На какие жертвы придется пойти застройщикам, чтобы реализовывать неуклонно дорожающую столичную недвижимость.
Столичная недвижимость продолжает дорожать. Пока не сильно, но полтора процента за неделю - это уже заметно. Большинство экспертов успокаивают - быстрее роста инфляции ценник не увеличится. Но есть и другие мнения. Например, маститый аналитик Геннадий Стерник в начале этого года в интервью "Итогам" говорил, что к 2009 году цены, по его мнению, вырастут вдвое. Да и дальше будут обгонять инфляцию. И все происходящее сегодня в растущей российской экономике такому прогнозу не противоречит. Так что если через десять лет средняя цена столичного метра, составляющая сегодня, по рыночным оценкам, чуть больше 4 тысяч долларов, сильно превысит 10, а то и 15 тысяч за "квадрат", - удивляться не придется.
При таком сценарии возникает вопрос: что собираются делать застройщики, чтобы сбывать свою все дорожающую продукцию? Ведь даже при нынешних ценах круг потенциальных покупателей невелик. Относительно бойко уходит лишь экономкласс да "элитка", а вот время экспозиции домов бизнес-класса исчисляется порой годами (за 2006 год этот сектор подорожал на 50 процентов). К тому же в Москве, считают эксперты, жилье именно этого класса скоро составит львиную долю коммерческих новостроек. Каждый метр московской земли обходится инвестору слишком дорого, чтобы строить жилье низкого класса. Сегмент "бизнес" в новостройках уже составляет 75 процентов - против 40, как было еще недавно. Вряд ли будет расти платежеспособный спрос: уже более 15 процентов новостроек покупается по ипотеке, а сколько с привлечением иных займов - вообще неизвестно. При дальнейшем повышении цен война за платежеспособного покупателя станет нешуточной.
Эксперты, которых мы попросили прокомментировать проблему, сошлись в одном: застройщику, как бы он ни сопротивлялся, придется думать о реальном качестве строительства, инфраструктуры и сервиса. До сих пор при прочих равных главным преимуществом было место расположения дома. Оно, конечно, останется, но (особенно если точечную застройку прекратят) выбор не будет так уж велик. Следовательно, поиск перейдет в другую плоскость. "Рынок жилья бизнес-класса в 2007 году можно охарактеризовать как рынок покупателя, который будет выбирать между большим количеством предложенных квартир. В связи с новым уровнем цен компании выходят на новый уровень взаимоотношений с клиентами, точнее, с их требованиями", - считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Общепринятой классификации бизнес-класса не существует. Однако его признаки - это охраняемая благоустроенная территория, инфраструктура, центральная система кондиционирования, фильтрация воды и воздуха, лифты от ведущих мировых производителей, системы телекоммуникации, парковка. "На первый план в ряду предпочтений покупателей выходят два аспекта: качество строительства (имя и репутация застройщика), а также архитектура объекта. Сегодняшние клиенты ценят уникальные проекты от известных архитекторов, желательно с мировым именем", - добавляет директор департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко. В последнее время в списке фигурируют и особые требования к оформлению входной группы: качественная и дорогая отделка лобби может оказать влияние на стоимость квартир в доме.
Теперь об услугах. Это тема, на которой стоит остановиться отдельно. Если недавно во внутреннюю инфраструктуру домов бизнес-класса включали все - от аквапарков до яхт-клубов, то теперь список сократился до минимального набора. Высокие эксплуатационные платежи (от 500 долларов в месяц и выше) не устраивают жителей домов. "Инфраструктурные изыски становятся все менее значимы, - подтверждает Дьяченко. - Нам известен клубный проект на восемь квартир, где девелопер организовал инфраструктурный анклав, включающий спорткомплекс, бассейн с водопадом, три бани и отделанные золотом автомобильные лифты, поднимающие машину к квартире. Адрес среди покупателей не востребован". Эксперты считают, что инфраструктурные "навороты" были взяты нашими девелоперами из западного опыта, только никто не учел, что там - это кондоминиумы, зарабатывающие на инфраструктуре и не перекладывающие ее содержание на жильцов.
Но абсолютное отсутствие инфраструктуры - это минус. Клиент сегодня хочет иметь конкретные услуги в ближайшем доступе. Например, клининговые, услуги по выгулу собак или мойку автомобилей. По словам Наталии Тихоновской, управляющего партнера компании "МИЭЛЬ-Новостройки", приветствуется наличие детских кружков, а также компаний, предоставляющих услуги нянь.
Согласно исследованию компании "Крост", у клиентов востребован и фитнес с бассейном и SPA. Однако и здесь есть особенности. "Если еще недавно требования клиента к подобным услугам были просты - бассейн, баня, фитнес, то теперь запросы изменились, - объясняет генеральный директор Else Group Ирина Стрельникова. - Люди ездят по миру и многое видят. Поэтому они и здесь ищут новое качество услуг: при их напряженном графике жизни требуются не активные нагрузки, а программы по реабилитации и релаксации. Причем на высоком уровне качества и комфорта. Желателен эксклюзив во всем - от отделки помещений до комплекса услуг. Пока я знаю только один комплекс, полностью отвечающий этим требованиям. Но появление подобных клубов - дело недалекого будущего". Главное, что эти центры должны быть "откреплены" от самого дома и быть доступны другим потребителям.
Есть еще один тренд. "Наметилась и тенденция в сдаче дома с квартирами под чистовую отделку, - говорит генеральный директор CENTURY21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров, - а некоторые предлагают сдать квартиру с ремонтом под ключ. Во всем мире квартиры продаются уже с отделкой под покупателя, и люди не испытывают неудобств от ремонтов по соседству". Заметим, что все перечисленное уменьшает сроки продажи квартир примерно в полтора раза. То есть инвестор остается в прямой выгоде.
Год назад две мои подруги покупали квартиры - одна почти в центре Торонто по 3 тысячи канадских долларов за метр (это чуть больше 2, 5 тысячи долларов США), другая в новом и приличном, но отдаленном районе Москвы практически по той же цене. Позиционировались квартиры примерно одинаково - высокий класс. Первая получила отделанное жилье с оборудованной техникой кухней, подземным паркингом, фитнесом (за который она платит, если туда ходит), библиотекой с Интернетом, игровой комнатой для детей с услугами няни и массой еще каких-то мелочей. Другая - коробку из бетона с проводами из распределительного щитка и заглушками в стояках санузлов. Никому в Канаде и в голову не пришло бы заплатить за это такие деньги. Наш рынок развивается по пути, уже пройденному миром, только понимание финансовых пределов, за которыми следуют иные требования к качеству покупки, у нас другие. Но 10 тысяч - это та самая граница. Так, по крайней мере, считают эксперты. И до нее уже рукой подать.
Столичная недвижимость продолжает дорожать. Пока не сильно, но полтора процента за неделю - это уже заметно. Большинство экспертов успокаивают - быстрее роста инфляции ценник не увеличится. Но есть и другие мнения. Например, маститый аналитик Геннадий Стерник в начале этого года в интервью "Итогам" говорил, что к 2009 году цены, по его мнению, вырастут вдвое. Да и дальше будут обгонять инфляцию. И все происходящее сегодня в растущей российской экономике такому прогнозу не противоречит. Так что если через десять лет средняя цена столичного метра, составляющая сегодня, по рыночным оценкам, чуть больше 4 тысяч долларов, сильно превысит 10, а то и 15 тысяч за "квадрат", - удивляться не придется.
При таком сценарии возникает вопрос: что собираются делать застройщики, чтобы сбывать свою все дорожающую продукцию? Ведь даже при нынешних ценах круг потенциальных покупателей невелик. Относительно бойко уходит лишь экономкласс да "элитка", а вот время экспозиции домов бизнес-класса исчисляется порой годами (за 2006 год этот сектор подорожал на 50 процентов). К тому же в Москве, считают эксперты, жилье именно этого класса скоро составит львиную долю коммерческих новостроек. Каждый метр московской земли обходится инвестору слишком дорого, чтобы строить жилье низкого класса. Сегмент "бизнес" в новостройках уже составляет 75 процентов - против 40, как было еще недавно. Вряд ли будет расти платежеспособный спрос: уже более 15 процентов новостроек покупается по ипотеке, а сколько с привлечением иных займов - вообще неизвестно. При дальнейшем повышении цен война за платежеспособного покупателя станет нешуточной.
Эксперты, которых мы попросили прокомментировать проблему, сошлись в одном: застройщику, как бы он ни сопротивлялся, придется думать о реальном качестве строительства, инфраструктуры и сервиса. До сих пор при прочих равных главным преимуществом было место расположения дома. Оно, конечно, останется, но (особенно если точечную застройку прекратят) выбор не будет так уж велик. Следовательно, поиск перейдет в другую плоскость. "Рынок жилья бизнес-класса в 2007 году можно охарактеризовать как рынок покупателя, который будет выбирать между большим количеством предложенных квартир. В связи с новым уровнем цен компании выходят на новый уровень взаимоотношений с клиентами, точнее, с их требованиями", - считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Общепринятой классификации бизнес-класса не существует. Однако его признаки - это охраняемая благоустроенная территория, инфраструктура, центральная система кондиционирования, фильтрация воды и воздуха, лифты от ведущих мировых производителей, системы телекоммуникации, парковка. "На первый план в ряду предпочтений покупателей выходят два аспекта: качество строительства (имя и репутация застройщика), а также архитектура объекта. Сегодняшние клиенты ценят уникальные проекты от известных архитекторов, желательно с мировым именем", - добавляет директор департамента развития компании Welhome Александр Дьяченко. В последнее время в списке фигурируют и особые требования к оформлению входной группы: качественная и дорогая отделка лобби может оказать влияние на стоимость квартир в доме.
Теперь об услугах. Это тема, на которой стоит остановиться отдельно. Если недавно во внутреннюю инфраструктуру домов бизнес-класса включали все - от аквапарков до яхт-клубов, то теперь список сократился до минимального набора. Высокие эксплуатационные платежи (от 500 долларов в месяц и выше) не устраивают жителей домов. "Инфраструктурные изыски становятся все менее значимы, - подтверждает Дьяченко. - Нам известен клубный проект на восемь квартир, где девелопер организовал инфраструктурный анклав, включающий спорткомплекс, бассейн с водопадом, три бани и отделанные золотом автомобильные лифты, поднимающие машину к квартире. Адрес среди покупателей не востребован". Эксперты считают, что инфраструктурные "навороты" были взяты нашими девелоперами из западного опыта, только никто не учел, что там - это кондоминиумы, зарабатывающие на инфраструктуре и не перекладывающие ее содержание на жильцов.
Но абсолютное отсутствие инфраструктуры - это минус. Клиент сегодня хочет иметь конкретные услуги в ближайшем доступе. Например, клининговые, услуги по выгулу собак или мойку автомобилей. По словам Наталии Тихоновской, управляющего партнера компании "МИЭЛЬ-Новостройки", приветствуется наличие детских кружков, а также компаний, предоставляющих услуги нянь.
Согласно исследованию компании "Крост", у клиентов востребован и фитнес с бассейном и SPA. Однако и здесь есть особенности. "Если еще недавно требования клиента к подобным услугам были просты - бассейн, баня, фитнес, то теперь запросы изменились, - объясняет генеральный директор Else Group Ирина Стрельникова. - Люди ездят по миру и многое видят. Поэтому они и здесь ищут новое качество услуг: при их напряженном графике жизни требуются не активные нагрузки, а программы по реабилитации и релаксации. Причем на высоком уровне качества и комфорта. Желателен эксклюзив во всем - от отделки помещений до комплекса услуг. Пока я знаю только один комплекс, полностью отвечающий этим требованиям. Но появление подобных клубов - дело недалекого будущего". Главное, что эти центры должны быть "откреплены" от самого дома и быть доступны другим потребителям.
Есть еще один тренд. "Наметилась и тенденция в сдаче дома с квартирами под чистовую отделку, - говорит генеральный директор CENTURY21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров, - а некоторые предлагают сдать квартиру с ремонтом под ключ. Во всем мире квартиры продаются уже с отделкой под покупателя, и люди не испытывают неудобств от ремонтов по соседству". Заметим, что все перечисленное уменьшает сроки продажи квартир примерно в полтора раза. То есть инвестор остается в прямой выгоде.
Год назад две мои подруги покупали квартиры - одна почти в центре Торонто по 3 тысячи канадских долларов за метр (это чуть больше 2, 5 тысячи долларов США), другая в новом и приличном, но отдаленном районе Москвы практически по той же цене. Позиционировались квартиры примерно одинаково - высокий класс. Первая получила отделанное жилье с оборудованной техникой кухней, подземным паркингом, фитнесом (за который она платит, если туда ходит), библиотекой с Интернетом, игровой комнатой для детей с услугами няни и массой еще каких-то мелочей. Другая - коробку из бетона с проводами из распределительного щитка и заглушками в стояках санузлов. Никому в Канаде и в голову не пришло бы заплатить за это такие деньги. Наш рынок развивается по пути, уже пройденному миром, только понимание финансовых пределов, за которыми следуют иные требования к качеству покупки, у нас другие. Но 10 тысяч - это та самая граница. Так, по крайней мере, считают эксперты. И до нее уже рукой подать.