Рынок загородной недвижимости медленнее всего «выздоравливает» после кризиса. Продолжится ли падение цен в этом сегменте в 2013 году, эксперты рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru»
Количество новых загородных проектов в 2012 году сильно увеличилось. По подсчетам аналитического центра «ОПИН», в этом году на рынок Подмосковья вышло на 40% больше новых поселков, чем в предыдущем. Объясняется это реализацией последующих очередей проектов 2010-2011 годов.
По данным Vesco Group, в 2012 году каждый месяц на рынке появлялось 15-20 новых проектов —- сейчас общее количество поселков под Москвой порядка 700. По мнению экспертов, объем предложения загородных объектов находится на пике и ожидать чего-то нового не стоит. «Ожидать большого количества новых проектов в следующем году не стоит, потому что рынок предложения уже настолько насыщен, что намного превышает рынок спроса», — говорит генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова.
Поэтому в ближайшем будущем девелоперы будут реализовывать уже имеющиеся проекты. «Застой на рынке загородной недвижимости можно связать с затянувшемся кризисом и с переформированием покупательского спроса. Теперь клиенты уже не желают вкладывать деньги в проекты «на долгие года», а хотят покупать объекты в готовых поселках, для жизни «здесь и сейчас». Меняется само представление о загородной жизни. Ни для кого не секрет, что 30-40% домов на Рублевке простаивают без хозяев, хотя изначально они приобретались в качестве основного жилья.
Это связано с неразвитой инфраструктурой, серьезными пробками и слишком большим метражом самих коттеджей, который просто не востребован и сложен в обслуживании. Скорее всего, такие объекты пополнят вторичный рынок загородной недвижимости», — рассказывает руководитель отделения «Проспект Вернадского» корпорации «ИНКОМ» Сергей Цывин.
Эксперты не отмечают ажиотажного интереса и к проектам в Новой Москве — как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей. «В Новой Москве произошло предсказанное нами еще в прошлом году повышение цен, но в силу административной неразберихи этот район потерял свою административную привлекательность. Кто успел запустить свои проекты до 1 июля (1 июля 2012 года 148 тыс. га на юго-западе Подмосковья официально вошли в состав Москвы – прим. «Газеты.Ru») и согласовать их, те на коне, а кто не успел, тот опоздал», — поясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
В течение года ценовая политика девелоперов носила разнонаправленный характер. «По ряду проектов было отмечено повышение цен, как правило, это уже полностью готовые поселки, находящиеся на завершающей стадии реализации. При этом в ряде проектов было зафиксировано снижение цен, что в большинстве случаев связано с желанием девелоперов привлечь потенциальных покупателей и увеличить темпы продаж», — говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова.
По данным «ОПИН», в 2012 году премиальная загородная недвижимость подверглась наибольшей ценовой коррекции — минус 15% по сравнению с концом 2011 года. В дальнейшем этот тренд продолжится. «Рост рынка не превысит темпов инфляции, а по ряду сегментов — докризисные проекты класса «бизнес» и «элит», не соответствующие современным требованиям рынка — ожидается углубление негативного ценового тренда до минус 10% по итогам 2013 года. Замедлится темп выхода на рынок новых проектов, однако, несомненно, все новые проекты будут продуманными и концептуальными, вне зависимости от ценового уровня», — считает руководитель аналитического центра «ОПИН» Екатерина Лобанова.
По данным «Метриум групп», за счет активного выхода новых проектов в нижнем ценовом сегменте среднерыночный уровень цен по итогам года снизился на 6,5%. Так как в следующем году существенного увеличения количества новых проектов не ожидается, эксперты ожидают незначительного роста цен. «На протяжении как минимум трех последних лет на рынке наблюдается стагнация по спросу и динамике цен. Следующий год будет таким же. Никаких предпосылок для роста спроса и цен нет. На рынке очень много проектов, которые стартовали еще в 2006-2007 году и до сих пор не реализованы. Поэтому ситуация в целом по-прежнему сложная. Цены стабилизировались на уровне 2010 года и активного роста мы не видим уже несколько лет. Динамика цен минимальна — ежегодный прирост на уровне 3-5%. В следующем году ситуация не изменится», — считает директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп» Анна Соколова.
Увеличить стоимость проекта может улучшение транспортной доступности в том районе, где располагается поселок. В Подмосковье известны несколько районов, где возможен такой рост за счет развития транспортной инфраструктуры. Например, до марта 2015 года Новорижское шоссе должно быть расширено до 10 полос, Калужское шоссе планируется расширить до 8-10 полос, помимо этого здесь должны появиться 4 - 6 транспортных развязок. «В перспективе изменится статус Ленинградского шоссе: некоторые эксперты полагают, что введение в строй дублера «Ленинградки» сможет повысить стоимость здешних земельных участков до уровня Новой Риги и Рублевки», — уточняет коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. Однако повышение цен возможно только после завершения строительных работ. «Очевидно, что с повышением стадии готовности новой дороги будут расти и цены домовладений и земельных участков. Достаточно вспомнить, что после реконструкции в 2007-2008 годах цены на Киевском шоссе и Новой Риге за год взлетели на 30%», — поясняет Анна Соколова. По словам эксперта, несмотря на активный рост всего рынка загородной недвижимости в указанные годы,
Киевское шоссе до момента завершения реконструкции развивалось не столь активными темпами — были ограничены и предложение, и спрос. «Для этого направления реконструкция шоссе стала толчком для дальнейшего развития. Как только реконструкция закончилась, вышло много новых проектов. Поэтому данный прирост в 30% частично, конечно, был обусловлен ростом рынка, но в основном, это заслуга реконструкции шоссе», — уточняет Анна Соколова.
В целом, девелоперы сейчас присматриваются к направлениям, которые менее застроены. Это, например, Ленинградское, Пятницкое и Минское/Можайское направления. При этом, по данным ОПИН, заметно сократилось количество предложения на Новорижском шоссе – до 16% по итогам 2012 года (в 2011 году — 29%). Помимо этого, меньше стали строить на Симферопольском и Новорязанском шоссе, на которых наблюдался избыток предложения новых объектов в 2009-2011 годах.