Ни одна проблема не коснулась в последние годы жизни столичного региона так остро, как транспортная.
И, как ни парадоксально, это явилось следствием вполне позитивных процессов – стремительного развития экономики Москвы, Московской области и страны в целом, усиления роли Подмосковья в качестве её транзитного центра.
Новый проект строительства Центральной коль¬цевой автодороги с бюджетом в $ 15,5 млрд. направлен на то, чтобы существенным образом поправить ситуацию. Масштаб строительства заставляет также обсуждать и все сопутствую¬щие эффекты, возникающие в результате воз¬никновения ЦКАД.
Скорость, время, расстояние
Специалисты рынка недвижимости называют несколько факторов, которые станут следстви¬ем развития строительства 530 км дорожного полотна вокруг Москвы. Первый и самый глав¬ный, называемый в качестве позитивного, - это разгрузка МКАД. Возможно, высказывает пред¬положение Максим Сухарьков, генеральный ди¬ректор компании Ostogenka Real Estate, ЦКАД оттянет часть транзитного транспортного пото¬ка от МКАД и станет настоящей объездной до¬рогой вокруг Москвы при условии, что движе¬ние транзитного грузового транспорта за новое кольцо будет ограничено. При таком условии разгрузятся, пусть частично, радиальные дороги в 30-километровой зоне области. По мнению Дмитрия Макарова, гене¬рального директора компании директора по развитию компании MOZAIK Development, при условии создания объездных путей в районах таких под¬московных городов как Химки, Балашиха, Ногинск, Одинцово, Дзержинск и др., ЦКАД, помимо своего международного значения, исправит ситуа¬цию с многочисленными пробками на автодорогах местного уровня.
Важным станет и повышение скорости движения- по планам организаторов проекта до 110-140 км/час. Как отмечает Олег Маринин, президент компании «Парк Групп», из-за того что в Подмосковье качество дорог не соответствует европейскому уровню, скорость движения на большинстве трасс в 1,5-2 раза ниже, чем в Европе. Именно это является большой проблемой при реализации девелоперских проектов: транспортная до¬ступность является одной из важнейших характеристик рынка загородных объектов недвижимости. Однако было бы наивно рассматривать проект ЦКАД как панацею от всех неудобств. Тем более что основная нагрузка ло¬жится все-таки на радиальные трассы. Видимо, поэтому уже сейчас гово¬рят о перспективах строительства еще одного кольца - в 100 км от МКАД,
В качестве положительной перспективы в компании «Новый город» от¬мечают возможность повышения популярности восточных трасс. Как из¬вестно, Горьковское, Щелковское, Рязанское и другие шоссе - в планах реконструкции. Но процесс это, конечно, небыстрый. А вот если будет построена ЦКАД, говорит Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город», то потоки будут скорректированы, существующие трассы разгрузятся. Восточное Подмосковье станет более привлекательным для проживания.
Второе важное обстоятельство - повышение доступности многих районов области, о чем говорят эксперты рынка недвижимости. Сейчас все чаще можно слышать, что свободных земель под коттеджную застройку в Под¬московье практически не осталось, говорит Сергей Гоз, генеральный ди¬ректор компании «Элит-строй». Но надо понимать, что проблема не в фи¬зической нехватке земли - в дефиците именно участки, доступные для про¬езда, находящиеся рядом с коммуникациями. С этой точки зрения строи¬тельство трассы откроет новые горизонты для загородного строительства.
Да и для городского тоже. В случае если ЦКАД будет проходить неподалеку от какого-нибудь небольшого подмосковного города, движение от которого до ближайшего шоссе ранее было затруднено, то, безусловно, этот проект станет для города ключевым, и недвижимость в нем, конечно, будет рас¬ти в цене, утверждает Владимир Кузнецов, руководитель службы проект¬ного консалтинга и аналитики Welhome. По мнению Кузнецова, на рынок недвижимости московского региона в целом строительство ЦКАД ради¬кального воздействия не окажет, но безусловно добавит привлекательнос¬ти «среднему Подмосковью» и привнесет несколько дополнительных про¬центов в динамику спроса и цен этого и без того динамичного района.
Инфраструктурный момент
Третий важный результат связан с развитием инфраструктуры. Интерес¬но, что зарубежные наблюдатели, обобщающие данные рынков коммер¬ческой недвижимости, не делят Москву и территории ближнего Подмос¬ковья, Для них это столичный регион, несмотря на то что административ¬но территории попадают в границы двух разных субъектов РФ. И такое обобщение показательно - степень насыщенности площадями коммер¬ческой недвижимости ближнего Подмосковья и мегаполиса вполне со¬поставимы, показатели этих рынков близки. Этого не скажешь о среднем и дальнем Подмосковье - там ситуация совсем другая. Отчасти динами¬ку развития городов-спутников столицы обусловило строительство МКАД. Аналогичное может произойти и с более отдаленными районами области. В компании Welhome говорят об этом следующее: «Можно вспомнить, что МКАД изначально задумывалась как дорога для транзитного движения вокруг Москвы. В то время никто не мог предположить, что здесь будут строиться мегамоллы, выставочные центры и другие объекты инфраструктуры».
Самым перспективным направлением, которое могло бы развиваться в прилежащих к ЦКАД районах, могло бы стать складское, отмечают многие эксперты рынка. По прогнозу Максима Сухарькова, развитие даже этого одного направления имеет значительный мультипликативный эффект. Если вдоль дороги будут развиваться объекты коммерческой недвижимости, в основном складские терминалы, то это будет способствовать уменьшению потока иногороднего грузового транспорта, везущего товары в Москву и область на прилегающих к Москве магистралях и в самом городе. Появятся новые рабочие места, будет востребовано новое жилье с жилой инфраструктурой. Возможен вывод из Москвы промышленных предприятий в эту зону.
Хотя расчет делается не только на один складской сегмент. По оценке, которую дают в компании MOZAIK Development, проект строительства ЦКАД и соответствующей инфраструктуры, безусловно, приведет к некоторому выравниванию ситуации с обеспечением офисными, торговыми, логистическими центрами ближнего, среднего и более дальнего Подмосковья. Удастся ли, как говорили раньше, при этом "стереть границы между городом и деревней"? Видимо, в какой-то мере, да. Хотя земельные участки и объекты недвижимости ближайшего Подмосковья (в радиусе до 10-15 км от МКАД) по-прежнему будут иметь более высокий статус и соответственно более высокую цену. При этом, по мнению Сергея Лупашко, руководителя компании «Рескор», жители уже существующих поселков от процесса реконструкции могут существенно выиграть, если в результате им придется тратить меньше времени на дорогу в Москву - это, конечно, повысит привлекательность этих мест, цену земли.
Один существенный момент отмечают в компании Blackwood: строительство скоростной автомагистрали приведет к активному развитию придорожных территорий, хотя при этом многое будет зависеть от политики властей в отношении выдела земельных участков частным инвесторам. Так, если будет выделяться придорожная полоса шириной не более 100 м, то на таких участках могут развиваться лишь street retail, автозаправочные станции, придорожные гостиницы, прогнозирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Строительство крупных объектов коммерческой недвижимости станет возможным лишь в случае получения инвесторами значительных участков земли шириной не менее 500 м.
Цены и экология
По прогнозу, который делают в разных компаниях, например компании Blackwood, ЦКАД создаст дополнительный импульс для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости. Цены на земельные участки, а также на объекты обоих сегментов рынка в районе строительства скоростной автомагистрали будут расти. Схожим образом высказываются в MOZAIK Development: земли, прилегающие к ЦКАД, обладают значительным потенциалом девелопмента в различных областях. Там появятся складские и логистические центры, офисно-деловые центры, промышленные зоны, зоны высотной и малоэтажной застройки, примыкающие к городам, зоны коттеджной и дачной застройки, рекреационные зоны. Поэтому стоимость этих земель, безусловно, вырастет. Прогнозируемый рост цены земельных участков может составить до 50-100%.
О том, что эти процессы уже начались, также отмечают. Владимир Кузнецов: "Свое воздействие на рынок недвижимости этот проект уже оказал - стоимость земли в районах строительства ЦКАД за последнее время существенно возросла. Основные инвестиции здесь уже сделаны. Если говорить о перспективах развития рынка жи-лой недвижимости, то для того, чтобы сделать однозначное заключение, нужно видеть комп¬лексный план освоения территорий».
Существуют, правда, и оценки другого характе¬ра. В компании «Новый город» говорят о том, что не все территории могут однозначно выиг¬рать от появления мощной трассы. А за этим то¬же может последовать некоторая реакция цен, Наталья Орлова отмечает: «В месте пересече¬ния автострады с Новой Ригой можно ждать да¬же падения цен. Там очень большое количество коттеджных поселков построено практически на этой трассе. Эти проекты изначально вызы¬вали сильное недоумение. Дома там позицио¬нируются как класс люкс. А какой может быть "люкс" на магистрали, которой становится "бе¬тонка"? Если говорить о коммерческих проек¬тах, то, безусловно, появится дополнительная инфраструктура. Крупные супермаркеты - и это очень хорошо, потому что многие жители кот¬теджных поселков вынуждены ездить за покуп¬ками в Москву, и этим только ухудшают транс¬портную ситуацию. Должны появиться также мультиплексы, развлекательные комплексы, Это будет востребовано».
Наибольшую тревогу участников рынка не¬движимости вызывает экологическая сторона проекта. По оценкам многих экспертов, райо¬ны, непосредственно прилегающие к новой дороге, несомненно, пострадают. Населенные пункты, расположенные вблизи ЦКАД, также потеряют свою привлекательность - вряд ли кто-то захочет покупать дом так далеко от го¬рода, чтобы созерцать из-за забора пронося¬щиеся фуры.
И, как ни парадоксально, это явилось следствием вполне позитивных процессов – стремительного развития экономики Москвы, Московской области и страны в целом, усиления роли Подмосковья в качестве её транзитного центра.
Новый проект строительства Центральной коль¬цевой автодороги с бюджетом в $ 15,5 млрд. направлен на то, чтобы существенным образом поправить ситуацию. Масштаб строительства заставляет также обсуждать и все сопутствую¬щие эффекты, возникающие в результате воз¬никновения ЦКАД.
Скорость, время, расстояние
Специалисты рынка недвижимости называют несколько факторов, которые станут следстви¬ем развития строительства 530 км дорожного полотна вокруг Москвы. Первый и самый глав¬ный, называемый в качестве позитивного, - это разгрузка МКАД. Возможно, высказывает пред¬положение Максим Сухарьков, генеральный ди¬ректор компании Ostogenka Real Estate, ЦКАД оттянет часть транзитного транспортного пото¬ка от МКАД и станет настоящей объездной до¬рогой вокруг Москвы при условии, что движе¬ние транзитного грузового транспорта за новое кольцо будет ограничено. При таком условии разгрузятся, пусть частично, радиальные дороги в 30-километровой зоне области. По мнению Дмитрия Макарова, гене¬рального директора компании директора по развитию компании MOZAIK Development, при условии создания объездных путей в районах таких под¬московных городов как Химки, Балашиха, Ногинск, Одинцово, Дзержинск и др., ЦКАД, помимо своего международного значения, исправит ситуа¬цию с многочисленными пробками на автодорогах местного уровня.
Важным станет и повышение скорости движения- по планам организаторов проекта до 110-140 км/час. Как отмечает Олег Маринин, президент компании «Парк Групп», из-за того что в Подмосковье качество дорог не соответствует европейскому уровню, скорость движения на большинстве трасс в 1,5-2 раза ниже, чем в Европе. Именно это является большой проблемой при реализации девелоперских проектов: транспортная до¬ступность является одной из важнейших характеристик рынка загородных объектов недвижимости. Однако было бы наивно рассматривать проект ЦКАД как панацею от всех неудобств. Тем более что основная нагрузка ло¬жится все-таки на радиальные трассы. Видимо, поэтому уже сейчас гово¬рят о перспективах строительства еще одного кольца - в 100 км от МКАД,
В качестве положительной перспективы в компании «Новый город» от¬мечают возможность повышения популярности восточных трасс. Как из¬вестно, Горьковское, Щелковское, Рязанское и другие шоссе - в планах реконструкции. Но процесс это, конечно, небыстрый. А вот если будет построена ЦКАД, говорит Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город», то потоки будут скорректированы, существующие трассы разгрузятся. Восточное Подмосковье станет более привлекательным для проживания.
Второе важное обстоятельство - повышение доступности многих районов области, о чем говорят эксперты рынка недвижимости. Сейчас все чаще можно слышать, что свободных земель под коттеджную застройку в Под¬московье практически не осталось, говорит Сергей Гоз, генеральный ди¬ректор компании «Элит-строй». Но надо понимать, что проблема не в фи¬зической нехватке земли - в дефиците именно участки, доступные для про¬езда, находящиеся рядом с коммуникациями. С этой точки зрения строи¬тельство трассы откроет новые горизонты для загородного строительства.
Да и для городского тоже. В случае если ЦКАД будет проходить неподалеку от какого-нибудь небольшого подмосковного города, движение от которого до ближайшего шоссе ранее было затруднено, то, безусловно, этот проект станет для города ключевым, и недвижимость в нем, конечно, будет рас¬ти в цене, утверждает Владимир Кузнецов, руководитель службы проект¬ного консалтинга и аналитики Welhome. По мнению Кузнецова, на рынок недвижимости московского региона в целом строительство ЦКАД ради¬кального воздействия не окажет, но безусловно добавит привлекательнос¬ти «среднему Подмосковью» и привнесет несколько дополнительных про¬центов в динамику спроса и цен этого и без того динамичного района.
Инфраструктурный момент
Третий важный результат связан с развитием инфраструктуры. Интерес¬но, что зарубежные наблюдатели, обобщающие данные рынков коммер¬ческой недвижимости, не делят Москву и территории ближнего Подмос¬ковья, Для них это столичный регион, несмотря на то что административ¬но территории попадают в границы двух разных субъектов РФ. И такое обобщение показательно - степень насыщенности площадями коммер¬ческой недвижимости ближнего Подмосковья и мегаполиса вполне со¬поставимы, показатели этих рынков близки. Этого не скажешь о среднем и дальнем Подмосковье - там ситуация совсем другая. Отчасти динами¬ку развития городов-спутников столицы обусловило строительство МКАД. Аналогичное может произойти и с более отдаленными районами области. В компании Welhome говорят об этом следующее: «Можно вспомнить, что МКАД изначально задумывалась как дорога для транзитного движения вокруг Москвы. В то время никто не мог предположить, что здесь будут строиться мегамоллы, выставочные центры и другие объекты инфраструктуры».
Самым перспективным направлением, которое могло бы развиваться в прилежащих к ЦКАД районах, могло бы стать складское, отмечают многие эксперты рынка. По прогнозу Максима Сухарькова, развитие даже этого одного направления имеет значительный мультипликативный эффект. Если вдоль дороги будут развиваться объекты коммерческой недвижимости, в основном складские терминалы, то это будет способствовать уменьшению потока иногороднего грузового транспорта, везущего товары в Москву и область на прилегающих к Москве магистралях и в самом городе. Появятся новые рабочие места, будет востребовано новое жилье с жилой инфраструктурой. Возможен вывод из Москвы промышленных предприятий в эту зону.
Хотя расчет делается не только на один складской сегмент. По оценке, которую дают в компании MOZAIK Development, проект строительства ЦКАД и соответствующей инфраструктуры, безусловно, приведет к некоторому выравниванию ситуации с обеспечением офисными, торговыми, логистическими центрами ближнего, среднего и более дальнего Подмосковья. Удастся ли, как говорили раньше, при этом "стереть границы между городом и деревней"? Видимо, в какой-то мере, да. Хотя земельные участки и объекты недвижимости ближайшего Подмосковья (в радиусе до 10-15 км от МКАД) по-прежнему будут иметь более высокий статус и соответственно более высокую цену. При этом, по мнению Сергея Лупашко, руководителя компании «Рескор», жители уже существующих поселков от процесса реконструкции могут существенно выиграть, если в результате им придется тратить меньше времени на дорогу в Москву - это, конечно, повысит привлекательность этих мест, цену земли.
Один существенный момент отмечают в компании Blackwood: строительство скоростной автомагистрали приведет к активному развитию придорожных территорий, хотя при этом многое будет зависеть от политики властей в отношении выдела земельных участков частным инвесторам. Так, если будет выделяться придорожная полоса шириной не более 100 м, то на таких участках могут развиваться лишь street retail, автозаправочные станции, придорожные гостиницы, прогнозирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Строительство крупных объектов коммерческой недвижимости станет возможным лишь в случае получения инвесторами значительных участков земли шириной не менее 500 м.
Цены и экология
По прогнозу, который делают в разных компаниях, например компании Blackwood, ЦКАД создаст дополнительный импульс для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости. Цены на земельные участки, а также на объекты обоих сегментов рынка в районе строительства скоростной автомагистрали будут расти. Схожим образом высказываются в MOZAIK Development: земли, прилегающие к ЦКАД, обладают значительным потенциалом девелопмента в различных областях. Там появятся складские и логистические центры, офисно-деловые центры, промышленные зоны, зоны высотной и малоэтажной застройки, примыкающие к городам, зоны коттеджной и дачной застройки, рекреационные зоны. Поэтому стоимость этих земель, безусловно, вырастет. Прогнозируемый рост цены земельных участков может составить до 50-100%.
О том, что эти процессы уже начались, также отмечают. Владимир Кузнецов: "Свое воздействие на рынок недвижимости этот проект уже оказал - стоимость земли в районах строительства ЦКАД за последнее время существенно возросла. Основные инвестиции здесь уже сделаны. Если говорить о перспективах развития рынка жи-лой недвижимости, то для того, чтобы сделать однозначное заключение, нужно видеть комп¬лексный план освоения территорий».
Существуют, правда, и оценки другого характе¬ра. В компании «Новый город» говорят о том, что не все территории могут однозначно выиг¬рать от появления мощной трассы. А за этим то¬же может последовать некоторая реакция цен, Наталья Орлова отмечает: «В месте пересече¬ния автострады с Новой Ригой можно ждать да¬же падения цен. Там очень большое количество коттеджных поселков построено практически на этой трассе. Эти проекты изначально вызы¬вали сильное недоумение. Дома там позицио¬нируются как класс люкс. А какой может быть "люкс" на магистрали, которой становится "бе¬тонка"? Если говорить о коммерческих проек¬тах, то, безусловно, появится дополнительная инфраструктура. Крупные супермаркеты - и это очень хорошо, потому что многие жители кот¬теджных поселков вынуждены ездить за покуп¬ками в Москву, и этим только ухудшают транс¬портную ситуацию. Должны появиться также мультиплексы, развлекательные комплексы, Это будет востребовано».
Наибольшую тревогу участников рынка не¬движимости вызывает экологическая сторона проекта. По оценкам многих экспертов, райо¬ны, непосредственно прилегающие к новой дороге, несомненно, пострадают. Населенные пункты, расположенные вблизи ЦКАД, также потеряют свою привлекательность - вряд ли кто-то захочет покупать дом так далеко от го¬рода, чтобы созерцать из-за забора пронося¬щиеся фуры.