“В тесноте, да не в обиде”, — утверждает русская народная пословица. Аналогичной точки зрения придерживаются и эксперты: если большинство проблем можно решить рядом с домом, плотность населения не так уж важна, считают они. Аналитики “Метриум Групп” опубликовали материал, где говорится: “Многочисленные исследования, проведенные в разных странах, показывают, что комфортную среду обитания человека формируют не только качественное жилье, хорошие дороги и насыщенная инфраструктура, но и низкая плотность населения”. Справедливо ли это утверждение для недвижимости высокого ценового сегмента?
Строго по центру
Партнер девелоперской компании “Химки Групп” Дмитрий Котровский уверен: “Низкая плотность населения не всегда формирует комфортную среду для проживания. Ведь комфорт — это не только уединение”.
Самой густонаселенной частью Москвы является Центральный административный округ: плотность населения здесь, по данным “Метриум Групп”, составляет 11 500 человек на 1 кв. км, а плотность жилой застройки, как отмечает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова, 30 000-35 000 кв. м/га, при том что оптимальной в Москве считается 15 000-25 000 кв. м/га. Однако жители традиционно суперплотного центра считают свою жизнь вполне комфортной. Более того, самые престижные проекты жилищного строительства реализуются именно в центре Москвы.
Не в плотности дело, считает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова: “Если мы говорим о центре, к которому тяготеет высокобюджетная недвижимость, то плотность застройки и, соответственно, населения здесь давно сложилась и вряд ли снизится. Например, плотность застройки на Патриарших прудах очень высока, однако престиж района от этого ниже не становится”.
По мнению коммерческого директора ФСК “Лидер” Григория Алтухова, плотная застройка старых районов Москвы является весомым преимуществом для проекта высокого уровня, при условии что там сложилась полноценная инфраструктура: детские образовательные учреждения, парки, магазины, досуговые центры. “В городе первую скрипку играет наличие инфраструктуры, — соглашается Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate. — И если человек может решить все свои бытовые вопросы рядом с домом, плотность населения его не очень беспокоит”. Другой фактор, влияющий на комфортность жизни в городе, по мнению эксперта, транспортная доступность, а в центре все под рукой. “Центр Москвы интересен прежде всего балансом важных для элитной недвижимости критериев: малоэтажная историческая застройка, обилие культурно-развлекательной инфраструктуры: театры, музеи, концертные залы”, — рассуждает Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор Ordo Group. “При этом, — добавляет эксперт, — свой ресурс по строительству новых объектов, как жилых, так и коммерческих, центр почти исчерпал. А как известно, все, что заканчивается, является наиболее востребованным, дорогим и ликвидным”.
Как утверждают эксперты, спрос на элитную недвижимость в центре остается стабильно высоким, а на фоне сокращающегося предложения мигрирует в новые районы, наиболее подходящие для комфортного проживания, тоже чаще густонаселенные. В первую очередь, считает Ольга Тараканова, это логическое продолжение “золотой мили”, например часть района Хамовники, находящаяся за Садовым кольцом. “Во-первых, здесь уже много лет идет формирование новой жилой среды за счет вывода промышленных предприятий и строительства на их месте жилых и многофункциональных комплексов. Во-вторых, за счет транспортной доступности: район находится в окружении двух набережных и двух основных транспортных артерий центра — Садового и Третьего транспортного кольца, кроме того, здесь расположены две станции метро. В-третьих, Хамовники — один из безусловных лидеров по прогулочным зонам и детской образовательной инфраструктуре. Следующий по цене и комфорту проживания — район Раменки, который захватывает Воробьевское шоссе, Мосфильмовскую и Минскую улицы. Здесь, по сути, те же плюсы, что и в Хамовниках (транспортная доступность, парки, хорошие школы и детские сады), за исключением разве что станций метро”.
Кому что нравится
А вот комфортность и, соответственно, элитность собственно дома или жилого комплекса напрямую зависят от его населенности, то есть числа квартир и жильцов. По мнению Алексея Перлина, генерального директора “СМУ-6 Инвест”, именно населенность — один из важных факторов, из которых складывается понятие “высокий ценовой класс жилья”. “Как бы девелоперы ни мечтали из каждой пяди дорогостоящей столичной земли выжать максимальную прибыль, муравейник не может быть элитным”, — уверен эксперт.
Перлин считает, что в домах бизнес-класса для комфортного проживания должно быть не больше 100 квартир, в премиальном сегменте — до 50, а в элитных домах — 15-20. Так, в недавно вышедшем в продажу клубном доме класса de luxe Nabokov предусмотрено 13 апартаментов, в премиальном “Современнике” — 86.
Впрочем, в последнее время понятие комфортного числа квартир в дорогих жилых комплексах оказалось размыто, утверждает Ирина Могилатова: “Если раньше считалось, что элитными могут быть только малоквартирные дома, то сейчас состоятельные покупатели смотрят на этот вопрос шире. Например, "Садовые кварталы", Knightsbridge Private Park, "Литератор" — комплексы с достаточно большим числом квартир, однако менее элитными они от этого не становятся”. По общему мнению, комфортными жилыми комплексами премиум-класса являются дома, где 70-100 квартир, в бизнес-классе — от 100 до 1000 в зависимости от размера земельного участка.
На представления о комфорте влияет и экономическая ситуация. “Если раньше считалось, что элитная квартира не может быть меньше 100 м, то сегодня метраж серьезно уменьшился, — говорит Ирина Могилатова. — "Итальянский квартал", например, в кризис 2008-го сделал реконцепцию с уменьшением площадей. В прежние годы элитные трешки "нарезались" от 150 кв. м, а сейчас с такой площади начинаются четырехкомнатные квартиры. Нынче в элитных проектах встречаются студии по 35 кв. м, но это не отбрасывает такие комплексы в зону эконом-класса, хотя сильно увеличивает число жильцов. Элита стала рациональнее и не хочет платить за лишние квадратные метры”.
О сокращении площадей квартир говорит и директор по развитию компании Contact Real Estate Вячеслав Антропов, указывая, что в 2015 году средняя предлагаемая площадь квартиры уменьшилась на 5% по сравнению с 2014 годом и в нынешнем году эта тенденция, скорее всего, продолжится.
Так что малонаселенность — не главный показатель удобства жилых комплексов высокого ценового сегмента. “Элитный проект — это еще и ряд деталей, без которых немыслим современный комфорт, как то: собственная благоустроенная территория, парковочные места, наличие внутренней инфраструктуры, даже нормы инсоляции, — говорит Дмитрий Котровский. — Небольшое число квартир, с одной стороны, гарантирует приватность, а с другой — становится антонимом комфортной среды, ведь в элитных и клубных домах может вообще не быть своей инфраструктуры. Какой смысл строить при таком доме даже небольшой детский сад, если на него просто не хватит детей?” “Учитывая, что в ЦАО довольно мало больших участков для освоения, а застройщики всегда хотят выжать из них по максимуму, далеко не все комплексы могут похвастать зеленой придомовой территорией или обширной собственной инфраструктурой”, — дополняет коллегу Вячеслав Антропов из Contact Real Estate.
Зато большие жилые комплексы позволяют создавать дополнительные инфраструктурные объекты, что очень удобно для жильцов. “Тут вопрос вкусовых предпочтений, — полагает Ирина Могилатова. — Одним нравится жить в малоквартирных домах в центре, пользуясь инфраструктурными возможностями города, другие предпочитают иметь их на территории своего комплекса”.
“Многое зависит от вкуса конкретного человека, — соглашается Вячеслав Антропов. — Кто-то готов купить квартиру в "Садовых кварталах", где соседями будет тысяча человек, зато с собственным парком и прудом, отличной внутренней инфраструктурой, школой и детским садом. А кому-то потребуется жилье в клубном доме на шесть человек без инфраструктуры и придомовой территории”.
С этим согласна и Анастасия Могилатова: “В последнее время прослеживается тенденция переориентации части клиентов с клубных форматов на достаточно крупные проекты, включающие качественную и полноценную внутреннюю инфраструктуру, а также благоустроенную, зеленую территорию для прогулок и отдыха”. Сейчас, по данным агентства Tweed, лишь 40% покупателей элитной недвижимости выбирают малоквартирные дома, остальные 60% — большие многоквартирные.
Ближе к звездам
В эту тенденцию вписывается большой интерес покупателей к апартаментам в многофункциональных комплексах, в том числе небоскребах делового центра “Москва-Сити”. Вот уж где настоящий муравейник! Достаточно сравнить два проекта Capital Group: площадь клубного дома Mon Cher — 10 000 кв. м, а жилой башни небоскреба “Око” — 120 000 кв. м. При этом престижность московских высоток не вызывает сомнений. Они традиционно считаются символом технического прогресса и успеха, а выбирают их молодые, амбициозные топ-менеджеры и бизнесмены, чаще всего не имеющие семьи. Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group, рассказывает: “На мой взгляд, очевидной предпосылкой появления такого формата в Москве стало повышение международной мобильности. Многие покупатели люксовой недвижимости живут, работают и проводят досуг в лучших зданиях мира, и популярный сегодня формат небоскребов, где в рамках современных зданий создана "среда обитания de luxe", оказался весьма востребованным”.
Удобство здесь обеспечивается тем, что в одном квартале сосредоточено все необходимое для жизни: магазины, рестораны, фитнес-центры. В высотных ЖК есть удобные парковки, а из окон открывается панорамный вид на Москву.
Само понятие “небоскреб” не предполагает камерности, однако застройщики нашли способ и здесь защитить частную жизнь. “Главный ключ к обеспечению приватности жильцов в небоскребах — продуманное зонирование и многоуровневая система доступа, — объясняет Рогачева. — При проектировании здания девелопер обязан позаботиться о разведении разных потоков пользователей МФК. В частности, в "Городе столиц" жильцы, работники офисов и посетители имеют разные уровни доступа. Встретиться они могут только в общей части комплекса, где расположены кафе, рестораны, фитнес”.
В “Око” девелопер пошел дальше и развел офисную и жилую часть по двум разным башням. В жилой 85-этажной высотке для максимальной приватности спроектировано два автономных лобби с независимыми лифтовыми зонами. Первое лобби с тремя пассажирскими и четырьмя грузовыми лифтами обслуживает с 8-го по 26-й этаж, второе, с шестью пассажирскими и двумя грузовыми — с 28-го по 85-й. “В правильно спроектированном небоскребе высокая плотность застройки никак не должна влиять на комфорт проживания”, — подытоживает эксперт.
При этом небоскреб — слишком “экзотический” жилой формат для Москвы. Те, кто хочет смотреть на мир с высоты, пока в меньшинстве. Российские состоятельные покупатели предпочитают быть ближе к земле.
Есть ли рай за городом?
Загородную жизнь выбирают те, кто считает уединение главным признаком комфорта, и для них низкая плотность населения имеет более существенное значение, чем для городских жителей. Тем не менее и здесь более населенные районы комфортнее малонаселенных, не случайно желанным остается Рублево-Успенское шоссе, где, пожалуй, самая высокая в элитных подмосковных местах плотность населения. По данным аналитиков компании Welhome, по итогам 2015 года Рублево-Успенское направление оставалось на втором месте по спросу, уступая лишь своему вечному конкуренту — Новой Риге.
Однако на некомфортность жизни тут никто не жалуется. Напротив, развитая инфраструктура обеспечивает максимальное удобство проживания по сравнению с другими направлениями. Кроме того, для владельцев жилья категории “бизнес” и “премиум” крайне важно наличие современных скоростных магистралей. И здесь Новорижское и Можайское шоссе вне конкуренции, замечает Тимур Сайфутдинов.
Строго по центру
Партнер девелоперской компании “Химки Групп” Дмитрий Котровский уверен: “Низкая плотность населения не всегда формирует комфортную среду для проживания. Ведь комфорт — это не только уединение”.
Самой густонаселенной частью Москвы является Центральный административный округ: плотность населения здесь, по данным “Метриум Групп”, составляет 11 500 человек на 1 кв. км, а плотность жилой застройки, как отмечает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова, 30 000-35 000 кв. м/га, при том что оптимальной в Москве считается 15 000-25 000 кв. м/га. Однако жители традиционно суперплотного центра считают свою жизнь вполне комфортной. Более того, самые престижные проекты жилищного строительства реализуются именно в центре Москвы.
Не в плотности дело, считает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова: “Если мы говорим о центре, к которому тяготеет высокобюджетная недвижимость, то плотность застройки и, соответственно, населения здесь давно сложилась и вряд ли снизится. Например, плотность застройки на Патриарших прудах очень высока, однако престиж района от этого ниже не становится”.
По мнению коммерческого директора ФСК “Лидер” Григория Алтухова, плотная застройка старых районов Москвы является весомым преимуществом для проекта высокого уровня, при условии что там сложилась полноценная инфраструктура: детские образовательные учреждения, парки, магазины, досуговые центры. “В городе первую скрипку играет наличие инфраструктуры, — соглашается Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate. — И если человек может решить все свои бытовые вопросы рядом с домом, плотность населения его не очень беспокоит”. Другой фактор, влияющий на комфортность жизни в городе, по мнению эксперта, транспортная доступность, а в центре все под рукой. “Центр Москвы интересен прежде всего балансом важных для элитной недвижимости критериев: малоэтажная историческая застройка, обилие культурно-развлекательной инфраструктуры: театры, музеи, концертные залы”, — рассуждает Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор Ordo Group. “При этом, — добавляет эксперт, — свой ресурс по строительству новых объектов, как жилых, так и коммерческих, центр почти исчерпал. А как известно, все, что заканчивается, является наиболее востребованным, дорогим и ликвидным”.
Как утверждают эксперты, спрос на элитную недвижимость в центре остается стабильно высоким, а на фоне сокращающегося предложения мигрирует в новые районы, наиболее подходящие для комфортного проживания, тоже чаще густонаселенные. В первую очередь, считает Ольга Тараканова, это логическое продолжение “золотой мили”, например часть района Хамовники, находящаяся за Садовым кольцом. “Во-первых, здесь уже много лет идет формирование новой жилой среды за счет вывода промышленных предприятий и строительства на их месте жилых и многофункциональных комплексов. Во-вторых, за счет транспортной доступности: район находится в окружении двух набережных и двух основных транспортных артерий центра — Садового и Третьего транспортного кольца, кроме того, здесь расположены две станции метро. В-третьих, Хамовники — один из безусловных лидеров по прогулочным зонам и детской образовательной инфраструктуре. Следующий по цене и комфорту проживания — район Раменки, который захватывает Воробьевское шоссе, Мосфильмовскую и Минскую улицы. Здесь, по сути, те же плюсы, что и в Хамовниках (транспортная доступность, парки, хорошие школы и детские сады), за исключением разве что станций метро”.
Кому что нравится
А вот комфортность и, соответственно, элитность собственно дома или жилого комплекса напрямую зависят от его населенности, то есть числа квартир и жильцов. По мнению Алексея Перлина, генерального директора “СМУ-6 Инвест”, именно населенность — один из важных факторов, из которых складывается понятие “высокий ценовой класс жилья”. “Как бы девелоперы ни мечтали из каждой пяди дорогостоящей столичной земли выжать максимальную прибыль, муравейник не может быть элитным”, — уверен эксперт.
Перлин считает, что в домах бизнес-класса для комфортного проживания должно быть не больше 100 квартир, в премиальном сегменте — до 50, а в элитных домах — 15-20. Так, в недавно вышедшем в продажу клубном доме класса de luxe Nabokov предусмотрено 13 апартаментов, в премиальном “Современнике” — 86.
Впрочем, в последнее время понятие комфортного числа квартир в дорогих жилых комплексах оказалось размыто, утверждает Ирина Могилатова: “Если раньше считалось, что элитными могут быть только малоквартирные дома, то сейчас состоятельные покупатели смотрят на этот вопрос шире. Например, "Садовые кварталы", Knightsbridge Private Park, "Литератор" — комплексы с достаточно большим числом квартир, однако менее элитными они от этого не становятся”. По общему мнению, комфортными жилыми комплексами премиум-класса являются дома, где 70-100 квартир, в бизнес-классе — от 100 до 1000 в зависимости от размера земельного участка.
На представления о комфорте влияет и экономическая ситуация. “Если раньше считалось, что элитная квартира не может быть меньше 100 м, то сегодня метраж серьезно уменьшился, — говорит Ирина Могилатова. — "Итальянский квартал", например, в кризис 2008-го сделал реконцепцию с уменьшением площадей. В прежние годы элитные трешки "нарезались" от 150 кв. м, а сейчас с такой площади начинаются четырехкомнатные квартиры. Нынче в элитных проектах встречаются студии по 35 кв. м, но это не отбрасывает такие комплексы в зону эконом-класса, хотя сильно увеличивает число жильцов. Элита стала рациональнее и не хочет платить за лишние квадратные метры”.
О сокращении площадей квартир говорит и директор по развитию компании Contact Real Estate Вячеслав Антропов, указывая, что в 2015 году средняя предлагаемая площадь квартиры уменьшилась на 5% по сравнению с 2014 годом и в нынешнем году эта тенденция, скорее всего, продолжится.
Так что малонаселенность — не главный показатель удобства жилых комплексов высокого ценового сегмента. “Элитный проект — это еще и ряд деталей, без которых немыслим современный комфорт, как то: собственная благоустроенная территория, парковочные места, наличие внутренней инфраструктуры, даже нормы инсоляции, — говорит Дмитрий Котровский. — Небольшое число квартир, с одной стороны, гарантирует приватность, а с другой — становится антонимом комфортной среды, ведь в элитных и клубных домах может вообще не быть своей инфраструктуры. Какой смысл строить при таком доме даже небольшой детский сад, если на него просто не хватит детей?” “Учитывая, что в ЦАО довольно мало больших участков для освоения, а застройщики всегда хотят выжать из них по максимуму, далеко не все комплексы могут похвастать зеленой придомовой территорией или обширной собственной инфраструктурой”, — дополняет коллегу Вячеслав Антропов из Contact Real Estate.
Зато большие жилые комплексы позволяют создавать дополнительные инфраструктурные объекты, что очень удобно для жильцов. “Тут вопрос вкусовых предпочтений, — полагает Ирина Могилатова. — Одним нравится жить в малоквартирных домах в центре, пользуясь инфраструктурными возможностями города, другие предпочитают иметь их на территории своего комплекса”.
“Многое зависит от вкуса конкретного человека, — соглашается Вячеслав Антропов. — Кто-то готов купить квартиру в "Садовых кварталах", где соседями будет тысяча человек, зато с собственным парком и прудом, отличной внутренней инфраструктурой, школой и детским садом. А кому-то потребуется жилье в клубном доме на шесть человек без инфраструктуры и придомовой территории”.
С этим согласна и Анастасия Могилатова: “В последнее время прослеживается тенденция переориентации части клиентов с клубных форматов на достаточно крупные проекты, включающие качественную и полноценную внутреннюю инфраструктуру, а также благоустроенную, зеленую территорию для прогулок и отдыха”. Сейчас, по данным агентства Tweed, лишь 40% покупателей элитной недвижимости выбирают малоквартирные дома, остальные 60% — большие многоквартирные.
Ближе к звездам
В эту тенденцию вписывается большой интерес покупателей к апартаментам в многофункциональных комплексах, в том числе небоскребах делового центра “Москва-Сити”. Вот уж где настоящий муравейник! Достаточно сравнить два проекта Capital Group: площадь клубного дома Mon Cher — 10 000 кв. м, а жилой башни небоскреба “Око” — 120 000 кв. м. При этом престижность московских высоток не вызывает сомнений. Они традиционно считаются символом технического прогресса и успеха, а выбирают их молодые, амбициозные топ-менеджеры и бизнесмены, чаще всего не имеющие семьи. Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group, рассказывает: “На мой взгляд, очевидной предпосылкой появления такого формата в Москве стало повышение международной мобильности. Многие покупатели люксовой недвижимости живут, работают и проводят досуг в лучших зданиях мира, и популярный сегодня формат небоскребов, где в рамках современных зданий создана "среда обитания de luxe", оказался весьма востребованным”.
Удобство здесь обеспечивается тем, что в одном квартале сосредоточено все необходимое для жизни: магазины, рестораны, фитнес-центры. В высотных ЖК есть удобные парковки, а из окон открывается панорамный вид на Москву.
Само понятие “небоскреб” не предполагает камерности, однако застройщики нашли способ и здесь защитить частную жизнь. “Главный ключ к обеспечению приватности жильцов в небоскребах — продуманное зонирование и многоуровневая система доступа, — объясняет Рогачева. — При проектировании здания девелопер обязан позаботиться о разведении разных потоков пользователей МФК. В частности, в "Городе столиц" жильцы, работники офисов и посетители имеют разные уровни доступа. Встретиться они могут только в общей части комплекса, где расположены кафе, рестораны, фитнес”.
В “Око” девелопер пошел дальше и развел офисную и жилую часть по двум разным башням. В жилой 85-этажной высотке для максимальной приватности спроектировано два автономных лобби с независимыми лифтовыми зонами. Первое лобби с тремя пассажирскими и четырьмя грузовыми лифтами обслуживает с 8-го по 26-й этаж, второе, с шестью пассажирскими и двумя грузовыми — с 28-го по 85-й. “В правильно спроектированном небоскребе высокая плотность застройки никак не должна влиять на комфорт проживания”, — подытоживает эксперт.
При этом небоскреб — слишком “экзотический” жилой формат для Москвы. Те, кто хочет смотреть на мир с высоты, пока в меньшинстве. Российские состоятельные покупатели предпочитают быть ближе к земле.
Есть ли рай за городом?
Загородную жизнь выбирают те, кто считает уединение главным признаком комфорта, и для них низкая плотность населения имеет более существенное значение, чем для городских жителей. Тем не менее и здесь более населенные районы комфортнее малонаселенных, не случайно желанным остается Рублево-Успенское шоссе, где, пожалуй, самая высокая в элитных подмосковных местах плотность населения. По данным аналитиков компании Welhome, по итогам 2015 года Рублево-Успенское направление оставалось на втором месте по спросу, уступая лишь своему вечному конкуренту — Новой Риге.
Однако на некомфортность жизни тут никто не жалуется. Напротив, развитая инфраструктура обеспечивает максимальное удобство проживания по сравнению с другими направлениями. Кроме того, для владельцев жилья категории “бизнес” и “премиум” крайне важно наличие современных скоростных магистралей. И здесь Новорижское и Можайское шоссе вне конкуренции, замечает Тимур Сайфутдинов.