В 2012 году цены на московскую жилую недвижимость не претерпели существенных изменений. Чего ждать от 2013 года, «Газете.Ru» рассказали аналитики и участники рынка недвижимости
Основное событие 2012 года, по мнению экспертов, – официальное расширение территории Москвы. Правда, рынок «отыграл» новость в июле-ноябре 2011 года, после этого в 2012 году никаких существенных изменений не произошло. Более того, эксперты не склонны объединять Новую и Старую Москву. «Причина – в разнице в развитии инфраструктуры, дорожной сети, транспорта и комплексного освоения территории», – говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость» Ольга Новикова.
В этом году эксперты отмечают низкую активность на рынке недвижимости. Например, осенью не было зафиксировано сезонного значительного увеличения количества сделок купли-продажи жилья. Однако в период президентских выборов покупатели более активно решали жилищный вопрос. «Как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости выборам предшествовала активность со стороны основных «игроков», – рассказал генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. «Многие граждане, до сих пор не успевшие решить свой жилищный вопрос, решили поторопиться, что и обусловило проявления ажиотажа на рынке. Тем более, что данный ажиотажный спрос был обеспечен платежеспособной возможностью – столь бурного развития ипотеки, как в первом полугодии, Россия еще не знала», – считает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.
За три квартала 2012 года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья, по данным компании «Пересвет-Инвест», повысилась на 12,4%, на вторичном – на 7,1%. В прошлом году данные показатели за аналогичный период времени составили 23,2% и 3,6% соответственно.
«Вторичная недвижимость столицы довольно долго практически не менялась в цене, что дало небольшой потенциал для роста в 2012 году. Новостройки столицы довольно интенсивно росли в цене в 2011 году, но, в то же время, объем предложения в Москве лишь сравнительно недавно стал пополняться новыми объектами. То есть большинство новостроек в настоящее время находится в высокой стадии готовности, а значит, их стоимость возрастает не столь интенсивно», – объяснят маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова.
По данным аналитического центра «ИНКОМ», в октябре 2012 года стоимость квадратного метра жилья эконом-класса в Москве составила 158,4 тыс. рублей, комфорт-класса – 170,6 тыс. рублей. При этом компания «Азбука жилья» зафиксировала значительное понижение цены в наиболее бюджетном сегменте – на 21,9%. Столь существенное снижение цены в сегменте эконом-класса эксперты объясняют изменением территориальной структуры предложения.
«При небольшом объеме предложения экономкласса в продажу вышел проект застройки панельным жильем на территории Люберецких полей за пределами МКАД», – поясняет руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский.
Более того, тенденция переориентации спроса покупателей в московскую область продолжится и в следующем году. «Вносимые изменения в градостроительную политику Москвы, ограниченное предложение новых проектов, а также высокая их стоимость, способствовали усилению этой тенденции. Кроме того, активная роль государства в развитии транспортной доступности МО дала дополнительный импульс для развития прилегающих территорий. Особенно сильное развитие получили непрестижные направления и «недооцененные города», – считает Павел Лепиш.
По данным компании Welhome, средняя стоимость квадратного метра в премиум-сегменте столичной недвижимости составляет в настоящее время $19 500. При условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике эксперты ожидают роста в этом сегменте по итогам года на 5-7%.
При сохранении стабильной макроэкономической ситуации в РФ и либерализации ипотечного кредитования, в 2013 году уровень спроса на жилье все равно будет ниже, чем в этом году. Этот фактор, по мнению экспертов, и будет сдерживать рост цен. «В целом по первичному рынку жилья Москвы ожидается рост ценовых показателей на уровне 7-10% по итогам следующего, 2013-го, года. Основным трендом будет распространение апартаментных проектов по более низким ценам и стабильное предложение в сегменте жилья экономкласса, что будет сдерживать высокий ценовой рост. В Новой Москве ожидается более сдержанный рост – это связано с весьма высоким ростом цен за период с момента объявления о присоединении новых территорий к столице. Рынок будет отыгрывать данный факт еще какое-то время и в следующем году увеличение ценовых показателей может быть не столь значительным, на уровне 5-7% в год», – прогнозирует Артем Ржавский. По мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, «нестабильная макроэкономическая ситуация, а также повышение процентных ставок по ипотечным кредитам являются сдерживающими факторами роста цен на первичном рынке Москвы».
Роста цен на жилье выше инфляции эксперты не прогнозируют даже в перспективе нескольких лет. «Бурный рост цен на любом рынке всегда бывает обусловлен существенным и быстрым притоком денежных средств. Происходит это тогда, когда рынок повышает свою инвестиционную привлекательность, начиная обеспечивать высокую доходность вложений», – говорит генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.
«Цены на жилье во многом будут зависеть от ситуации с ценами на нефть и от ситуации в Еврозоне. Если компетентным структурам и впредь удастся контролировать ситуацию даже на уровне сегодняшних показателей, то рост цен сохранится в нынешних границах, и чем ситуация будет стабильнее, тем лучше будет чувствовать себя рынок недвижимости. Рост на уровне 3-5% в месяц смогут демонстрировать жилые комплексы с удачным местоположением, хорошим наполнением и соблюдением всех сроков строительства», – делает прогноз советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов.
В первой половине 2013 года эксперты ждут, напротив, ужесточения условий ипотечного кредитования – а именно, повышение ставок. «Дальнейший рост процентных ставок, безусловно, несколько снизит доступность недвижимости, однако доля инвестиционных покупок на этом фоне наоборот вырастет», – уверен Павел Лепиш.
В результате, рынок недвижимости ожидает еще большая стагнация. «Моим единственным ожиданием является продолжение роста ставок на ипотечные продукты. Думаю, что в приближающемся году они могут прибавить в среднем до 1,5%, что неминуемо приведет к дальнейшему снижению доступности кредитов для населения, а значит – и к продолжению уменьшения объема платежеспособного спроса на жилье», – говорит генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.
«В 2013 году наиболее вероятно продолжатся тенденции 2012 года и темпы роста цен в столице будут аналогичными 2012 году. Российский рынок стал похож на развитый европейский – главные события не в ценах, а в качестве, географии, преподнесении продуктов. Однако на территории Новой Москвы может произойти стагнация цен – проект освоения этой территории находится в «холодной» фазе и многие ожидания по поводу освоения этой территории пока не оправдываются. Что касается положительных изменений, то основным должно стать начало освоения промышленных зон Москвы под комплексную застройку – будь то зона ЗИЛ, Южнопортовая или Серп и Молот, а также освоение площадок-долгостроев», – считает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.