Несмотря на все потрясения в политической и экономической сферах нашей страны, рынок элитной недвижимости московского региона остается довольно оптимистичным. Спрос на качественные объекты в топовых локациях с понятной структурой ценообразования и инвестиционным потенциалом устойчив. Как показал опыт кризиса 2008 года, элитный сегмент рынка недвижимости в меньшей степени подвержен влиянию негативных макроэкономических тенденций, спрос на элитное жилье более стабилен, чем, например, на жилье бизнес-класса.
Отличительной чертой настоящего кризиса на элитном рынке стал фактически состоявшийся переход от долларовых цен, в которых ранее было принято номинировать стоимость квартир, к рублевому эквиваленту. Девелоперские проекты, которые сумели быстрее других перейти к рублевым ценам или же зафиксировать курс валюты за свои объекты, оказались более востребованы и продемонстрировали достаточно высокий темп продаж, опередив тем самым своих конкурентов. Например, в жилых комплексах RedSide и 2-ой очереди ЖК «Садовые Кварталы», где цены представлены в рублях, продажи идут весьма убедительными темпами.
Фиксация цены на объекты независимо от колебаний на валютном рынке и переход к рублевым эквивалентам, привели к ощутимому снижению цены в валютном выражении к началу 2015 года. Однако в рублевом выражении за год стоимость квадратного метра жилой недвижимости продемонстрировала рост приблизительно на 11%.
За весь 2014 год на рынке качественного элитного жилья вышло в продажу всего 7 проектов как в формате квартир, так и в формате апартаментов. При этом выходившие на фоне разгоняющегося кризиса – Полянка 44 от PSN Group и два комплекса BALCHUG RESIDENCE и BALCHUG VIEWPOINT от Интеко – были запущены с использованием проектного финансирования. Однако учитывая все возрастающие из-за экономической ситуации в стране риски, а также ужесточение требований со стороны банков, сокращение доступа к программам проектного финансирования, сделает старт значительного количества новых проектов на рынке элитного жилья московского региона в 2015-2016 годах затруднительным. При прогнозируемом незначительном снижении спроса и предсказуемой «заморозке» ряда проектов, которые находятся еще "на бумаге", связанные с этим изменения на рынке в виде дефицита качественного предложения в элитном сегменте, мы ощутим в горизонте 1,5 лет.
Безусловно, некоторое снижение платежеспособного спроса в элитном сегменте будет наблюдаться. Но оно коснется в большей степени не общего количества сделок, а скорее среднего бюджета. При этом крупные застройщики, имеющие стабильную репутацию, уже самостоятельно разрабатывают и внедряют совместно с банками комплексные схемы кредитования, связанные с субсидированием ипотечных ставок за счет скидок застройщика, а также различные форматы рассрочки на период до сдачи проекта в эксплуатацию, что в элитном сегменте составляет порядка 2,5-3 лет.
Как показала 2-я половина 2014 года в нестабильной ситуации по прежнему наиболее ликвидны и пользуются повышенным спросом площади на первых жилых этажах, в связи с ориентацией потенциальных покупателей на меньшие площади и бюджет, а также на высоких этажах, имеющие качественные видовые характеристики и при этом солидный метраж. Именно эти объекты сегодня наиболее привлекательны для инвестирования, причем как на высоких стадиях готовности, так и в строящихся объектах от надежных девелоперов. Однако объем такого предложения в свободной продаже на первичном рынке элитной недвижимости уже сегодня невелик. Это касается даже только что открывшихся проектов, поскольку последние месяцы прошлого года стали для многих застройщиков рекордным по количеству сделок.
Использование значительного объема импортных материалов и систем, особенно в части инженерного обеспечения, а также высокая стоимость заемного капитала, не позволят долго удерживать рублевые цены на элитные новостройки на существующих уровнях. Особенно это касается объектов находящиеся на ранних стадиях строительства.
В ближайшей перспективе стоит рассчитывать на рублевый рост в среднем по первичному рынку элитной жилой недвижимости, стремящийся к уровню инфляции. При этом ограниченный пул проектов, находящихся на относительно ранних стадиях реализации, действительно способен принести своим покупателям более 50% за полтора-два года, что продиктовано грядущим снижением объемов качественного предложения в сегменте. Однако это возможно только в случае высоких темпов строительно-монтажных работ при сохранении качества строительных и отделочных материалов.
В итоге складывающаяся конъюнктура рынка и комплекс фундаментальных факторов указывают на возможность приобретения элитной недвижимости на первичном рынке сегодня, в том числе, в качестве инструмента инвестирования. При этом подход к выбору конкретного проекта и лота должен быть обоснованным и взвешенным, в связи с чем целесообразно использовать опыт профессиональных игроков рынка в оценке конкурентных преимуществ, инвестиционного потенциала и возможных сроков экспозиции для каждого из рассматриваемых объектов.
Отличительной чертой настоящего кризиса на элитном рынке стал фактически состоявшийся переход от долларовых цен, в которых ранее было принято номинировать стоимость квартир, к рублевому эквиваленту. Девелоперские проекты, которые сумели быстрее других перейти к рублевым ценам или же зафиксировать курс валюты за свои объекты, оказались более востребованы и продемонстрировали достаточно высокий темп продаж, опередив тем самым своих конкурентов. Например, в жилых комплексах RedSide и 2-ой очереди ЖК «Садовые Кварталы», где цены представлены в рублях, продажи идут весьма убедительными темпами.
Фиксация цены на объекты независимо от колебаний на валютном рынке и переход к рублевым эквивалентам, привели к ощутимому снижению цены в валютном выражении к началу 2015 года. Однако в рублевом выражении за год стоимость квадратного метра жилой недвижимости продемонстрировала рост приблизительно на 11%.
За весь 2014 год на рынке качественного элитного жилья вышло в продажу всего 7 проектов как в формате квартир, так и в формате апартаментов. При этом выходившие на фоне разгоняющегося кризиса – Полянка 44 от PSN Group и два комплекса BALCHUG RESIDENCE и BALCHUG VIEWPOINT от Интеко – были запущены с использованием проектного финансирования. Однако учитывая все возрастающие из-за экономической ситуации в стране риски, а также ужесточение требований со стороны банков, сокращение доступа к программам проектного финансирования, сделает старт значительного количества новых проектов на рынке элитного жилья московского региона в 2015-2016 годах затруднительным. При прогнозируемом незначительном снижении спроса и предсказуемой «заморозке» ряда проектов, которые находятся еще "на бумаге", связанные с этим изменения на рынке в виде дефицита качественного предложения в элитном сегменте, мы ощутим в горизонте 1,5 лет.
Безусловно, некоторое снижение платежеспособного спроса в элитном сегменте будет наблюдаться. Но оно коснется в большей степени не общего количества сделок, а скорее среднего бюджета. При этом крупные застройщики, имеющие стабильную репутацию, уже самостоятельно разрабатывают и внедряют совместно с банками комплексные схемы кредитования, связанные с субсидированием ипотечных ставок за счет скидок застройщика, а также различные форматы рассрочки на период до сдачи проекта в эксплуатацию, что в элитном сегменте составляет порядка 2,5-3 лет.
Как показала 2-я половина 2014 года в нестабильной ситуации по прежнему наиболее ликвидны и пользуются повышенным спросом площади на первых жилых этажах, в связи с ориентацией потенциальных покупателей на меньшие площади и бюджет, а также на высоких этажах, имеющие качественные видовые характеристики и при этом солидный метраж. Именно эти объекты сегодня наиболее привлекательны для инвестирования, причем как на высоких стадиях готовности, так и в строящихся объектах от надежных девелоперов. Однако объем такого предложения в свободной продаже на первичном рынке элитной недвижимости уже сегодня невелик. Это касается даже только что открывшихся проектов, поскольку последние месяцы прошлого года стали для многих застройщиков рекордным по количеству сделок.
Использование значительного объема импортных материалов и систем, особенно в части инженерного обеспечения, а также высокая стоимость заемного капитала, не позволят долго удерживать рублевые цены на элитные новостройки на существующих уровнях. Особенно это касается объектов находящиеся на ранних стадиях строительства.
В ближайшей перспективе стоит рассчитывать на рублевый рост в среднем по первичному рынку элитной жилой недвижимости, стремящийся к уровню инфляции. При этом ограниченный пул проектов, находящихся на относительно ранних стадиях реализации, действительно способен принести своим покупателям более 50% за полтора-два года, что продиктовано грядущим снижением объемов качественного предложения в сегменте. Однако это возможно только в случае высоких темпов строительно-монтажных работ при сохранении качества строительных и отделочных материалов.
В итоге складывающаяся конъюнктура рынка и комплекс фундаментальных факторов указывают на возможность приобретения элитной недвижимости на первичном рынке сегодня, в том числе, в качестве инструмента инвестирования. При этом подход к выбору конкретного проекта и лота должен быть обоснованным и взвешенным, в связи с чем целесообразно использовать опыт профессиональных игроков рынка в оценке конкурентных преимуществ, инвестиционного потенциала и возможных сроков экспозиции для каждого из рассматриваемых объектов.