Московское жилье категории "де-люкс" востребовано только при высочайшем качестве исполнения и престижном месторасположении.
Необыкновенно. Дорого Парадокс: самая дорогая на сегодня жилая новостройка столицы, по наблюдению экспертов рынка, - пентхаус стоимостью 1,4 млрд руб. ($43 млн, или около $20 тыс. за кв. м) - находится в доме за пределами не только Бульварного, но и Садового кольца - на Мосфильмовской улице (ЖК "Дом на Мосфильмовской", девелопер "Дон-Строй"). Правда, ценовое лидерство достигнуто здесь исключительно за счет крупногабаритности этой квартиры - общая площадь составляет около 2 тыс. кв м. А вот самый дорогой "квадрат", как и положено, находится на территории наиболее престижной по местоположению "Золотой мили" (Остоженка и прилегающие улицы) - $60 тыс. в Barkli Virgin House (1-й Зачатьевскйи пер, 8/9, девелопер - корпорация "Баркли"). Полная цена за здешний пентхаус почти вдвое меньше, чем за мосфильмовский.
Дмитрий Земсков, заместитель гендиректора по коммерческой политике корпорации "Баркли": "Главной тенденцией рынка элитного жилья второй год подряд остается изменение географии премиальной недвижимости. В связи с запретом на строительство в центре Москвы девелоперы вынуждены находить новые районы и площадки для реализации проектов уровня "премиум".
С другой стороны, и солидному покупателю уже недостаточно жить просто в красивом качественном доме. Важно окружение, инфраструктура, имя дизайнера, репутация застройщика, поэтому девелоперы вынуждены выводить на рынок новые проекты и услуги. Так появились первые проекты, предлагающие готовые квартиры класса "премиум" с отделкой от известных западных дизайнеров, - это мировая практика, которая до недавнего времени была совершенно не известна на российском рынке недвижимости. Например, готовые квартиры с отделкой от Филиппа Старка можно приобрести в ЖК Barkli Park (ул. Советская, 6) - это предложение является эксклюзивным на российском рынке недвижимости премиум-класса".
Плоды ажиотажа
Как известно, запретный плод всегда сладок. Поэтому неудивительно, что распоряжение мэра Собянина о том, что в пределах Третьего транспортного кольца объекты станут только достраивать или перепрофилировать под жилье, а новые контракты на строительство заключать не будут, несколько простимулировало продажи элитных новостроек.
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills: "Прошлый год по количеству заключенных первичных сделок на элитном рынке превзошел показатель 2010 года почти на 5% (450 сделок против 430). В денежном выражении - более чем на четверть. По итогам 2011 года, было продано элитных квартир в новостройках и апартаментов (последние, обустроенные из офисных или торговых помещений, юридически имеют статус коммерческой недвижимости и в качестве жилых помещений могут быть только сданы в аренду) на сумму свыше $1,2 млрд. Однако уровень спроса отстает от рекордного показателя, зафиксированного до кризиса - в конце 2007 года, - около 600 первичных сделок".
Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости KnightFrank в России и СНГ: "В 2011 году темпы продаж были в среднем на уровне 32-33 квартир в месяц, по итогам пяти месяцев этого года темпы несколько снизились - до 30-31 квартиры в месяц".
Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton: "Текущие темпы продаж в элитных новостройках нельзя назвать активными. Тем не менее и здесь происходит постепенное вымывание наиболее дешевых предложений - квартир с минимальной стоимостью квадратного метра. Как правило, это квартиры на низких этажах, с ограниченными видовыми характеристиками".
Как отмечают аналитики IntermarkSavills, наиболее популярный бюджет покупки квартир в элитных новостройках составляет $1-2 млн (каждая вторая первичная сделка).
Дмитрий Халин: "В последние два года наибольшим спросом пользуются элитные новостройки в Хамовниках - каждая третья первичная сделка. По итогам первых пяти месяцев текущего года активность покупателей в этом районе усилилась еще больше - примерно 60% заключаемых первичных сделок приходится на Хамовники".
Что неудивительно, так как цены здесь значительно демократичнее, чем в домах "де-люкс" престижной центральной части Москвы, а экологическое окружение существенно здоровее: в пределах Садового кольца просто нет места для размещения придомовых парков и скверов, а в районе Комсомольского проспекта они есть.
Деньги за воздух Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS: "В последние годы важной тенденцией на рынке элитной недвижимости стала "экологичность". Клиенты предпочитают покупать квартиры в домах, расположенных рядом с благоустроенными парками, особое внимание уделяют качеству общественных зон, территории дома, разумности планировочных решений. К примеру, очень перспективной является часть территории Хамовников, расположенная за Садовым кольцом. Здесь уже реализованы несколько успешных проектов, и множество объектов строят сейчас. Некоторые проекты завершены: например, ЖК "Камелот" - бывший троллейбусный парк - стал успешным жилым и офисным зданием; новые рестораны, открывшиеся здесь, уже обзавелись собственной постоянной клиентурой. Другие территории бывшего производственного назначения преображаются в современные, прекрасно продуманные комплексы. Замечательный парк усадьбы Трубецких (м. Фрунзенская) является единственным в Москве детским парком, где запрещено курить, есть охрана и даже конюшня. Как во многих других европейских городах, парк закрывается на ночь. Один из наиболее интересных перспективных проектов здесь - Knightsbridge (ул. Кооперативная). "Изюминка" комплекса в том, что две трети территории будет занимать частный парк. Очень привлекательным из-за видовых характеристик (рядом парк) представляется и проект "На Трубецкой" (ул. Трубецкая, 28, стр. 2)".
Может быть, поэтому цена в экологичных проектах растет большими темпами, нежели в прочих. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года цены здесь к этому лету увеличились в среднем на 7-17%. В ЖК "Садовые кварталы" (ул. Ефремова, 12, Хамовники), с озером на территории, удорожание составило 15% - до $8300 за "квадрат" (данные Evans).
Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome: "В 2011 году продолжилось развитие нового формата элитной городской недвижимости Москвы - так называемых жилых кварталов, к числу которых относятся "Садовые кварталы", "Итальянский квартал" (ул. Долгоруковская), Knightsbridge Private Park. Отличительной особенностью данных объектов является их масштабность, которая до кризиса былапрактически несвойственна элитному сегменту городской недвижимости".
Последние предложения В 2011 году первичный рынок элитной городской недвижимости Москвы пополнился, по данным Welhome, пятью новыми проектами: Barkli Virgin House (1-й Зачатьевский пер., 8/9), Barkli Park (ул. Советской армии, 6), Skuratov House (ул. Бурденко, 1), Knightsbridge Private Park (ул. Кооперативная, 16), "Николаевский дом" (Комсомольский пр-т, 9А). Вышли проекты с апартаментами: "Меркурий Сити" (в МДЦ "Москва-Сити"), ЖК Smolensky De Luxe (1?й Смоленский пер., 19-21).
С начала этого года на первичный рынок вышли квартиры в ЖК "Литератор" (ул. Льва Толстого, 23/7 - территория ГУП "Экспериментальный завод напитков в Хамовниках"), в Белой башне ЖК Barkli Park (ул. Советской армии, 6), ЖК Barrin House (ул. Малая Пироговская, 8), в домах в Бутиковском пер., 16, Лавровом пер., 19, на Цветном бульваре, 13. Кроме того, в продажу поступили проекты с апартаментами: ЖК "Кадашевские Палаты" (3?й Кадашевский пер., 7/9) и "Каретный Плаза" (Б. Каретный пер., 24/12, стр. 2).
Среди других интересных перспективных проектов эксперты компании Blackwood отмечают стройку компании "Промсвязьнедвижимость" на участке, ограниченном улицей Большая Полянка, 1?м и 2?м Спасоналивковскими и Казанским переулками (район Якиманка); проект застройки территории (3 га) между Софийской набережной и Болотной площадью, где ранее планировали возвести элитный гостиничный комплекс с апартаментами.
В начале года стало известно о планах компании "Галс-Девелопмент" по строительству элитного жилого комплекса на территории завода шампанских вин "Корнет" на Садовнической улице. В ближайшее время возможен выход на рынок новых комплексов с апартаментами, строительство которых уже ведется: Новый Арбат, 32, и участок №16 ММДЦ "Москва-Сити".
Дмитрий Халин: "К концу года мы ожидаем появление в продаже квартир из новых проектов: в Хамовниках, на Арбате и Замоскворечье-Якиманке".
Итого, за первые пять месяцев этого года объем предложения вырос на 19% и составил 1450 элитных квартир/апартаментов (258 тыс. кв. м; данные Blackwood).
Ниже уровня инфляции Даже напряженная обстановка вокруг запрета нового строительства в центре города не привела к масштабному росту цен. Реальность такова, что и на элитные квартиры ценовая динамика не компенсирует уровень инфляции. Риелторы постепенно приноравливаются сравнивать интенсивность роста цен на недвижимость данного класса со ставками по банковским депозитам, каковые ниже - не более 4-5% годовых, в то время как вложения в жилье класса "люкс" иногда способны приносить доход 10-17%.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: "Со второй половины 2009 года мы наблюдаем плавное повышение среднего уровня цен на рынке элитной жилой недвижимости - на 4-8% в год. Однако цены на жилье пока еще не достигли докризисных максимумов. Сегодня и покупатели тщательнее подходят к выбору квартиры, и застройщики более аккуратно относятся к формированию ценовой политики".
В течение 2011 года средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке элитного жилья прибавила 5,3%. В первые пять месяцев текущего года - еще 3%, достигнув $18 350 за кв. м (данные IntermarkSavills). Новостройки бизнес-класса в прошлом году показали 15%-ный ценовой рост. К концу нынешнего мая среднерыночная цена прибавила около 7% - до $7280 за "квадрат".
Аналитики Blackwood: "Неразберихи в элитном ценообразовании добавило майское колебание валютного курса, когда была отмечена отрицательная динамика средних долларовых цен: снижение составило 2-5%.
Основной причиной оказалось ослабление курса рубля. Средние цены в рублях, наоборот, выросли, что связано как с изменением структуры предложения и удорожанием отдельных объектов, так и с тем, что цены на некоторые объекты зафиксированы в долларах". На сегодня минимальная цена в элитном сегменте наблюдается в Замоскворечье, в жилом комплексе Sky House (ул. Мытная, 40-44), и составляет $7200 за кв. м (данные Chesterton).
Кстати, в отличие от среднерыночных показателей рыночный минимум за последние полтора года даже немного подешевел. В конце 2010 года минимальная цена 1 кв. м была установлена на квартиру в ЖК "Город Столиц" (территория МДЦ "Москва-Сити") - $7400 за кв. м.
Ну а максимум существенно увеличился: на сегодня это $60 тыс. за кв. м в Barkli Virgin House, а в конце 2010 года был $43,8 тыс. в ЖК "Гранатный, 6".
Перспективы "де-люкс" Елена Юргенева: "В силу сокращения предложения на первичном рынке, а также изменения стадии строительства объектов до конца года рост средней стоимости может составить в элитном сегменте 10-12%".
Аналитики компании Blackwood: "В настоящее время даже на фоне ограничения строительства в центре города дефицита предложения не наблюдается. Продолжают выходить новые проекты. В любом случае резерв для появления в центре города элитных комплексов еще есть: это и территории заводов, и дома, требующие реконструкции".
Вадим Ламин: "При текущем уровне спроса и неизменном объеме предложения запас прочности рынка оценивают в два-три года. Именно за этот срок может возникнуть дефицит, если текущее предложение будет исчерпано, а новые проекты на рынке так и не появятся. В наиболее востребованных элитных районах, таких как Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Пресня, Замоскворечье, предложения могут иссякнуть за два года".
Более оптимистичен прогноз Дмитрия Халина, который утверждает, что первичный элитный рынок достаточно профицитен. Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании "Новое Качество": "Будет реконструкция старого фонда и переоборудование производственных и складских помещений в лофты (квартиры в стилистике производственных цехов) и апартаменты. Многие ранее непопулярные районы будут получать статус элитных".
Анна Левитова: "Полностью новые предложения не исчезнут никогда: появятся проекты по реконструкции, создание новых жилых домов или апартаментов из бывших административных и других зданий. Центр еще не приобрел современного облика".