Сухие цифры статистики неумолимы: число сделок на подмосковном земельном рынке продолжает сокращаться. По данным Росреестра по Московской области, в июле этого года граждан, рискнувших приобрести участок, было на четверть меньше, чем год назад.
В аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков Московской области сообщили, что на рынке Московской области наблюдается некоторая стагнация, однако, это является логичным развитием ситуации, когда в ближайшие годы спрос и предложение будет выравниваться за счет снижения объема ввода жилья. «Данный факт скорее сводит к минимуму опасность затаривания рынка невостребованным объемом площадей в будущем, чем вызывает какие-либо иные опасения. Деятельность компаний, направленная на увеличение земельного банка сокращается на фоне снижения рентабельности девелоперских проектов и рекордных объемов ввода жилья в последние годы: ожидаемый ввод жилья в Московской области в 2016 году - 8 млн кв. м., но это говорит лишь о повышенных требованиях девелоперов к приобретаемым участкам, а не заморозке инвестиций в целом», - полагают областные аналитики.
Как показывает практика прошлых кризисов, на любую экономическую нестабильность загородный рынок всегда реагирует снижением спроса, активные продажи продолжаются только в самых привлекательных по цене и качеству проектах. Пытаясь компенсировать убытки от снизившегося спроса на дома, девелоперы коттеджных поселков выбрасывают на рынок спасительные «участки без подряда», заманивая покупателей серьезными дисконтами. Скидки доходят до 50%, и, казалось бы, именно сейчас самое время инвестировать в землю, которую – как нам не забывают напоминать продавцы – «больше не производят».
Не стоит забывать, что покупателей, приобретающих участки с расчетом «на будущее», и сейчас подстерегают традиционные «потребительские» риски, с которыми уже столкнулись те, кто купил землю в кризис 2008 года. Речь идет о невыполнении девелоперами своих обязательств по строительству дорог, подведению коммуникаций, созданию социальной и бытовой инфраструктуры, службы эксплуатации и т.д. К новым обременениям покупателя, собирающегося возводить дом в отдаленной перспективе, добавляются расходы на содержание участка (в том числе и налоги, которые продолжают расти).
Если для конечного покупателя ситуация все же выгодна, то для девелоперов все не так однозначно. В выигрыше остаются – и останутся – профессионалы, обладающие не только умением создавать востребованный своей аудиторией продукт, но и имеющие определенный финансовый запас прочности, а также работающие в партнерстве с банками. Речь идет не только о возможностях застройщиков самим получить выгодные кредиты на реализацию проектов, но и о создании привлекательных для конечного потребителя ипотечных продуктах. Остальным придется уйти, так как стагнирующий рынок – не место для непрофессионалов и фесттайм-девелоперов.
Но в наиболее непростых условиях сегодня, конечно, оказались крупные землевладельцы. Их активы продолжают дешеветь, возможностей реализовать наделы оптом практически не осталось (ведь даже девелоперы, ранее покупавшие землю впрок, сейчас активно от нее избавляются), а расходы на содержание резко выросли из-за увеличившегося налогового бремени. Лендлордам, имеющим в собственности сельхозугодья, немного проще с налогами, однако они должны продолжать инвестировать в обработку земель, в противном случае слишком велики риски ее изъятия государством под предлогом нецелевого использования.
Так что в однозначном минусе оказались спекулянты – те, кто скупал участки в надежде в дальнейшем выгодно их продать. Нелегко приходится и банкам, которые выдавали кредиты под залог земельных угодий: ценность этих активов не только резко упала, но и требует постоянных, причем растущих, вложений. Таким образом, для «непрофильных» собственников земля из актива превратилась в огромную проблему. Можно предположить, что в выигрыше окажутся те землевладельцы, которые будут готовы вступать в альянсы с профессиональными девелоперами, умеющими создавать востребованный аудиторией продукт.
Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome:
- За год (август 2015 - август 2016) цена сотки земли в долларовом эквиваленте во многих проектах существенно снизилась. Так, например, в поселке Park Ville (Рублево-Успенское шоссе) средняя цена предложения 1 сотки земли упала на 19%, в поселке «Шато Соверен» (Новорижское шоссе) — на 35%, в поселке «Онегино» - на 34%. При этом на первичном рынке элитной загородной недвижимости в летний период вырос объем сделок с землей: относительно весеннего периода 2016 г. количество заключенных сделок в 1,6 раза больше. Это связано как с выходом нового объема предложения прилесных земельных участков без обязательного подряда, часть которого была раскуплена в достаточно короткие сроки, так и с проводимыми девелоперами акциями и спецпредложениями.
В аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков Московской области сообщили, что на рынке Московской области наблюдается некоторая стагнация, однако, это является логичным развитием ситуации, когда в ближайшие годы спрос и предложение будет выравниваться за счет снижения объема ввода жилья. «Данный факт скорее сводит к минимуму опасность затаривания рынка невостребованным объемом площадей в будущем, чем вызывает какие-либо иные опасения. Деятельность компаний, направленная на увеличение земельного банка сокращается на фоне снижения рентабельности девелоперских проектов и рекордных объемов ввода жилья в последние годы: ожидаемый ввод жилья в Московской области в 2016 году - 8 млн кв. м., но это говорит лишь о повышенных требованиях девелоперов к приобретаемым участкам, а не заморозке инвестиций в целом», - полагают областные аналитики.
Как показывает практика прошлых кризисов, на любую экономическую нестабильность загородный рынок всегда реагирует снижением спроса, активные продажи продолжаются только в самых привлекательных по цене и качеству проектах. Пытаясь компенсировать убытки от снизившегося спроса на дома, девелоперы коттеджных поселков выбрасывают на рынок спасительные «участки без подряда», заманивая покупателей серьезными дисконтами. Скидки доходят до 50%, и, казалось бы, именно сейчас самое время инвестировать в землю, которую – как нам не забывают напоминать продавцы – «больше не производят».
Не стоит забывать, что покупателей, приобретающих участки с расчетом «на будущее», и сейчас подстерегают традиционные «потребительские» риски, с которыми уже столкнулись те, кто купил землю в кризис 2008 года. Речь идет о невыполнении девелоперами своих обязательств по строительству дорог, подведению коммуникаций, созданию социальной и бытовой инфраструктуры, службы эксплуатации и т.д. К новым обременениям покупателя, собирающегося возводить дом в отдаленной перспективе, добавляются расходы на содержание участка (в том числе и налоги, которые продолжают расти).
Если для конечного покупателя ситуация все же выгодна, то для девелоперов все не так однозначно. В выигрыше остаются – и останутся – профессионалы, обладающие не только умением создавать востребованный своей аудиторией продукт, но и имеющие определенный финансовый запас прочности, а также работающие в партнерстве с банками. Речь идет не только о возможностях застройщиков самим получить выгодные кредиты на реализацию проектов, но и о создании привлекательных для конечного потребителя ипотечных продуктах. Остальным придется уйти, так как стагнирующий рынок – не место для непрофессионалов и фесттайм-девелоперов.
Но в наиболее непростых условиях сегодня, конечно, оказались крупные землевладельцы. Их активы продолжают дешеветь, возможностей реализовать наделы оптом практически не осталось (ведь даже девелоперы, ранее покупавшие землю впрок, сейчас активно от нее избавляются), а расходы на содержание резко выросли из-за увеличившегося налогового бремени. Лендлордам, имеющим в собственности сельхозугодья, немного проще с налогами, однако они должны продолжать инвестировать в обработку земель, в противном случае слишком велики риски ее изъятия государством под предлогом нецелевого использования.
Так что в однозначном минусе оказались спекулянты – те, кто скупал участки в надежде в дальнейшем выгодно их продать. Нелегко приходится и банкам, которые выдавали кредиты под залог земельных угодий: ценность этих активов не только резко упала, но и требует постоянных, причем растущих, вложений. Таким образом, для «непрофильных» собственников земля из актива превратилась в огромную проблему. Можно предположить, что в выигрыше окажутся те землевладельцы, которые будут готовы вступать в альянсы с профессиональными девелоперами, умеющими создавать востребованный аудиторией продукт.
Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome:
- За год (август 2015 - август 2016) цена сотки земли в долларовом эквиваленте во многих проектах существенно снизилась. Так, например, в поселке Park Ville (Рублево-Успенское шоссе) средняя цена предложения 1 сотки земли упала на 19%, в поселке «Шато Соверен» (Новорижское шоссе) — на 35%, в поселке «Онегино» - на 34%. При этом на первичном рынке элитной загородной недвижимости в летний период вырос объем сделок с землей: относительно весеннего периода 2016 г. количество заключенных сделок в 1,6 раза больше. Это связано как с выходом нового объема предложения прилесных земельных участков без обязательного подряда, часть которого была раскуплена в достаточно короткие сроки, так и с проводимыми девелоперами акциями и спецпредложениями.