Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании WELHOME в интервью CRE.ru о развитии стрит-ритейла, новой концепции развития ул.Тверской, спросе на "заМКАДные" офисы и прогнозах на будущее.
- Многие сравнивают текущую ситуацию с кризисами 1998 г. и 2008 г. Как вы оцениваете сходства и различия ситуаций?
- На наш взгляд, основное отличие кризисов 1998 г. и 2008 г. от текущей ситуации состоит в их происхождении. Если в прошлом эти кризисы были вызваны финансово-экономическими причинами, нестабильностью мировой экономики и, в частности, экономики США, то сейчас к существующему положению привели политические причины, при этом, текущую ситуацию нельзя назвать кризисом. Позиции России в мире, напротив, укрепились, как и ее экономика, особенно в сравнении с 1998-м годом. Кроме того, в 2008 году возникла паника, в результате которой многие компании принимали не обоснованные решения. Сейчас же большинство компаний уже адаптировалось к меняющимся условиям, у некоторых существуют антикризисные стратегии, поэтому повторения ситуации 2008 года мы не ожидаем, к этому предпосылок нет. Введение санкций, как это ни банально звучит, напротив пойдет на пользу российской экономике.
- Как вы оцениваете текущее состояние стрит-ритейла в Москве и перспективы развития этого рынка?
- Развитие уличных торговых помещений получило новый виток с выходом постановления Правительства Москвы о пешеходных зонах в сентябре 2013 года. На текущий момент в Москве создано 11 запланированных ранее пешеходных зон, еще порядка 7 планируется создать. Востребованность помещений на пешеходных улицах возросла среди определенных категорий арендаторов, например, операторов общественного питания.
Тем не менее, в сегменте стрит-ритейла в целом, действительно, наблюдается некоторый спад и увеличение уровня вакантных помещений. Однако здесь все зависит от гибкости собственника и его умения приспосабливаться к новым рыночным условиям. При адекватной ставке аренды срок экспозиции будет минимальным. Если говорить о перспективах, то торговые помещения как на пешеходных улицах с высоким трафиком, так и в спальных районах на первых этажах жилых домов, будут востребованы всегда. Отдельные направления могут терять свою популярность, как, например, Садовое кольцо или Тверская улица, но это не скажется на всем рынке стрит-ритейла Москвы.
- Не секрет, что сейчас не самые легкие времена для стрит-ритейла. Не так давно в МФК «Премьер» торговые помещения на первых этажах были трансформированы в небольшие апартаменты. На ваш взгляд это может стать тенденцией? Как вы оцениваете спрос на такие апартаменты?
- Мы не считаем, что преобразование помещений на первых этажах зданий в апартаменты не может стать тенденцией, прежде всего потому, что спрос на подобные предложения ограничен. До недавнего времени сегмент апартаментов в Москве развивался очень активно, и предложение апартаментов если не превышает спрос, то, по крайней мере, находится в состоянии баланса. Так что это скорее исключение, чем правило.
- Как вы оцениваете запрет на открытие на первых этажах жилых домов коммерческих предприятий? Как это отразится на рынке стрит-ритейла?
- Следует отметить, что запрет на открытие коммерческих предприятий на первых этажах жилых домов коснется только домов, построенных, в основном, до 1995-2000 годов, а также тех, где этого не предусматривает конструкция здания. При этом уже работающие точки торговли или услуг закрывать не планируется, поэтому существенного влияния на рынок стрит-ритейла в целом этот запрет не окажет.
-Не так давно стало известно о том, что Правительство Москвы готовит концепцию развития Тверской. Власти готовы мотивировать арендаторов вернуться на Тверскую, в том числе с помощью налоговых льгот. Насколько на ваш взгляд это реально нужно городу?
- Налоговые льготы планируется предусмотреть для предприятий общественного питания на первой линии пешеходных и центральных улиц города. В настоящее время готовится проект озеленения Тверской улицы для того, чтобы сделать ее более комфортной для пешеходов. В 2010 году в связи с запретом парковки трафик на Тверской существенно снизился (по оценкам, более чем на 20%), некоторые арендаторы сильно потеряли в доходах. Поэтому в текущих условиях, на наш взгляд, Тверская улица будет интересна, прежде всего, арендаторам, ориентированным на пешеходный трафик. К тому же развивать ее Правительством Москвы планируется в этом же направлении.
По сравнению с центральными улицами европейских столиц стрит-ритейл на Тверской улице развит довольно слабо и не генерирует таких пешеходных потоков, как например, 5-я авеню в Нью-Йорке или Корсо Буэнос-Айрес в Милане. Безусловно, развитие Тверской улицы очень важно для города, поскольку она является центральной, входит в обязательную программу туристических маршрутов по Москве, на ней сконцентрированы высококлассные гостиницы, правительственные организации, исторические здания, наконец.
- Многие говорят о том, что сегодняшний рынок – рынок арендатора, однако некоторые эксперты приводят примеры, которые отнюдь не подтверждают это общепринятое мнение. Что вы можете сказать исходя из своей практики?
- Действительно, сейчас в сегменте стрит-ритейла, и не только в нем, рынок арендатора. Тем не менее, даже при самой неблагоприятной экономической ситуации, существуют объекты (бизнес-центры, торговые помещения, торговые центры), которые всегда будут востребованы арендаторами. В сегменте стрит-ритейла это Столешников переулок, Третьяковский проезд, Кузнецкий мост. Не так давно мы сдавали в аренду торговое помещение в районе Цветного бульвара, собственник которого выбирал среди арендаторов, и каждый арендатор должен был обосновать, почему именно он заслуживает располагаться в этом помещении. Однако это единичный случай, таких востребованных помещений на рынке крайне мало.
- Как вы оцениваете тенденцию к децентрализации в офисном сегменте? Насколько «замкадные» офисы популярны среди арендаторов? И кто уходит в такие офисы, кто эти арендаторы?
- Тенденция децентрализации далеко не нова на московском рынке офисной недвижимости, она продолжается последние 4-5 лет. Одним из первых успешных бизнес-центров далеко за пределами ТТК стал бизнес-парк «Крылатские Холмы», построенный еще в 2005 году. В первую очередь именно на западном направлении возле МКАД и за ее пределами стали развиваться качественные офисные объекты, арендаторами которых, в основном, являются крупные иностранные компании: Microsoft, Johnson&Johnson;, GalxoSmithKline и др. Спрос на децентрализованные офисные помещения предъявляют компании и холдинги сегмента b2b, а также те, которые не работают с потоком клиентов/посетителей. Для таких компаний важно качество офисных помещений, приемлемая ставка и максимум предоставляемых услуг для арендаторов, чтобы обеспечить комфортные условия для своих сотрудников.
- Многие говорят о том, что рынок устал. Ощущаете ли вы на своей компании спад заявок и сделок?
- Существенного спада заявок и сделок мы не ощущаем. Любые кризисные явления приводят к новым активностям, возможностям. Некоторые арендаторы предпочитают оптимизировать свои расходы и им требуется подобрать помещения более низкого класса, другие предпочитают занять помещения более высокого класса по приемлемой ставке аренды.
- Какие прогнозы вы делаете на следующий год?
- По нашим прогнозам, на рынке офисной недвижимости будет наблюдаться стагнация, особенно в помещениях класса А в виду большого объема вышедших на рынок новых объектов. В ритейле существенного спада мы не прогнозируем, международные сети по-прежнему анонсируют свой выход на российский рынок и качественные помещения в формате стрит-ритейл и торговых центрах пользуются стабильным спросом.
Беседу вела Валерия Зайкова, CRE.
- Многие сравнивают текущую ситуацию с кризисами 1998 г. и 2008 г. Как вы оцениваете сходства и различия ситуаций?
- На наш взгляд, основное отличие кризисов 1998 г. и 2008 г. от текущей ситуации состоит в их происхождении. Если в прошлом эти кризисы были вызваны финансово-экономическими причинами, нестабильностью мировой экономики и, в частности, экономики США, то сейчас к существующему положению привели политические причины, при этом, текущую ситуацию нельзя назвать кризисом. Позиции России в мире, напротив, укрепились, как и ее экономика, особенно в сравнении с 1998-м годом. Кроме того, в 2008 году возникла паника, в результате которой многие компании принимали не обоснованные решения. Сейчас же большинство компаний уже адаптировалось к меняющимся условиям, у некоторых существуют антикризисные стратегии, поэтому повторения ситуации 2008 года мы не ожидаем, к этому предпосылок нет. Введение санкций, как это ни банально звучит, напротив пойдет на пользу российской экономике.
- Как вы оцениваете текущее состояние стрит-ритейла в Москве и перспективы развития этого рынка?
- Развитие уличных торговых помещений получило новый виток с выходом постановления Правительства Москвы о пешеходных зонах в сентябре 2013 года. На текущий момент в Москве создано 11 запланированных ранее пешеходных зон, еще порядка 7 планируется создать. Востребованность помещений на пешеходных улицах возросла среди определенных категорий арендаторов, например, операторов общественного питания.
Тем не менее, в сегменте стрит-ритейла в целом, действительно, наблюдается некоторый спад и увеличение уровня вакантных помещений. Однако здесь все зависит от гибкости собственника и его умения приспосабливаться к новым рыночным условиям. При адекватной ставке аренды срок экспозиции будет минимальным. Если говорить о перспективах, то торговые помещения как на пешеходных улицах с высоким трафиком, так и в спальных районах на первых этажах жилых домов, будут востребованы всегда. Отдельные направления могут терять свою популярность, как, например, Садовое кольцо или Тверская улица, но это не скажется на всем рынке стрит-ритейла Москвы.
- Не секрет, что сейчас не самые легкие времена для стрит-ритейла. Не так давно в МФК «Премьер» торговые помещения на первых этажах были трансформированы в небольшие апартаменты. На ваш взгляд это может стать тенденцией? Как вы оцениваете спрос на такие апартаменты?
- Мы не считаем, что преобразование помещений на первых этажах зданий в апартаменты не может стать тенденцией, прежде всего потому, что спрос на подобные предложения ограничен. До недавнего времени сегмент апартаментов в Москве развивался очень активно, и предложение апартаментов если не превышает спрос, то, по крайней мере, находится в состоянии баланса. Так что это скорее исключение, чем правило.
- Как вы оцениваете запрет на открытие на первых этажах жилых домов коммерческих предприятий? Как это отразится на рынке стрит-ритейла?
- Следует отметить, что запрет на открытие коммерческих предприятий на первых этажах жилых домов коснется только домов, построенных, в основном, до 1995-2000 годов, а также тех, где этого не предусматривает конструкция здания. При этом уже работающие точки торговли или услуг закрывать не планируется, поэтому существенного влияния на рынок стрит-ритейла в целом этот запрет не окажет.
-Не так давно стало известно о том, что Правительство Москвы готовит концепцию развития Тверской. Власти готовы мотивировать арендаторов вернуться на Тверскую, в том числе с помощью налоговых льгот. Насколько на ваш взгляд это реально нужно городу?
- Налоговые льготы планируется предусмотреть для предприятий общественного питания на первой линии пешеходных и центральных улиц города. В настоящее время готовится проект озеленения Тверской улицы для того, чтобы сделать ее более комфортной для пешеходов. В 2010 году в связи с запретом парковки трафик на Тверской существенно снизился (по оценкам, более чем на 20%), некоторые арендаторы сильно потеряли в доходах. Поэтому в текущих условиях, на наш взгляд, Тверская улица будет интересна, прежде всего, арендаторам, ориентированным на пешеходный трафик. К тому же развивать ее Правительством Москвы планируется в этом же направлении.
По сравнению с центральными улицами европейских столиц стрит-ритейл на Тверской улице развит довольно слабо и не генерирует таких пешеходных потоков, как например, 5-я авеню в Нью-Йорке или Корсо Буэнос-Айрес в Милане. Безусловно, развитие Тверской улицы очень важно для города, поскольку она является центральной, входит в обязательную программу туристических маршрутов по Москве, на ней сконцентрированы высококлассные гостиницы, правительственные организации, исторические здания, наконец.
- Многие говорят о том, что сегодняшний рынок – рынок арендатора, однако некоторые эксперты приводят примеры, которые отнюдь не подтверждают это общепринятое мнение. Что вы можете сказать исходя из своей практики?
- Действительно, сейчас в сегменте стрит-ритейла, и не только в нем, рынок арендатора. Тем не менее, даже при самой неблагоприятной экономической ситуации, существуют объекты (бизнес-центры, торговые помещения, торговые центры), которые всегда будут востребованы арендаторами. В сегменте стрит-ритейла это Столешников переулок, Третьяковский проезд, Кузнецкий мост. Не так давно мы сдавали в аренду торговое помещение в районе Цветного бульвара, собственник которого выбирал среди арендаторов, и каждый арендатор должен был обосновать, почему именно он заслуживает располагаться в этом помещении. Однако это единичный случай, таких востребованных помещений на рынке крайне мало.
- Как вы оцениваете тенденцию к децентрализации в офисном сегменте? Насколько «замкадные» офисы популярны среди арендаторов? И кто уходит в такие офисы, кто эти арендаторы?
- Тенденция децентрализации далеко не нова на московском рынке офисной недвижимости, она продолжается последние 4-5 лет. Одним из первых успешных бизнес-центров далеко за пределами ТТК стал бизнес-парк «Крылатские Холмы», построенный еще в 2005 году. В первую очередь именно на западном направлении возле МКАД и за ее пределами стали развиваться качественные офисные объекты, арендаторами которых, в основном, являются крупные иностранные компании: Microsoft, Johnson&Johnson;, GalxoSmithKline и др. Спрос на децентрализованные офисные помещения предъявляют компании и холдинги сегмента b2b, а также те, которые не работают с потоком клиентов/посетителей. Для таких компаний важно качество офисных помещений, приемлемая ставка и максимум предоставляемых услуг для арендаторов, чтобы обеспечить комфортные условия для своих сотрудников.
- Многие говорят о том, что рынок устал. Ощущаете ли вы на своей компании спад заявок и сделок?
- Существенного спада заявок и сделок мы не ощущаем. Любые кризисные явления приводят к новым активностям, возможностям. Некоторые арендаторы предпочитают оптимизировать свои расходы и им требуется подобрать помещения более низкого класса, другие предпочитают занять помещения более высокого класса по приемлемой ставке аренды.
- Какие прогнозы вы делаете на следующий год?
- По нашим прогнозам, на рынке офисной недвижимости будет наблюдаться стагнация, особенно в помещениях класса А в виду большого объема вышедших на рынок новых объектов. В ритейле существенного спада мы не прогнозируем, международные сети по-прежнему анонсируют свой выход на российский рынок и качественные помещения в формате стрит-ритейл и торговых центрах пользуются стабильным спросом.
Беседу вела Валерия Зайкова, CRE.