Ситуация, при которой рубль продолжит свое ослабление по отношению к доллару и евро, может привести к росту цен на жилье в рублевом эквиваленте, при этом увеличится и активность покупателей, считают эксперты рынка, опрошенные сайтом РИА Недвижимость.
Официальный курс евро к рублю на вторник вырос на 94,51 копейки и превысил отметку в 70 рублей. Курс доллара также увеличился, достигнув 64,5 рубля.
Новый поворот
Cущественных колебаний цен на жилье эконом-класса в связи с ослаблением рубля в ближайшее время не будет, считает директор по информационной политике компании "Мортон" Игорь Ладычук. В то же время, по его мнению, при существенном росте курса валют может сложиться ситуация, когда люди будут покупать недвижимость, чтобы выгодно вложить деньги. "В декабре прошлого года рост спроса на недвижимость эконом-класса вырос в два раза, но этот рост носил краткосрочный характер. Это один из вариантов развития событий, пока не ясно, будет ли повторение декабря или нет", — отмечает Ладычук.
Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома согласен с коллегой. По его словам, ослабление рубля — это мощный двигатель покупательской активности, который в значительной степени минимизирует риски снижения рублевых цен на рынке жилья и нормализует аппетиты тех его участников, которые к концу года надеялись увидеть ценник на московские квартиры с дисконтом в 25-30%. "При укреплении тенденции на обесценивание российской валюты велика вероятность того, что на рынок выйдут покупатели, которые в свое время зафиксировали свои сбережения в долларах, а сегодня ждут подходящего курса, чтобы с выгодой для себя решить реально существующие у них жилищные проблемы", — объясняет Шлома. По его оценкам, валютный курс на уровне порядка 65 рублей за доллар позволит сохранить текущую динамику рублевых цен.
При этом ослабление рубля чревато очередным провалом стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте, добавляет Шлома. Так, по итогам июля на фоне отрицательной динамики стоимости российской валюты средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась в долларах на 5,8%, до 3,3 тысячи долларов за "квадрат". По сравнению с июлем прошлого года, столичные квартиры подешевели в долларовом эквиваленте на 37,8%.
Не ожидают обвала рублевых цен на недвижимость и в "Миэле". Как отмечает председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова, о заметной коррекции цен можно говорить только в долларовом исчислении. В июле по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в долларах это снижение составило порядка 33%. "В рублях снижение средней стоимости не так заметно. По итогам июля оно составляет не более 2,2%, а за год, напротив, мы можем отметить рост порядка 10%. Однако, надо отметить, что в условиях резкого колебания курсов валют, текущего снижения покупательской активности и роста объема предложения, продавцы охотнее идут на торг, и могут предоставить дисконт в среднем до 20% от первоначальной заявленной цены", — рассуждает Вражнова.
Эксперты также уверяют, что обвала цен на недвижимость не стоит ждать даже в элитном сегменте жилья. Руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров объясняет это тем, что объем предложения на рынке элитного жилья в Москве небольшой — порядка 10 новых проектов. В то же время спрос пока стабилен. "С начала года с рынка ушло порядка 30% покупателей, однако объем предложения снизился на 35%", — указывает Хитров.
Но рынке элитных новостроек девелоперы предоставляют покупателям небольшие скидки — порядка 5%, однако на существенный дисконт рассчитывать не стоит, добавляет Хитров. На вторичном рынке некоторые собственники предоставляют дисконт в 20-30%, но таких единицы. Существенные скидки сейчас в сегменте загородной недвижимости — порядка 50%.
Доллар выше — ставки ниже
Что касается коммерческой недвижимости, то, по мнению руководителя отдела исследований компании JLL Тома Манди, текущие колебания валют не окажут влияния на рынок сверх того, что уже произошло — объемы предложения стали существенно превышать спрос во всех сегментах. Он напоминает, что по итогам 1-го полугодия 2015 года в результате выхода нового предложения доля вакантных площадей на рынке торговых центров Москвы выросла до 7,5%, на складском — до 11,2%, на офисном стабилизировалась на уровне 17%.
Как рассказывает управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский, исторически все договоры аренды на рынке московской коммерческой недвижимости фиксировались в валюте — в большей степени в долларах, реже — в евро. В конце прошлого года многие арендаторы передоговорились с арендодателями на фиксацию ставок в рублях или же фиксацию границ курсов валют. Если объект ликвидный и выгоден с инвестиционной точки зрения, то ставки аренды и цены продажи до сих пор могут устанавливаться в валюте. Если заполняемость объекта низкая, его можно сдать только за рубли.
"Рост курсов валют сейчас заставит арендаторов, которые еще остаются в валюте, перейти на рублевые контракты", — утверждает Казанский. В текущий момент на уровне вакансии данный факт не отразится. Он добавляет, что количество свободных площадей сейчас увеличивается за счет того, что в прошлом году был зафиксирован большой объем ввода нового предложения, и, в первую очередь, заполняются только наиболее ликвидные объекты.
Пока текущая динамика курса рубля вызывает больше беспокойство, нежели конкретную реакцию, считает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов. "В основном это связано с тем, что текущее ослабление рубля воспринимается как конъюнктурный фактор, и вероятность его возвращения в коридор 50-60 рублей за доллар (55 — 66 за евро) воспринимается как достаточно высокая", — поясняет он. По прогнозам эксперта, ситуация начнет изменяться тогда, когда все больше участников рынка начнут воспринимать курс свыше 60-65 рублей за 1 доллар США, как новый уровень среднесрочного равновесия.
Если рубль продолжит ослабляться к 65-70 рублям за 1 доллар США, желание участников рынка пересмотреть ставки по вновь заключаемым договорам начнет расти, рассуждает Гаврилов. В таком случае можно ожидать, что в долларовом выражении ставки начнут снижаться. Ориентиром будет рублевый эквивалент ставок на начало года, скорректированный на инфляцию. Соответственно, если курс доллар продолжит расти к 70 рублям, то можно ожидать снижения долларовых ставок относительно начала 3-го квартала примерно на 10%, продолжает Гаврилов. "В начале 2016 года ситуация для собственников начнет улучшаться, так как объемы нового ввода существенно упадут, что ограничит выбор предложений для арендаторов", — полагает эксперт.
Если же рубль начнет укрепляться к доллару, то ставки останутся примерно на текущем уровне, считает Гаврилов. "Это связано с использованием валютных коридоров в договорах аренды", — поясняет он.