Для любого крупного торгового центра транспортная доступность — одна из важнейших характеристик. Парадокс в том, что строительство каждого нового ТЦ с прекрасной доступностью ухудшает и без того сложную дорожно-транспортную ситуацию в городе
В успешном торговом центре на 1 кв. м приходится 1 посетитель в день, т.е. ежедневный поток в суперрегиональных ТЦ (площадью 100000 кв. м) — 100000 человек, подсчитали консультанты RRG. По данным Colliers International, в «Европейском» в день бывает 140000 человек, в «Золотом Вавилоне» на пр-те Мира — 100000. Всего в Москве19 торговых центров с посещаемостью более 30000 человек в выходной день, говорят аналитики компании. Большинство покупателей приезжают, а не приходят за покупками.
Пару лет назад в Москве строительство торговых центров было фактически остановлено, чтобы не ухудшать дорожную ситуацию. Но в 2012 г. объемы ввода будут значительными, обещают консультанты по коммерческой недвижимости.
Кто больше
В Colliers Internatoinal считают, что общая арендуемая площадь московских классических торговых центров достигла 2,974 млн кв. м, незаполненными в них остается около 3% (в ТЦ у метро вакантно 0-1,5%). По данным экспертов рынка торговой недвижимости, сейчас на стадии строительства находится рекордное количество магазинов. Но в 2012 г. ввод не превысит 185000 кв. м, говорят в Jones Lang LaSalle. Более 200000 кв. м, считают в Knight Frank, 225200 — оценивают в компании «Магазин магазинов». 286800, перебивают «ставку» в Colliers International, и то потому, что часть из заявленных открытий ТЦ (всего 12 общей площадью 331250 кв. м) будет перенесена на 2013-2014 гг.
Например, Crocus Group планирует тиражировать успешный проект ТРЦ«Вегас» и открыть еще два одноименных ТЦ — в Мякинине (рядом с существующим «Крокус сити моллом») площадью 111400 кв. м (GLA) и в Кунцеве на 56-м км МКАД площадью 113400 кв. м (GLA).«Галактика парк» общей площадью 100000 кв. м появится в составе МФК на Варшавском шоссе.
Ошибка в расчетах
Торговые центры появляются на карте столицы неравномерно.«Москва — малосвязанный город, разбитый на кластеры — территории, ограниченные магистралями, железными дорогами и т.п. Кластеры соединяются между собой одной или двумя дорогами — бутылочными горлышками, — описывает проблему гендиректор RRG Денис Колокольников. — Поэтому, чтобы не создавать лишнего трафика, в кластере должна быть вся инфраструктура, в том числе торговая. Сейчас в 30 из 120 московских кластеров нет ТЦ более 10000 кв. м. Особенно плоха ситуация в районе Щелковского шоссе, Первомайского района и Перова».
Отчасти сказывается то, что «на протяжении всего советского периода развитие торговли было искусственно заморожено», считает Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield. В рыночной России кинулись наверстывать отставание активно, но не всегда умело.
В итоге вышло так, что в одних районах густо, а в других — пусто. По данным компании«Магазин магазинов», большая часть площадей в торговых центрах современного уровня расположено в Южном, Северо-Восточном и Северном округах Москвы. Их доля в совокупном предложении составляет 17,6, 14,3 и 12,9% соответственно. Наиболее насыщен современными ТЦ юг города. Но и дорожная ситуация здесь остается тяжелой. Нынешние власти города учитывают это в большей степени, требуя просчета трафиков, однако это пока не нашло отражения в граддокументации.
Благие рекомендации
«Последние два года согласовать строительство ТЦ в Москве было трудно, строились только объекты, которые проектировались раньше. Власти уделяют все больше внимания подъездам и парковкам», — обрисовал ситуацию Антон Коротаев, руководитель отдела анализа и консалтинга RRG. Он отметил, что девелоперы и ритейлеры стали чаще привлекать к работе транспортных консультантов из западных компаний. Но оценку транспортной ситуации делает ГУП «НИиПИ генплана города».
«Мы делаем расчеты транспортных потоков в статическом и динамическом вариантах с помощью специальных программ — “ЭММЕ-2” и “ВИЗИМ”. Они позволяют определить, где возникают затруднения в движении и с учетом этого разработать оптимальные схемы транспортного обслуживания. Мы даем рекомендации, какие мероприятия провести. Бывает, что рекомендуем изменить функцию здания», — рассказала заместитель объединения транспорта и дорог НИиПИ генплана Татьяна Сигаева. Она отметила, что к их рекомендациям в последние годы относятся«более внимательно»:«К примеру, заказчик проекта реконструкции стадиона “Динамо” (“ВТБ арена”) принял решение построить апартаменты в деловой части проекта, поскольку расчеты показали, что офисы ухудшат дорожную ситуацию».
«Где-то мы рекомендуем делать боковые проезды, строить подземные пешеходные переходы. Но далеко не всегда девелопер строит все, что нужно. Скажем, в районе “Города Ашан” на Рязанском проспекте был рекомендован пешеходный переход, чтобы убрать лишний светофор, но переход не построили, поэтому светофор работает и затрудняет движение», — продолжает Сигаева. Примеры из личного опыта может привести каждый, кто хоть раз ездил в крупные торговые центры.
Институт завершает анализ ситуации на МКАД, растущие пробки на которой могут полностью остановить движение в городе.«Клеверные развязки не справляются с такими потоками транспорта, и мы рекомендуем строить боковые съезды и направленные съезды почти на всех развязках. На МКАД сложилась тяжелая ситуация, поскольку со стороны области было построено много торговых площадей, которые привлекают дополнительный трафик», — говорит Сигаева.
«МКАД стала чуть ли не главной торговой улицей столицы, на что, конечно, автодорога не была рассчитана», — считает Колокольников. Переделка существующих ТЦ в офисы или многофункциональные центры не улучшит транспортную ситуацию, уверен он. «Было бы ошибкой считать, что офисы генерят меньший трафик, поскольку там приходится 1 человек на 7 кв. м. Но в этой цифре не учтены посетители, обслуживающий персонал. Что стоянка для машин сотрудников нужна на целый день. С точки зрения пиковой нагрузки офисная недвижимость хуже торговой — все должны приехать и уехать примерно в одно время», — рассуждает Колокольников. Самым«нетрафиковым» форматом считается жилье: жилой дом нагружает улицы в 25 раз меньше, чем торговый центр.
Что делать
Начиная с декабря 2010 г. московские власти пересмотрели ряд проектов, и часть инвестконтрактов была расторгнута, а где-то строительство торговых центров было запрещено. К примеру, в сентябре из проекта Международной спортивной академии Владислава Третьяка исключили торговый комплекс. Летом стало известно, что не будет построено два МФК — на ул. Кульнева, чтобы не ухудшать дорожную обстановку на Кутузовском проспекте, и МФК на Гродненской улице. Раньше власти приняли решение отказаться от строительства подземных торговых центров, которые ранее планировались в центре города. AFI Development взамен ТЦ на пл. Тверской Заставы получила право построить офисные комплексы на 170000 кв. м на 2-й Брестской улице, Грузинском и Бутырском Валу.
«Город предлагает активно строить объекты районного масштаба площадью до 4000-5000 кв. м. Они не будут создавать дополнительных пробок, поскольку до них можно будет дойти пешком», — считает Наталья Зах, член совета директоров «RICS Россия и СНГ». Однако процесс получения разрешительной документации и подведения коммуникаций не зависит от размера будущего объекта. Маленькие торгцентры строить дороже, добавляет она. Город мог бы упростить получение ИРД для небольших магазинов, предполагает Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга Welhome. «В Москве уже появляются районные ТЦ с грамотной концепцией и хорошо подобранным пулом арендаторов», — добавляет эксперт.
ТЦ внутри районов реабилитированы — у мэрии новая концепция борьбы с пробками. «Пробки возникают из-за того, что в центре Москвы сконцентрировано 50% рабочих мест и только 8% населения, в то время как на периферии сконцентрировано 90% проживающих», — заявлял заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, дабы решить эту проблему, предложил добиваться, чтобы работа, жилье и торговля были расположены ближе друг к другу. Тогда дорога к магазинам станет свободнее.