Нормативы, введенные подмосковной администрацией в этом году, приостановили безудержную застройку и заставили девелоперов пересмотреть проекты
В области за три квартала введено 3,7 млн кв. м (данные Росстата) — это больше прошлогоднего объема на 19%, но, вероятно, недостаточно для появления заявленных 7,5 млн кв. м. Если только областная администрация не поступит так же, как столичная в прошлом году, когда 50% жилья было записано в отчеты последним месяцем года. Объем предложения рынка новостроек в Подмосковье в III квартале сократился на 10% по сравнению со II кварталом 2013 г. до 63 000 квартир, отмечает Александр Крапин, гендиректор аналитического агентства Rway. По данным ГК ПИК, в этом году в продажу поступило 379 объектов общей площадью около 4,4 млн кв. м (82 000 квартир), что на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Зато в «новой Москве» пока наблюдается девелоперская активность. По данным Welhome, в III квартале 2013 г. объем корпусов на присоединенных территориях увеличился на 33% по сравнению со II кварталом 2013 г., а число жилых комплексов — на 8%. В III квартале продажи велись в 38 ЖК, а общее количество корпусов в реализации на территории «новой Москвы» — 283 штуки.
В частности, вышли ЖК «Спортивный квартал» (поселение Филимонковское, 12 км от МКАД), 15 домов комфорт-класса; ЖК «Зеленая линия» (пос. Коммунарка), 10 домов. На IV квартал запланирован выход новых очередей в комплексе «Дом в Коммунарке», «Квартале А101», «Эдальго», «Новых Ватутинках», «Бутово парк — 2» и «Бутовских аллеях» (данные Welhome).
За свой счет
Подмосковные власти понизили этажность до девяти этажей, уменьшили плотность застройки и увеличили социальную нагрузку на девелоперов (новые требования прописаны в региональных нормах градостроительного проектирования). «На той же площади, при той же стоимости подключения к сетям, при том же количестве согласований я должен построить меньше квадратных метров, — комментирует запрет на высотное строительство Дмитрий Котровский, вице-президент “Химки групп”. — Студент 1-го курса экономического факультета скажет, за счет чего бизнесмен должен компенсировать увеличение затрат — за счет повышения конечной стоимости продукта». Или за счет снижения маржи девелопера, возражает Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Подмосковья. «Да, доходность снизилась, — грустит один из крупных застройщиков. — На некоторых проектах она 10%, по госконтрактам — 2-3%».
Впрочем, сообразительные бизнесмены уже переориентировались на новые правила игры. ФСК «Лидер» успела перепроектировать и уже согласовать 0,51 млн кв. м в проекте «Up! Квартал «Новое Тушино». Чуть больше половины придется на жилье бизнес-класса (280 000 кв. м), остальное — инфраструктура: паркинг на 2164 машино-места, школа на 1500 мест, четыре детсада, медицинский центр, супермаркет и т. д.
Кстати, дома будут в 17-22 этажа. Как объяснил президент компании Владимир Воронин, в нормативах была заложена возможность повышения этажности, если девелопер делает социально значимый для района проект. В «Up! Квартале» около 4000 кв. м пойдет под переселение льготников. Стоимость всего проекта — 24 млрд руб. К строительству компания приступит уже в текущем году, а завершить проект планируется в 2018 г.
Успела переориентироваться на новый формат и ГК «Мортон». Девелопер был вынужден понизить этажность проекта ЖК «Рождественский» в Мытищах с 24 до 7-16 этажей. Потерю площадей застройщик компенсировал повышением классности проекта — так появился бизнес-класс, спроектированный известным бюро «Остоженка». В новом микрорайоне «Восточное Бутово» (Симферопольское шоссе) тоже понизили этажность с ранее стандартных 17-24 до 9-17 этажей, рассказывает директор по информационной политике «Мортона» Игорь Ладычук. Все новые проекты группы — среднеэтажные, делится он.
Из космоса — в область
Вторичный рынок Москвы в прошлом году умер, констатировал президент ГК «Статус» Вадим Мохов. И есть ощущение, что у девелоперов, строящих новое жилье, скоро тоже будут проблемы со спросом. «Цены на вторичное жилье в Москве давно ушли в космос, — комментирует один из застройщиков Подмосковья. — Люди предпочитают купить более дешевое жилье, пусть и в области, зато новое и комфортное». Всего, по оценке Марины Тимашовой, директора по маркетингу и рекламе компании «Сити - XXI век», крупные девелоперы в месяц реализуют 5000-6000 кв. м, т. е. примерно по 100 квартир в одном проекте.
«Доступность жилья в Московской области все еще остается низкой, — считает тем не менее Александр Крапин. — Среднему домохозяйству необходимо в среднем 5,9 и 5,3 года, чтобы купить типовую квартиру на первичном и вторичном рынке соответственно. При условии, что весь доход будет использоваться только для этой цели». Не случайно, по данным Rway, большинство сделок на рынке новостроек заключается с квартирами площадью 35-40 кв. м — таких покупок около 20%.
Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м новостроек Подмосковья, по данным Rway, — 70 600 руб.; 1 кв. м на вторичном рынке в Москве стоит в среднем 183 000 руб., по данным аналитического портала arn.ru.
Сколько строить
Медовые комментарии девелоперов разбавляет ложка дегтя — стагнация. «Средняя цена на первичном рынке жилья Подмосковья увеличилась в пределах статистической погрешности», — комментирует Крапин. Цены растут лишь за счет повышения строительной готовности проектов, соглашается Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН. Аналитики компаний-застройщиков говорят об 1-2% повышения стоимости метра в квартал.
Несмотря на очевидную стагнацию, застройщики уверены в том, что спрос не насыщен. За последний год был анонсирован ряд крупных проектов, в том числе несколько площадью более 1 млн кв. м, напоминает Игорь Сибренков, заместитель гендиректора «Мортон-инвеста».
По данным аналитиков «Мортона», в первом полугодии 2013 г. на рынке жилья «новой Москвы» и области было заявлено около 7,9 млн кв. м новых проектов. Объем первых очередей строительства, планируемых к реализации до 2014 г., — не более 2 млн кв. м. Треть строящихся проектов расположена в зоне до 10 км от МКАД (Балашиха, Химки, Одинцово, Красногорск, Реутов, Мытищи) и популярных населенных пунктах Ленинского района: Коммунарка, Пыхтино, Рассказовка, Московский, Бутово и Видное. Согласно открытым прайс-листам объем предложения жилья в радиусе до 15 км от МКАД составляет 2,5 млн кв. м, посчитали в «Мортоне».
«Нельзя суммировать заявленные площади проектов, говоря, что это рынок, — комментирует Сибренков. — Это всего лишь среднесрочная, а иногда и долгосрочная перспектива — на три, пять и более лет. В действительности в проектах-миллионниках может поступать на реализацию по 1-2 очереди в год, а это всего 2-5 домов».
Застройщики стали не только осторожны, но и креативны. «Девелоперы перестали строить просто дома, — говорит Наталья Картавцева. — Они планируют кварталы, микрорайоны со школами, фитнес-комплексами, музыкальными центрами. Чего сейчас только нет!» Чтобы после 2009 г. снова привлечь покупателей на рынок, девелоперам пришлось поработать над концепциями.
Вывести рынок недвижимости из ситуации выжидательной стабильности могут только кардинальные изменения в макроэкономике.