Предсказать ситуацию на рынке недвижимости в 2013 году сложно: ее определяет масса факторов. Но если предположить, что глобальных (или локальных) катаклизмов не случится, можно обозначить главные тренды
Многие эксперты в области зарубежной недвижимости называют трендом номер один грядущее обрушение рынка элитного жилья во Франции. Там, как известно, к власти пришли социалисты и в числе прочих преобразований ввели налог на богатство — 75% на доходы свыше €1 млн в год. Повысится и налог на недвижимость стоимостью свыше €1,3 млн. По словам управляющего инвестициями в недвижимость и основателя консалтингового портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, следствием станет гигантский поток элитной недвижимости, который будет выплеснут на рынок. «Местный рынок поглотить его не сможет, а надежды на внешних инвесторов особой нет. Так что цены будут снижаться, и в ближайшие три-четыре года приобретать недвижимость во Франции не стоит», - говорит Игорь Индриксонс.
Более спокойно оценивает ситуацию председатель совета директоров группы «Градиент Альфа» Павел Гагарин: «Можно ожидать, что дома во Франции либо не будут покупаться, либо будут реализованы с использованием налогосберегающих схем, например связанных с кредитованием. Если дом не принадлежит хозяину, а находится в залоге у банка, то никакого налога платить не надо». Это только одна из возможных схем, отмечает эксперт. «Подобных вариантов можно придумать много — русские на это горазды. Так что на французском рынке можно ожидать снижения сделок с участием иностранцев, но русских покупателей меньше вряд ли станет», — считает Павел Гагарин.
Совершенно иное развитие событий ожидается в столь любимом респектабельными россиянами (впрочем, не только) Лондоне. По словам руководителя направления зарубежной недвижимости компании Welhome Вардена Авалиани, столицу Великобритании ожидает бум нового строительства. На рынок выводят порядка 10 новых проектов. «Немаловажно и то, что Лондон предлагает беспроцентное ипотечное кредитование и минимальные резервационные депозиты -— от £2000 до £20 000. Первоначальные взносы составляют 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Также существует возможность перепродажи заключенного с застройщиком контракта в любой момент, причем перепродавать можно на 10–25% дороже в течение двух лет, отведенных на строительство объекта недвижимости», — подчеркивает Варден Авалиани.
По оценке международного агентства недвижимости Savills, рост цен на лондонскую элитную недвижимость к 2017 году составит 26%. Эксперты ожидают повышения спроса и на объекты недвижимости в Испании. Традиционно Испанию наши соотечественники любят за теплый климат и относительно невысокие цены. Вилла в Испании может стоить в два, а то и в четыре раза меньше, чем объект того же уровня во Франции. А тот факт, что добираться туда на пару часов дольше, не слишком смущает россиян. Интерес потенциальных покупателей к этой стране должен подогреть разрабатываемый сейчас закон, по которому при покупке недвижимости в Испании предполагается получение вида на жительство. Причем оформить документ можно будет и на членов семьи. Данный аргумент является очень привлекательным для россиян — они смогут посещать все страны, входящие в еврозону.
Вилла в Испании может стоить в два или даже в четыре раза меньше, чем аналогичная во Франции, а тот факт, что добираться туда на пару часов дольше, россиян не смущает.
Американский рынок, по оценкам различных экспертов, пожалуй, самый противоречивый. Так, Игорь Индриксонс предрекает массовые обманы россиян с недвижимостью в США. По его словам, в первую очередь это возможно во Флориде, Детройте и Калифорнии. «Местные фонды недвижимости поставили крест на этих штатах, а Детройт вообще хотят расформировать. Жилье там неликвидно. Агентам платят по 15–20%, если им удастся провести сделку», - говорит эксперт. Обещания же, что недвижимость будет стабильно сдаваться и приносить доход в 10% годовых, оказываются на деле невыполнимы. Во Флориде существует и опасность природного свойства: дома, как правило, строят здесь по каркасной технологии с применением дерева, однако такие строения могут быть «в ноль» съедены термитами (о чем продавцы тактично умалчивают).
С другой стороны, существует престижный и инвестиционно привлекательный рынок Нью-Йорка. Арендная ставка на Манхэттене выше, чем в Москве, и находится почти на уровне Лондона, а стоимость недвижимости в целом в два раза меньше, чем в британской столице. Годовая занятость квартир арендаторами оценивается на уровне 95%. Также интерес может представлять недвижимость Майами — города, любимого российской богемой. Здесь вскоре появятся проекты, которые будут реализовываться по государственной программе ЕB-5, позволяющей иностранным инвесторам при вложении $500 000 получить грин-карту для себя и всех членов своей семьи.
Возвращаясь в Европу, следует отметить, что новым направлением для приобретения недвижимости может стать Словения. Этот тренд только начал формироваться, как и рынок страны, на котором пока присутствуют небольшие объекты по 5–10 квартир. Цены здесь находятся на уровне €700 за м2, жизнь дешевле, чем в Испании, Болгарии и Черногории, плюс хороший уровень медицины. Строят объекты местные девелоперы, в основном пока только на побережье. Крупные иностранные корпорации на рынок Словении еще не пришли. В целом ситуация напоминает то, как зарождался рынок недвижимости Черногории. Если отвлечься от рынков конкретных стран, то общим трендом 2013 года, по словам Павла Гагарина из «Градиент Альфа», обещает быть увеличение числа желающих приобретать недвижимость в кредит, благо в Европе банковские проценты небольшие и кредиты выдаются на срок до 30 лет. «Так, в Испании реально взять кредит на 30 лет под 2,5–3% годовых. Во Франции, Италии и Монако кредиты под такие проценты обычно выдаются на срок до 10–15 лет. Есть надежда, что эти тренды являются предвестниками окончания кризиса», - заключает эксперт.