеру знаменитое Переделкино». Современные комплексы, в том виде, в каком мы представляем их сегодня, строят под Москвой с начала 90-х годов XX века. «В это время крупные компании начали возводить коттеджные поселки для своих сотрудников, — говорит Геннадий Теряев, директор по развитию Rodex Group. — К массовому потребителю загородное жилье пришло чуть позже». «Первым стало застраиваться западное направление — как наиболее благополучное с точки зрения экологии, — рассказывает Елена Сергеева. — Одним из самых известных поселков из построенных тогда с нуля была «Балтия». Однако подобных «Балтии» было немного. «В те времена на рынке превалировали стихийная застройка и продажа земли без подряда, — рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». — А первые поселки с единой концепцией застройки появились в Подмосковье в конце 90-х – начале 2000-х годов». «Новый импульс развития загородный рынок получил с 2000 года, когда отечественная экономика во многом оправилась от кризиса 1998 года, а спрос на качественное жилье заметно вырос, — подтверждает Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». — Фактически с тех пор началась эпоха строительства организованных коттеджных поселков в Подмосковье». Застройщики принялись осваивать Московскую область с запада и юга — в первую очередь коттеджными поселками застраивались Рублево-Успенское, Минское, Калужское, Пятницкое, Волоколамское, Куркинское направления. «В числе первых девелоперов можно назвать такие компании, как «Сапсан», «Альтервест», корпорация «Подмосковье», а также девелоперов поселков «Рождествено» и «Николино», — говорит Владимир Яхонтов. — Среди появившихся поселков можно было встретить как экономкласс, так и «де люкс» — спрос был значительным во всех сегментах».
Операторы и землевладельцы
Рынку загородной недвижимости Московского региона потребовалось совсем немного времени, чтобы встать на ноги. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к началу 2008 года в регионе действовали порядка 180 операторов — застройщиков и риелторов. Татьяна Калюжнова считает, что сейчас на коттеджном рынке в равной степени представлены чистые девелоперы (застройщики, не продающие свои поселки самостоятельно), чистые риелторы (только продавцы), девелоперы-продавцы (застройщики, продающие самостоятельно) и продавцы-девелоперы (риелторы, продающие чужие поселки, но также инвестирующие в собственные проекты). Сегодняшние флагманы рынка загородной недвижимости Подмосковья — компании «Инком-Недвижимость», «МИЭЛЬ», Rodex Group, Blackwood, «Открытые инвестиции». Интересно, что среди крупных землевладельцев Подмосковья фигурируют не только профильные для рынка недвижимости компании. «К примеру, значительные площади подмосковной земли находятся в собственности «Вимм-Билль-Данн»: земельный ресурс компании оценивается в 20 тысяч га», — говорит Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome. По словам эксперта, крупными землевладельцами можно назвать компании «Гута», ГК КРТ, «Земельная агропромышленная корпорация», «Ведомство», «Центр Капитал», «Абсолют банк», «Вашъ финансовый попечитель», банк «Визави», «Промсвязьнедвижимость», «Ист-Лайн», «Инком», «МИЭЛЬ», Rodex Group и MCG. «Большой пул земель находится под управлением УК «Масштаб», владеющей бывшими территориями совхоза «Коммунарка», — добавляет Владимир Кузнецов. — Политику увеличения портфеля земель проводят компании Millhouse Capital (с помощью активного участия в земельных аукционах) и «Открытые инвестиции» («Интеррос»)».
Новорижское шоссе размером с Ленобласть
Назвать точно число коттеджных поселков под Москвой довольно сложно; эксперты приводят разные цифры. Елена Сергеева сообщила, что в Подмосковье построено уже более 300 коттеджных поселков. По данным Welhome, в регионе насчитывается 527 организованных поселков, находящихся в различной степени готовности. Владимир Кузнецов полагает, что на рынке представлено 40–55 тысяч объектов — домов, таунхаусов и участков. Если говорить об объеме предложения, то на конец 2007 года продажи велись в 309 коттеджных поселках, — такие данные привела Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. По оценке эксперта, за минувший год на рынке появились около 62 новых проектов — практически в два раза больше, чем в 2006 году. Впрочем, некоторые специалисты уже видят горизонты загородного рынка Московского региона. «Сейчас рынок находится в стадии насыщения и темпы выхода новых проектов существенно снизились, — отмечает Владимир Кузнецов. — Наметилась тенденция освоения больших земельных пулов, в связи с чем на рынок выходят так называемые мегапроекты».
Безусловный лидер по числу коттеджных поселков — Новорижское направление (Новорижское и Волоколамское шоссе). По информации Welhome, здесь насчитывается 152 проекта — примерно столько, сколько во всей Ленинградской области. Как сообщила Мария Литинецкая, в 2007 году на Новорижском шоссе открылись продажи в 16 поселках.
Благодаря 13 новым проектам, в которых начались продажи в прошлом году, на второе место вышло Калужско-Киевское направление. «Набирающая обороты популярность этого направления в первую очередь связана с хорошей транспортной доступностью, ведь Киевское и Боровское шоссе расширены и обновлены до района аэропорта «Внуково», — объясняет Владимир Яхонтов. — Кроме того, экологическая ситуация здесь вполне благоприятная». Со второго места Калужское и Киевское шоссе вытеснили не кого-нибудь, а обросшее легендами Рублево-Успенское направление. Кстати, к нему московские девелоперы относят не только одноименную трассу, но также Ильинское и Сколковское шоссе. К этим магистралям, по данным Welhome, привязаны 87 коттеджных поселков разной степени готовности, из которых пять объявили о начале продаж в прошлом году. Столичные эксперты отмечают также активность девелоперов на Дмитровском, Ярославском, Каширском и Минском направлениях. Львиная доля организованных коттеджных поселков приходится на западные территории. Эксперты также констатируют, что все активнее застраиваются северное и южное направления, ранее считавшиеся непрестижными. Сильно отстает лишь восток: вдоль Щелковского, Рязанского, Носовихинского и Егорьевского шоссе вместе взятых, как свидетельствует Welhome, расположен лишь 21 коттеджный поселок.
От 100 тысяч до 100 миллионов
В отличие от столичного квартирного рынка, на котором цены на недвижимость повышаются скачкообразно, загородный рынок Москвы более стабилен по темпам ценового роста. Здесь все достаточно просто: ежегодно коттеджи в Подмосковье дорожают как минимум на треть. В качестве лидера 2007 года эксперты Blackwood выделяют Киевское шоссе, где стоимость домовладений увеличилась в среднем на 64 процента. По словам Марии Литинецкой, такой скачок вызван ростом популярности направления, который, в свою очередь, обусловлен реконструкцией трассы и увеличением ее пропускной способности. Все-таки не зря о московских пробках ходят легенды, если расширение проезжей части отдельно взятой дороги способно стать стимулом для покупки загородного жилья вокруг нее…
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость загородного дома с участком в организованном коттеджном поселке под Москвой составляет почти 1,4 миллионов долларов, а средняя стоимость квадратного метра — около 3950 долларов. На март 2008 года самые дорогие метры, разумеется, на Рублевке — в среднем по 8242 доллара. Коттеджи на Новорижском шоссе предлагались по 4615 долларов за метр, на Калужском и Киевском шоссе — по 3126 и 3318 долларов соответственно. Самая дешевая загородная недвижимость на Щелковском шоссе — средняя цена квадратного метра здесь, как указывают «Индикаторы рынка недвижимости», составляет 1563 доллара. Если говорить о конкретных предложениях, то самые доступные коттеджные поселки — их называют «дальние дачи» — обнаружены на Ярославском шоссе. Это «Татьянино» (120 км от МКАД), «Наумово» (110 км), «Заповедное» (92 км), «Курганиха» (97 км). Как констатируют столичные риелторы, там еще можно найти небольшой коттедж с участком минимальной площади даже за 100 тысяч долларов. Нетрудно догадаться, что самые дорогие коттеджи — в другой стороне от Москвы: на Рублево-Успенском шоссе. К примеру, в 19 км от МКАД дом площадью 920 кв.м с участком почти 1,5 га может обойтись покупателю в 15 миллионов долларов. В организованных коттеджных поселках Подмосковья рекордные цены зарегистрированы в «Жуковке XXI», в 9 км от кольцевой: особняк площадью 1,5 тысяч кв. м на участке 2 га стоит 21 миллион. Любопытно, что в пятерку самых дорогих поселков Московской области попали два проекта на Минском шоссе — «Стольное» и «Довиль». Максимальные цены на дома достигают здесь 12 и 10 миллионов долларов соответственно. Ну а ценовой чемпион загородного рынка столичного региона — уже ставший знаменитым особняк за 100 миллионов долларов, оказавшийся на восьмом месте в рейтинге самых дорогих домов планеты, составленном журналом Forbes. Напомним, что это поместье, расположенное в 24 км от Москвы, состоит из дома площадью чуть больше 1000 кв. м, нескольких гостевых «домиков» и… центра отдыха на 8,5 тысяч кв. м.
Миллиардные планы
Одна из интересных тенденций рынка загородной недвижимости — девелоперам уже не хватает Подмосковья. В прошедшем году были анонсированы два крупных проекта вне Московской области. В апреле состоялась презентация поселка «Гагаринлэнд», который раскинется в 150 км от Москвы по Минскому шоссе, в Смоленской области. На территории 500 га, кроме жилых домов, запланированы аэроклуб с вертолетной площадкой, теннисные корты, спортивные площадки, фитнес-клуб и кинотеатр. А «Большая земельная компания» инвестирует около 450 миллионов долларов в строительство курорта «Экомир» в 90 км от Москвы — это в Калужской области. «В текущем году рынок находится в ожидании запуска мегапроектов, получивших поддержку правительства в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», — говорит Владимир Кузнецов. — Это «А101», 13 000 га на Калужском направлении; «Рублево-Архангельское», 430 га на Новорижском шоссе, и «Большое Домодедово» на Каширском шоссе».
Тринадцать тысяч гектаров! Все-таки далеко еще Петербургу до Москвы.
Организованные поселки с домами для отдыха государственной, научной и творческой элиты появились в Подмосковье еще в XIX веке. Как правило, они располагались в красивых местах, рядом с водоемами, имели хорошие подъездные пути. Многие из тех поселений существуют и по сей день, их называют стародачными. Благодаря расположению они по-прежнему престижны и нередко преобразуются в современные элитные поселки.
Рынок родился в 1870 году
«Самым первым коттеджным поселком Подмосковья считается Немчиновка, застройка которой началась в 1870 году, — обращается к истории Елена Сергеева, руководитель управления инвестиционных проектов загородной недвижимости компании «Русский дом недвижимости». — Примерно в те же годы появились и многие другие известные поселки, к примеру знаменитое Переделкино». Современные комплексы, в том виде, в каком мы представляем их сегодня, строят под Москвой с начала 90-х годов XX века. «В это время крупные компании начали возводить коттеджные поселки для своих сотрудников, — говорит Геннадий Теряев, директор по развитию Rodex Group. — К массовому потребителю загородное жилье пришло чуть позже». «Первым стало застраиваться западное направление — как наиболее благополучное с точки зрения экологии, — рассказывает Елена Сергеева. — Одним из самых известных поселков из построенных тогда с нуля была «Балтия». Однако подобных «Балтии» было немного. «В те времена на рынке превалировали стихийная застройка и продажа земли без подряда, — рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». — А первые поселки с единой концепцией застройки появились в Подмосковье в конце 90-х – начале 2000-х годов». «Новый импульс развития загородный рынок получил с 2000 года, когда отечественная экономика во многом оправилась от кризиса 1998 года, а спрос на качественное жилье заметно вырос, — подтверждает Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». — Фактически с тех пор началась эпоха строительства организованных коттеджных поселков в Подмосковье». Застройщики принялись осваивать Московскую область с запада и юга — в первую очередь коттеджными поселками застраивались Рублево-Успенское, Минское, Калужское, Пятницкое, Волоколамское, Куркинское направления. «В числе первых девелоперов можно назвать такие компании, как «Сапсан», «Альтервест», корпорация «Подмосковье», а также девелоперов поселков «Рождествено» и «Николино», — говорит Владимир Яхонтов. — Среди появившихся поселков можно было встретить как экономкласс, так и «де люкс» — спрос был значительным во всех сегментах».
Операторы и землевладельцы
Рынку загородной недвижимости Московского региона потребовалось совсем немного времени, чтобы встать на ноги. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», к началу 2008 года в регионе действовали порядка 180 операторов — застройщиков и риелторов. Татьяна Калюжнова считает, что сейчас на коттеджном рынке в равной степени представлены чистые девелоперы (застройщики, не продающие свои поселки самостоятельно), чистые риелторы (только продавцы), девелоперы-продавцы (застройщики, продающие самостоятельно) и продавцы-девелоперы (риелторы, продающие чужие поселки, но также инвестирующие в собственные проекты). Сегодняшние флагманы рынка загородной недвижимости Подмосковья — компании «Инком-Недвижимость», «МИЭЛЬ», Rodex Group, Blackwood, «Открытые инвестиции». Интересно, что среди крупных землевладельцев Подмосковья фигурируют не только профильные для рынка недвижимости компании. «К примеру, значительные площади подмосковной земли находятся в собственности «Вимм-Билль-Данн»: земельный ресурс компании оценивается в 20 тысяч га», — говорит Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome. По словам эксперта, крупными землевладельцами можно назвать компании «Гута», ГК КРТ, «Земельная агропромышленная корпорация», «Ведомство», «Центр Капитал», «Абсолют банк», «Вашъ финансовый попечитель», банк «Визави», «Промсвязьнедвижимость», «Ист-Лайн», «Инком», «МИЭЛЬ», Rodex Group и MCG. «Большой пул земель находится под управлением УК «Масштаб», владеющей бывшими территориями совхоза «Коммунарка», — добавляет Владимир Кузнецов. — Политику увеличения портфеля земель проводят компании Millhouse Capital (с помощью активного участия в земельных аукционах) и «Открытые инвестиции» («Интеррос»)».
Новорижское шоссе размером с Ленобласть
Назвать точно число коттеджных поселков под Москвой довольно сложно; эксперты приводят разные цифры. Елена Сергеева сообщила, что в Подмосковье построено уже более 300 коттеджных поселков. По данным Welhome, в регионе насчитывается 527 организованных поселков, находящихся в различной степени готовности. Владимир Кузнецов полагает, что на рынке представлено 40–55 тысяч объектов — домов, таунхаусов и участков. Если говорить об объеме предложения, то на конец 2007 года продажи велись в 309 коттеджных поселках, — такие данные привела Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. По оценке эксперта, за минувший год на рынке появились около 62 новых проектов — практически в два раза больше, чем в 2006 году. Впрочем, некоторые специалисты уже видят горизонты загородного рынка Московского региона. «Сейчас рынок находится в стадии насыщения и темпы выхода новых проектов существенно снизились, — отмечает Владимир Кузнецов. — Наметилась тенденция освоения больших земельных пулов, в связи с чем на рынок выходят так называемые мегапроекты».
Безусловный лидер по числу коттеджных поселков — Новорижское направление (Новорижское и Волоколамское шоссе). По информации Welhome, здесь насчитывается 152 проекта — примерно столько, сколько во всей Ленинградской области. Как сообщила Мария Литинецкая, в 2007 году на Новорижском шоссе открылись продажи в 16 поселках.
Благодаря 13 новым проектам, в которых начались продажи в прошлом году, на второе место вышло Калужско-Киевское направление. «Набирающая обороты популярность этого направления в первую очередь связана с хорошей транспортной доступностью, ведь Киевское и Боровское шоссе расширены и обновлены до района аэропорта «Внуково», — объясняет Владимир Яхонтов. — Кроме того, экологическая ситуация здесь вполне благоприятная». Со второго места Калужское и Киевское шоссе вытеснили не кого-нибудь, а обросшее легендами Рублево-Успенское направление. Кстати, к нему московские девелоперы относят не только одноименную трассу, но также Ильинское и Сколковское шоссе. К этим магистралям, по данным Welhome, привязаны 87 коттеджных поселков разной степени готовности, из которых пять объявили о начале продаж в прошлом году. Столичные эксперты отмечают также активность девелоперов на Дмитровском, Ярославском, Каширском и Минском направлениях. Львиная доля организованных коттеджных поселков приходится на западные территории. Эксперты также констатируют, что все активнее застраиваются северное и южное направления, ранее считавшиеся непрестижными. Сильно отстает лишь восток: вдоль Щелковского, Рязанского, Носовихинского и Егорьевского шоссе вместе взятых, как свидетельствует Welhome, расположен лишь 21 коттеджный поселок.
От 100 тысяч до 100 миллионов
В отличие от столичного квартирного рынка, на котором цены на недвижимость повышаются скачкообразно, загородный рынок Москвы более стабилен по темпам ценового роста. Здесь все достаточно просто: ежегодно коттеджи в Подмосковье дорожают как минимум на треть. В качестве лидера 2007 года эксперты Blackwood выделяют Киевское шоссе, где стоимость домовладений увеличилась в среднем на 64 процента. По словам Марии Литинецкой, такой скачок вызван ростом популярности направления, который, в свою очередь, обусловлен реконструкцией трассы и увеличением ее пропускной способности. Все-таки не зря о московских пробках ходят легенды, если расширение проезжей части отдельно взятой дороги способно стать стимулом для покупки загородного жилья вокруг нее…
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость загородного дома с участком в организованном коттеджном поселке под Москвой составляет почти 1,4 миллионов долларов, а средняя стоимость квадратного метра — около 3950 долларов. На март 2008 года самые дорогие метры, разумеется, на Рублевке — в среднем по 8242 доллара. Коттеджи на Новорижском шоссе предлагались по 4615 долларов за метр, на Калужском и Киевском шоссе — по 3126 и 3318 долларов соответственно. Самая дешевая загородная недвижимость на Щелковском шоссе — средняя цена квадратного метра здесь, как указывают «Индикаторы рынка недвижимости», составляет 1563 доллара. Если говорить о конкретных предложениях, то самые доступные коттеджные поселки — их называют «дальние дачи» — обнаружены на Ярославском шоссе. Это «Татьянино» (120 км от МКАД), «Наумово» (110 км), «Заповедное» (92 км), «Курганиха» (97 км). Как констатируют столичные риелторы, там еще можно найти небольшой коттедж с участком минимальной площади даже за 100 тысяч долларов. Нетрудно догадаться, что самые дорогие коттеджи — в другой стороне от Москвы: на Рублево-Успенском шоссе. К примеру, в 19 км от МКАД дом площадью 920 кв.м с участком почти 1,5 га может обойтись покупателю в 15 миллионов долларов. В организованных коттеджных поселках Подмосковья рекордные цены зарегистрированы в «Жуковке XXI», в 9 км от кольцевой: особняк площадью 1,5 тысяч кв. м на участке 2 га стоит 21 миллион. Любопытно, что в пятерку самых дорогих поселков Московской области попали два проекта на Минском шоссе — «Стольное» и «Довиль». Максимальные цены на дома достигают здесь 12 и 10 миллионов долларов соответственно. Ну а ценовой чемпион загородного рынка столичного региона — уже ставший знаменитым особняк за 100 миллионов долларов, оказавшийся на восьмом месте в рейтинге самых дорогих домов планеты, составленном журналом Forbes. Напомним, что это поместье, расположенное в 24 км от Москвы, состоит из дома площадью чуть больше 1000 кв. м, нескольких гостевых «домиков» и… центра отдыха на 8,5 тысяч кв. м.
Миллиардные планы
Одна из интересных тенденций рынка загородной недвижимости — девелоперам уже не хватает Подмосковья. В прошедшем году были анонсированы два крупных проекта вне Московской области. В апреле состоялась презентация поселка «Гагаринлэнд», который раскинется в 150 км от Москвы по Минскому шоссе, в Смоленской области. На территории 500 га, кроме жилых домов, запланированы аэроклуб с вертолетной площадкой, теннисные корты, спортивные площадки, фитнес-клуб и кинотеатр. А «Большая земельная компания» инвестирует около 450 миллионов долларов в строительство курорта «Экомир» в 90 км от Москвы — это в Калужской области. «В текущем году рынок находится в ожидании запуска мегапроектов, получивших поддержку правительства в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», — говорит Владимир Кузнецов. — Это «А101», 13 000 га на Калужском направлении; «Рублево-Архангельское», 430 га на Новорижском шоссе, и «Большое Домодедово» на Каширском шоссе».
Тринадцать тысяч гектаров! Все-таки далеко еще Петербургу до Москвы.