Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях разъясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Пресня долгие годы была недооценена застройщиками, которые предпочитали развивать площадки в других районах Центрального административного округа (ЦАО) Москвы, прежде всего в Хамовниках. Однако дефицит земельных ресурсов в центре столицы и новый курс развития города по реновации бывших промышленных зон существенно изменили расстановку сил на рынке новостроек, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, если несколько лет назад высокая концентрация промышленных зон в Пресненском была главным недостатком района в глазах девелоперов, то сегодня именно это стало его основным преимуществом.
По данным компании Welhome, в прошлом году Пресненский район обошел весь Западный административный округ по объему спроса и стал самым востребованным кластером премиум-сегмента — на него пришлось 38% от общего объема сделок с высокобюджетным жильем. По объему предложения премиального жилья Пресненский район сегодня занимает первое место — здесь сосредоточено более четверти от всего объема таких новостроек в Москве, подсчитали в компании «Бест-Новострой».
Инфраструктура
Пресненский район — один из наиболее развитых с точки зрения социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры. Здесь расположено свыше десяти медицинских учреждений, 40 детских садов, 15 школ, лицеи, гимназии, музыкальные школы, крупнейшие творческие вузы (Литературный институт им. А. М. Горького, Академия театрального искусства, Московская консерватория им. П. И. Чайковского, Московская государственная юридическая академия).
Именно в Пресненском районе сконцентрированы главные московские достопримечательности — памятники архитектуры (Дом Наркомфина, особняк С. П. Рябушинского, дом Сытина) музеи (Музей Востока, Московский музей современного искусства, Дом-музей М. Н. Ермоловой), театры (МХАТ, Театр Сатиры, театр им. Моссовета, драматический театр им. А. С. Пушкина, театры «На Малой Бронной» и «У Никитских Ворот»).
Пресненский район — один из самых зеленых в ЦАО: здесь расположены зоопарк, сад «Аквариум», парки «Пресненский» и «Красная Пресня», парк Декабрьского восстания, Красногвардейские пруды.
На территории Пресненского района находится деловой центр «Москва-Сити», где функционирует крупный торгово-развлекательный центр «Афимолл Сити» и торговые галереи в каждой башне.
На территории Пресненского района расположены семь станций метро («Международная», «Выставочная», «Деловой центр», «Краснопресненская», «Баррикадная», «Беговая», «Улица 1905 года»), а также две станции Московского центрального кольца (МЦК) — «Деловой центр» и «Шелепиха». Кроме того, на начало 2018 года запланировано открытие станции «Шелепиха» Третьего пересадочного контура.
Новостройки
На первичном рынке жилья Пресненского района в продаже находится 21 новостройка, подсчитали по просьбе «РБК-Недвижимости» в компании «Метриум Групп». Примечательно, что только в одной из них (CITY PARK) на выбор доступны как квартиры, так и апартаменты. Объем предложения квартир бизнес-класса составляет порядка 560 лотов, премиум-класса — 780, элитного класса — 35. Общее количество апартаментов в продаже в Пресненском районе составляет порядка 950 лотов — это 9,7% от всего предложения в столице.
Средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках бизнес-класса Пресненского района составляет 227,2 тыс. руб. за 1 кв. м, премиум-класса — 464,8 тыс. руб., элитного — 1,9 млн руб. При этом риелторы указывают, что в среднем по Москве ценник на такое жилье вдвое ниже — 924,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Пресненские новостройки пользуются стабильно высоким спросом, особенно проекты, недавно вышедшие на реализацию, говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Среди самых востребованных жилых комплексов она называет «Центр-Сити», «Дом на Красина», «Резиденцию Монэ», RedSide. Рост интереса к недвижимости Пресненского кластера аналитики объясняют появлением и развитием здесь всей необходимой для жизни инфраструктуры, открытием новых станций метро, улучшением транспортной ситуации в районе.
Вторичный рынок
Риелторы разделяют территорию Пресненского района на три кластера — Патриаршие пруды — Никитские Ворота, Пресня — Тишинка и «Большой Сити». Жилой фонд здесь довольно разнообразный — от панельных пятиэтажек, подлежащих сносу, и девятиэтажных домов, построенных в 1960-80-е годы для членов ЦК и сотрудников Совмина, до исторических домов и фасадных сталинок на Патриарших прудах, Садовом кольце, Никитском бульваре. С ними соседствуют элитные жилые комплексы, построенные в конце 1990-х — начале 2000-х годов («Агаларов-Хаус», «Гранатный Палас», «Дом у Никитских Ворот», «Квартал на Патриарших») и домами бизнес-класса («Шмитовский, 16», «Дом на Пресне», «Трианон»). Наконец, здесь расположены жилые башни с апартаментами в составе делового центра «Москва-Сити».
По данным «Бест-Новостроя», на вторичном рынке Пресненского района сегодня выставлено на продажу около 2,2 тыс. квартир. Самое дорогое предложение оценивается в 113 млн руб. За такую сумму можно приобрести многокомнатную видовую квартиру площадью 320 кв. м в жилом комплексе 2004 года постройки «Шмитовский, 16». Минимальный бюджет покупки составляет в среднем 6 млн руб. — за столько продаются однокомнатные квартиры в блочных домах.
Перспективные проекты
В ближайшие годы в Пресненском районе появится несколько новых проектов, рассказали опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. Один из них реализует компания Glincom, которая выкупила участок в Большом Тишинском переулке для строительства жилого комплекса площадью около 10 тыс. кв. м, знает Мария Литинецкая. Ей также известно о планах по строительству жилого комплекса на месте ДК им. Серафимовича (застройщик «Донстрой») и гостинично-выставочного комплекса «Юрий Долгорукий» на территории «Москва-Сити» (застройщик MOS CITY GROUP).
«Группа компаний «Ташир» намерена вложить около $300 млн в строительство МФК площадью порядка 93,7 тыс. кв. м на Краснопресненской набережной. По адресу 2-я Звенигородская, вл. 12, на участке инвестора (НПО «Спектр-ЛК») планируется строительство около 160 тыс. кв. м недвижимости», — говорит Литинецкая.
Кроме того, на 2018 год запланирован выход на рынок бутик-отеля и жилой части на 47 квартир в Доме Наркомфина (застройщик Valartis), а на месте хлебозавода № 16 на Звенигородском шоссе, 11, девелопер «РосСтройИнвест» собирается построить жилой комплекс на 103 квартиры, добавляет генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.
В перспективе ближайших двух-трех лет на территории Пресненского района ожидается возведение еще примерно 500 тыс. кв. м жилья, подсчитала директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
История района
Топонимика района, согласно одной из версий, восходит к названию небольшой реки Пресня, протекавшей здесь в средние века и дала имя всей местности. По другой версии, современное название происходит от Приездной слободы, которая располагалась в этих местах и служила воротами в Москву для гостей из других русских земель и зарубежных стран. Все прибывавшие в столицу должны были получить разрешение Московского Великого князя на въезд в город.
С XVIII века Пресню стали заселять оружейники, кузнецы, ткачи, пекари, которые превратили эту часть Москвы в ремесленный и торговый центр. На основе кустарного производства в начале XIX столетия здесь начала формироваться промышленность. Вокруг района возникли Прохоровская ткацкая фабрика, лакокрасочная фабрика Мамонтова, котельный завод Смита, Даниловский сахаро-рафинадный завод, химический красочный завод Оссовецкого, мебельная фабрика Шмидта. В советские годы Пресненский район также оставался центром промышленного производства Москвы. Вывод крупнейших предприятий за пределы города начался в конце 1990-х годов.