В начале года Национальный совет Российской гильдии риелторов по заказу Фонда содействия развитию жилищного строительства утвердил единую классификацию жилья на первичном рынке, разделив объекты на привычные большинству участников рынка и покупателей четыре сегмента: эконом, комфорт, бизнес и элитный
Создатели этого документа планируют в дальнейшем продвигать его на государственный уровень. Как известно, это не единственная классификация, существующая сегодня: собственные системы градации объектов недвижимости существуют у крупных компаний, оказывающих консультационные услуги, да и застройщики нередко самостоятельно определяют класс своего продукта, прежде чем предложить покупателю. Что же является ориентиром для последнего? Какой системе следует доверять, и нужен ли вообще «классовый подход» при выборе жилья или аренде офисных помещений? Универсального ответа нет даже у профессионалов рынка, тем не менее, их опыт поможет сориентироваться в этом непростом вопросе.
Как создается классификация?
Рассказывает Татьяна ШАРОВА, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome
Аналитики компании Welhome разработали три классификации для разных типов недвижимости:
- объектов городской недвижимости Москвы, выделяя четыре класса — элитный, бизнес, комфорт и эконом;
- объектов загородной недвижимости Подмосковья, выделяя три класса — элитный, бизнес и эконом.
- первую на рынке классификацию апартаментов Москвы, выделяя три класса — элитный, бизнес и эконом.
Мы основывались на наиболее актуальных характеристиках домов и жилых комплексов, а также учли строительные стандарты и нормы. При разработке классификации мы использовали систему коэффициентов для придания веса основным параметрам жилого комплекса или коттеджного поселка. Для этой цели были определены основные параметры, наиболее ярко характеризующие класс объекта. Далее мы определили соответствие основных параметров жилых комплексов и коттеджных поселков и придали им количественное значение, исходя из соответствия классу. Каждое значение параметра жилого комплекса умножили на коэффициент для придания веса параметрам объекта, после чего совокупность полученных значений суммировали. Исходя из диапазона, в который попало полученное суммарное значение (балл) по тому или иному жилому комплексу или коттеджному поселку, определили его класс. В итоге мы получили три класса загородной недвижимости и четыре — городской, а также выделили основные 13 количественных и качественных параметров, начиная от оценки местоположения объекта и заканчивая обеспеченностью машиноместами.
Классификация апартаментов основана на анализе всех проектов, представленных сегодня на первичном рынке городской недвижимости Москвы, в рамках которых они предлагаются на продажу. Все представленные объекты разделены как на классы — элитный, бизнес и эконом, так и на категории: апартаментные комплексы и апартаменты в составе МФК. Главным критерием разделения на категории является цель использования или покупки.
Основные категории сравнения объектов недвижимости. Компания Welhome:
- городская недвижимость (квартиры и апартаменты): местоположение, архитектурный облик здания, несущие и ограждающие конструкции, остекление, внутренняя отделка общественных территорий, отделка квартир, площади квартир, высота потолков, инженерное обеспечение, придомовая
территория, безопасность, инфраструктура жилого комплекса, инфраструктура района, паркинг;
- загородная недвижимость: направление, транспортная доступность, природное окружение поселка, ближайшее окружение поселка, архитектурный
облик, материал стен/внешняя отделка домов, площадь домов, площадь земельных участков, территория поселка, охрана поселка, инфраструктура поселка, внутрипоселковые коммуникации, слаботочные сети.
Нужна ли рынку единая система классификации жилья?
Алексей БУРЕЛОМОВ, руководитель департамента консалтинга компании «МИЭЛЬ-Девелопмент»:
— Потребность в классификации очевидна, ведь критерии имеющихся классов и категорий все время изменяются, поскольку эволюционирует сам рынок,
меняются предложение, жилой фонд, его структура. В силу этого и других факторов объекты переходят из одной группы в другую. Если говорить о московском регионе, то представленные на рынке классификации недвижимости приблизились друг к другу, сходятся во всех основных моментах. Тем не менее все еще остается необходимость в централизованной, единой для всех игроков, классификации, особенно в сфере новой недвижимости. В данный момент Российская гильдия риелторов готовит новую систему классификации недвижимости, мы участвуем в ее разработке и надеемся, что ее будут применять все игроки рынка.
Дмитрий ХАЛИН, управляющий партнер компании IntermarkSavills:
— Классификация, хотя бы рамочная, нужна внутри профессионального сообщества рынка недвижимости (строительные компании, агентства недвижимости, консалтинговые компании, банки, инвестиционные фонды и т. д.). Единство терминов и классов облегчает работу профессионалов, внедрение классификации избавит их от взаимного непонимания и позволит избежать ошибок при информационном обмене. Для покупателей острой необходимости введения единой системы нет.
Татьяна ШАРОВА, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:
— Создать единую классификацию необходимо, чтобы грамотно обосновать и сформировать ценообразование объектов, которое в дальнейшем
поможет избежать путаницы в их класса и стоимости. Без логичной и объективной системы классификации объектов на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, к сожалению, ухудшается взаимопонимание между девелопером, риелтором и покупателем. Необходимо поставить задачу перед ведущими игроками рынка недвижимости, чтобы они разработали единую классификацию в определенные сроки.