В докладе Всемирного банка «Ведение бизнеса в 2011 г.» самой проблематичной для бизнеса в России названа строительная сфера. Это не отпугивает иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость. А рынок загородного жилья обделен иностранным интересом: здесь сама по себе сложная процедура получения разрешений не единственный и далеко не самый серьезный камень преткновения
Смотрите, кто пришел
Точных данных по количеству коттеджных поселков в Подмосковье нет, экспертные оценки варьируются около цифры 600-700 в первичной продаже. А в радиусе 120-150 км от Москвы(сюда попадают поселки в смежных с Московской областях), по данным «Инкома», — около 1000. По словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяны Шаровой, сейчас на рынке загородной недвижимости Московского региона проекты от иностранных или региональных девелоперов «практически не представлены».«Их присутствие невелико», — соглашаются директор департамента консалтинга Blackwood Ольга Широкова и ведущий эксперт портала domgeo.ru Юрий Кочетков. «Редкостью» называет коттеджный поселок от иностранного инвестора и руководитель загородного департамента Chesterton Елена Родина.
Но единичные примеры все-таки есть. Чаще всего эксперты вспоминают «Новые Вешки» в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Девелопер проекта — группа компаний «Савацкий» в Москве (The Sawatzky Group of Companies), которая была образована F. W. Sawatzky Limited (создана в 1953 г. в Канаде). Проект«Новые Вешки» (510 домовладений на 70 га) начался во II квартале 2006 г. Объем инвестиций — около $200 млн. На сегодняшний день в жилом комплексе «Новые Вешки» завершены две очереди строительства из четырех (98 и 164 домовладения). Продано 250 домовладений. Покупателям предлагаются дуплексы и коттеджи по 16 типовым проектам. В августе 2011 г. начались продажи в малоэтажном квартирном комплексе «Новые Вешки», который фактически является частью поселка.
Также участники рынка часто ссылаются на опыт работы имеющей финские корни компании Honka. В России Honka начала в 1995 г. со строительства «под заказ» в Ленинградской области, в 1998 г. вышла на рынок недвижимости Подмосковья, где имеет уже пять коттеджных поселков своего имени на разных стадиях готовности.
В общий список Елена Родина добавляет «Западную резиденцию», которую возводит Mirland Development Corporation, которую контролирует израильский холдинг Fishman Group. Казахстанская компания Raimbek Group строит коттеджный поселок «Лесной городок» недалеко от Рублево-Успенского шоссе, проект включает 170 таунхаусов и два 5-этажных дома. Раимбек Баталов — председатель Форума предпринимателей Казахстана, с 2007 г. — член правления национальной экономической палаты«Союз «Атамекен».
Руководитель проектов «Вектор инвестментс» в Истринской долине Алексей Иванов вспоминает еще несколько примеров: израильской компанией AFI Development разработан проект санаторно-туристической зоны на р. Рузе (строительство санаторно-курортных объектов и коттеджей); российская Multigroup Development заключила договор со шведской компанией Norrland Country Clubs о совместном строительстве коттеджного поселка Norrland Novaya Riga (120 км от МКАД по Новой Риге, 96 домов на 35 га). Инвестор — шведский фонд Realfond Ryssland. Клубный поселок состоит из 96 домов, расположенных на 35 га земли. Земельные участки будут размером от 17 до 40 соток. Размер домов — 150-300 кв. м. Цены — 15-35 млн руб.($0,5-1 млн) за дома по 150-300 кв. м с отделкой. Продажи осуществляются следующим образом: покупатель вносит 50%-ный аванс за дом и участок. После этого в течение месяца на подмосковной фабрике изготавливается дом (по каркасной технологии) и за 2-3 недели строится на выбранном участке. Проектировали дома шведские архитекторы Йонас Линдвалл, Андерс Ландстром и Бенгт Линдрус. Девелопментом и строительством займутся шведы, управление поселком будет осуществлять Norrland Country Clubs, а Multigroup возьмет на себя общий контроль над реализацией проекта. Общий объем инвестиций на старте продаж (приобретение земли, получение технических условий, прокладка дорог) — 10-15 млн руб.
Иванов приводит примеры и неудавшихся экспансий:«Казахстанская Redwood Group REDI продала земельный актив в Московской области (82,72 га в Наро-Фоминском районе). Заморожен поселок таунхаусов “Кленовая роща” (Новорижское шоссе, 9 км от МКАД), который был заявлен при участии казахстанского банка: кризис начался в Казахстане даже раньше, чем в России, и инвесторы покинули подмосковный проект».
«Президентский клуб» также можно считать проектом с участием иностранцев: девелоперами проекта на паритетной основе являются ГК «Олимпик сити» и инвестиционный фонд недвижимости Orion Property Fund, основатель которого — Виктор Уако, перуанец, живущий в Москве«, — рассказывает Елена Родина. На 450 га на 26-м км Рублево-Успенского шоссе предполагается возвести 60 таунхаусов, 210 резиденций, 5-звездочный отель на 120 номеров, два апарт-отеля, бизнес-центр площадью 10000 кв. м, профессиональное гольф-поле на 18 лунок, конюшни для 250 лошадей, два поля для игры в поло, 14 закрытых и 12 открытых теннисных кортов, три клубных дома и много чего еще.
Потенциал есть, правил нет
Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family, называет несколько схем, по которым зарубежные инвесторы работают в Подмосковье: «Первое — работа исключительно в качестве подрядчика, т.е. полное отсутствие для западного капитала рисков в части получения исходно-разрешительной документации. Второй вариант — совместные проекты, где опять же вся часть, касающаяся получения технических условий и разрешительной документации, ложится на контрагента российского происхождения, знакомого с особенностями функционирования российского рынка. Самостоятельные проекты зарубежных инвесторов крайне редки». По наблюдениям Юрия Кочеткова, «иностранцы могут выступать и инвесторами, и подрядчиками (CONIP), и архитекторами поселков (NPS Tchoban Voss). Нередко иностранный капитал имеет только долю в проекте, который реализует местный девелопер. Какой-то отдельно избранной всеми формы участия пока не наблюдается».
Причина пренебрежения иностранцами подмосковными просторами отнюдь не в отсутствии потенциала рынка. Гендиректор компании«Девико. Девелопмент и консалтинг» Асет Гайрабекова уверена: «Несмотря на большое количество игроков, привлекательность столицы и области с точки зрения девелопера по-прежнему остается высокой. Подтверждение тому — активность иностранных и региональных застройщиков на первичном рынке городского жилья. Так что низкая активность на загородном рынке — следствие не низкого потенциала, а сложности рынка».
Запутанная система правового регулирования земельного рынка, зачастую непонятного в принципе для иностранных игроков, серьезные расхождения в предпочтениях характеристик объектов недвижимости — размеров, материалов, планировок, строительной готовности — в России и других странах, перечисляет Ольга Широкова.
Земля в Подмосковье необоснованно дорога, учитывая невысокое качество окружающей инфраструктуры, дополняет Юрий Кочетков. По российскому законодательству иностранцы вообще не могут владеть землей, напоминает Гайрабекова.
В Московской области до сих пор не утверждены схемы территориального планирования, отсутствуют четкие правила землепользования и застройки в отдельных муниципальных образованиях, напоминает Валерий Мищенко.«Нет связки между развитием инженерно-транспортной инфраструктуры и планами района, т.е. монополисты свои планы с планами районных администраций не координируют. Все это создает дополнительные сложности, [девелоперам] важно хотя бы не потерять те деньги, которые вложены в приобретение участка и развитие проекта», — говорит он. «Одно из доминантных требований для зарубежных инвесторов — прозрачность правил игры и расходования инвестиций», а в области, по мнению Кочеткова, с этим проблемы.
«Рынок индивидуальной недвижимости сложен с точки зрения оценки емкости и прогнозов его развития, поскольку загородное жилье — это не товар первой необходимости, значит, спрос на него подвержен воздействию внешних факторов более существенно. Что и произошло, в частности, осенью 2008 г.», — продолжает Широкова.
Другое дело офисный рынок: стандартизированный, с более четкими критериями строительства, пришедшими в значительной мере как раз из-за границы, прогнозируемым спросом. По мнению Асет Гайрабековой, даже сегмент многоэтажного жилья понятнее для инвесторов, поскольку квартира как раз предмет первой необходимости. По данным Мищенко, проекты малоэтажной застройки, которые реализуются в Московской области инвестиционными фондами с участием западного или регионального капитала, как правило, концентрируются в 30 км от Москвы и предполагают строительство «первого дома» — жилья возле МКАД, рассчитанного на круглогодичное проживание.
Алексей Колядин, руководитель проекта «Аквавилла» (38 км от МКАД на берегу Икшинского водохранилища), — представитель российской структуры из Санкт-ПетербургаMegapolis Property Management. Однако проблемы, о которых он говорит, общие для всех варягов — и зарубежных, и отечественных:«На региональных рынках существует миф о раскрученности подмосковной недвижимости, о высоких ценах и сказочных темпах продаж. Но реальные цены сделок значительно ниже заявленных, реальные темпы продаж тоже отстают, уровень строительной готовности чаще всего не соответствует, а реально жилых поселков просто мало».
Чтобы поставить на поток приход на загородный подмосковный рынок«чужаков», придется решать комплекс проблем. По мнению Алексея Колядина, необходимо более активное сотрудничество администраций подмосковных районов и поселений с инвесторами и застройщиками.«Мы строим новые коммуникации, инфраструктуру, за нами в регион приходят состоятельные люди, которые захотят сделать его лучше, интереснее. Разве это не повод помогать застройщикам в реализации их проектов?» — вопрошает Колядин.
А Валерий Мищенко считает необходимыми «введение принципа “единого окна” и гарантии как западному, так и российскому капиталу, что завтра, после приобретения земельного участка, он не столкнется, например, с невозможностью провести коммуникации или построить то, что спроектировано. Что рядом с поселком не возникнет, например, свалка или стоянка большегрузных машин. Соответственно, должна быть четкая понятная процедура, по которой землевладелец или потенциальный покупатель земли сможет проверить, насколько актив соответствует его целям, а также в какие сроки какие задачи он сможет решить».
Зачем нужны варяги
Так ли уж нужны загородному рынку Подмосковья иностранные игроки — на этот счет единства мнений не наблюдается. По словам Валерия Мищенко, чем больше компаний на рынке, тем рынок становится цивилизованнее. Асет Гайрабекова считает полезным перенять западную педантичность:«Ничего не делается на авось, каждое действие просчитано, а каждый рубль вкладывается только после оценки всех перспектив и рисков. Этот опыт для России важен и необходим».
Ольга Широкова отмечает более грамотный и профессиональный подход к девелопменту и управлению и «более продвинутый подход к созданию и продвижению идеологии комьюнити — сообщества жителей, качественной жилой среды, экосоставляющей и энергосбережения как на макроуровне — в отношении к окружающей среде, — так и в рамках индивидуального жилища». Но в то же время эксперт признает: «Далеко не все западные принципы и подходы близки российскому потребителю, и, чтобы их внедрить, зачастую нужно ломать массу стереотипов. А на это нужно время и средства. Не все проекты «выдерживают».
Елена Родина видит единственное отличие иностранных девелоперов от российских: «Иностранные выстраивают концепции на основе глубоких и масштабных исследований, а российские застройщики часто действуют по наитию, основываясь только на своем субъективном видении потребностей потенциальных покупателей».
«Наше слабое место — это проектирование жилой среды, которое до сих пор цепляется едва ли не за принципы дачно-садовых товариществ советского времени. А с точки зрения инвестиций и практики девелопмента у нас в России вполне хватает и денег, и желающих осуществить проект», — убежден Юрий Кочетков.