Портал ComEstate.ru решил выяснить, почему на рынке коммерческих помещений в жилых комплексах и микрорайонах не работают профессиональные эксплуатирующие и управляющие компании, в чем специфика управления коммерческой недвижимостью внутри ЖК и какую доходность могут дать инвестору такие квадратные метры.
Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome
Прежде всего необходимо отметить, что технически выделить нежилые помещения из общего состава помещений жилого дома невозможно, они являются его составной частью в соответствии с техническим паспортом. А, следовательно, все помещения дома должны находиться под единым управлением. Управление жилым домом может осуществляться через ТСЖ, через УК или непосредственным управлением домом собственниками помещений в нем. Собственники как жилых, так и нежилых помещений, согласно ЖК РФ, несут одинаковые расходы на содержание общего имущества.
На первоначальном этапе после ввода жилого комплекса в эксплуатацию застройщик обязан сам осуществлять управление жилым домом. Согласно ЖК РФ, в течение 20 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК. До выбора УК и заключения с ней договора на эксплуатацию жилого дома управление домом осуществляет сам застройщик. В соответствии с принятыми в 2013 году изменениями в ЖК РФ плата за коммунальные услуги может поступать самому застройщику, который осуществляет эксплуатацию жилого дома.
У крупных застройщиков есть собственные управляющие компании. Например, у девелопера «Ведис Групп» есть собственная компания АО «ВК Комфорт», осуществляющая обслуживание всех жилых комплексов застройщика, а также паркингов. ГК «ПИК» имеет в своей структуре эксплуатирующую компанию ООО «ПИК-Комфорт» и так далее.
Даже если теоретически девелоперы готовы передать УК нежилые помещения в управление, это может быть неинтересно самим УК, поскольку объем таких помещений часто не сопоставим, например, с отдельным коммерческим объектом (торговым или бизнес-центром). Следовательно, для УК невыгодно содержать штат работников, которые будут задействованы в управлении таких помещений.
Что касается услуг УК, то здесь можно выделить следующие виды управления. Первое – это непосредственно техническая эксплуатация помещений и зданий, которая включает в себя обслуживание инженерных систем и оборудования, систем водоснабжения и канализации и прочее. Второе – это так называемое коммерческое управление. Оно подразумевает разработку концепции и дальнейшую ее реализацию по коммерциализации помещений, сдачи их в аренду и получения гарантированного дохода для собственника. Однако такие услуги все же относятся к коммерческой недвижимости, собственниками которой являются юридические лица. Нежилыми помещениями в жилых домах зачастую могут владеть физические лица, ИП. В связи с этим в рамках коммерческого управления становится невозможным реализовать единую концепцию по коммерциализации этих помещений, здесь каждый собственник решает для себя этот вопрос самостоятельно.
Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome
Прежде всего необходимо отметить, что технически выделить нежилые помещения из общего состава помещений жилого дома невозможно, они являются его составной частью в соответствии с техническим паспортом. А, следовательно, все помещения дома должны находиться под единым управлением. Управление жилым домом может осуществляться через ТСЖ, через УК или непосредственным управлением домом собственниками помещений в нем. Собственники как жилых, так и нежилых помещений, согласно ЖК РФ, несут одинаковые расходы на содержание общего имущества.
На первоначальном этапе после ввода жилого комплекса в эксплуатацию застройщик обязан сам осуществлять управление жилым домом. Согласно ЖК РФ, в течение 20 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК. До выбора УК и заключения с ней договора на эксплуатацию жилого дома управление домом осуществляет сам застройщик. В соответствии с принятыми в 2013 году изменениями в ЖК РФ плата за коммунальные услуги может поступать самому застройщику, который осуществляет эксплуатацию жилого дома.
У крупных застройщиков есть собственные управляющие компании. Например, у девелопера «Ведис Групп» есть собственная компания АО «ВК Комфорт», осуществляющая обслуживание всех жилых комплексов застройщика, а также паркингов. ГК «ПИК» имеет в своей структуре эксплуатирующую компанию ООО «ПИК-Комфорт» и так далее.
Даже если теоретически девелоперы готовы передать УК нежилые помещения в управление, это может быть неинтересно самим УК, поскольку объем таких помещений часто не сопоставим, например, с отдельным коммерческим объектом (торговым или бизнес-центром). Следовательно, для УК невыгодно содержать штат работников, которые будут задействованы в управлении таких помещений.
Что касается услуг УК, то здесь можно выделить следующие виды управления. Первое – это непосредственно техническая эксплуатация помещений и зданий, которая включает в себя обслуживание инженерных систем и оборудования, систем водоснабжения и канализации и прочее. Второе – это так называемое коммерческое управление. Оно подразумевает разработку концепции и дальнейшую ее реализацию по коммерциализации помещений, сдачи их в аренду и получения гарантированного дохода для собственника. Однако такие услуги все же относятся к коммерческой недвижимости, собственниками которой являются юридические лица. Нежилыми помещениями в жилых домах зачастую могут владеть физические лица, ИП. В связи с этим в рамках коммерческого управления становится невозможным реализовать единую концепцию по коммерциализации этих помещений, здесь каждый собственник решает для себя этот вопрос самостоятельно.