Центральный административный округ (ЦАО) занимает территорию 6619,75 га. Большая часть территории округа приходится на дороги и проезды – 3790,3 га. Территория природного комплекса – 1316,58 га. Население – 760,5 тыс. человек
В состав округа входят 10 районов – Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники и Якиманка.
Основные проблемы округа – загруженность дорог и улиц, а также небольшое количество парков в некоторых частях ЦАО.
«Транспортная ситуация в центральном округе в настоящее время оставляет желать лучшего, и это, пожалуй, основная проблема ЦАО. Округ обеспечен хорошо развитой инфраструктурой и пользуется большой популярностью у покупателей», – говорит управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», несмотря на ограничение строительства в центре Москвы, в ЦАО в третьем квартале 2012 года продажи ведутся в 53 новостройках. По подсчетам компании Welhome, большая часть нового жилья сосредоточена в районе Хамовники. Далее по объему предложения следуют Тверской район – 8% от общего объема предложения. Остоженка, Таганский и Мещанский районы составляют каждый по 5% от общего объема предложения.
В третьем квартале 2012 года начались продажи в 12 объектах, а ушли с рынка 9 новостроек. Например, среди новых проектов – ЖК «Литератор», ЖК Barrin House, лофт-апартаменты Clerkenwell House.
«Несмотря на политику новых столичных властей, рынок достаточно активен. Правда, нужно учитывать достаточно долгий процесс вывода проекта на рынок в центре Москвы, поэтому
новые проекты на самом деле появились еще до прихода Сергея Собянина, просто только недавно «доросли» до открытия продаж.
Однако это не означает, что после выхода на рынок всех существующих проектов и их продажи, в Москве не будут появляться новостройки. Безусловно, город должен развиваться, в том числе и его исторический центр. Сейчас продолжают формироваться новые правила игры, но хочется верить, что власти пойдут по гуманному пути его развития – реконструкции ветхих домов, а также нового строительства на месте снесенных домов, но с полным сохранением исторических фасадов. Так что девелоперам будет чем заняться в центре Москвы», – объясняет положение дел в ЦАО руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Средняя стоимость квадратного метра в центре столицы в третьем квартале 2012 года, по данным IRN.RU, составила 452 868 руб. Наименьшая цена квадратного метра – 198 175 рублей – зафиксирована в Красносельском районе, наибольшая – 671 547 рублей – в Пресненском районе.
Самый дешевый объект – ЖК «Шатер» (на улице Верхней Красносельской), стоимость квадратного метра составляет здесь 180 000 - 250 000 рублей. А самая высокая стоимость квадратного метра отмечается в ЖК «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной – 1,2 млн рублей.
Большинство новостроек составляют объекты премиум-класса. «Новое строительство в центре достаточно однородно. Объекты отличаются только по масштабности строительства. Фактически элитную недвижимостью в ЦАО можно разделить на два сегмента: клубные особняки (типа «Дома Гельриха» или Barkli Virgin House) и жилые комплексы (например, «Садовые кварталы», «4 солнца», «Итальянский квартал» и др.)», – говорит генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.
Как рассказала «Газете. Ru» заместитель генерального директора по недвижимости компании «Садовые кварталы» Екатерина Батынкова, комплекс клубных домов «Садовые Кварталы» сейчас является самым масштабным проектом элитной застройки в Хамовниках. Стоимость квадратного метра, по данным IRN.RU, составляет 325 000 – 660 000 рублей.
Концепция застройки в проекте Knightsbridge Private park предполагает четыре малоэтажных особняка общей жилой площадью 49,9 тыс. кв. м. Помимо этого, как рассказал «Газете. Ru» генеральный директор компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин, в проекте предусмотрен парк, который займет две трети территории квартала. Стоимость квадратного метра, по данным IRN.RU, составляет 585 000 – 910 000 рублей.
«К примеру, клубный комплекс на Смоленском бульваре состоит из 28 квартир площадью от 166 до 272 кв.м. В состав инфраструктуры комплекса входят бассейн, тренажерный зал, детская игровая комната, зона отдыха и подземная парковка на 69 машиномест. Комплекс находится на высокой стадии готовности, сдача ГК запланирована на 1 кв. 2013 года. Среди крупных ЖК – строящийся МФК «Око», еще один проект на территории ММДЦ «Москва Сити». Комплекс будет состоять из 2 башен, в которых расположатся офисные помещения, гостиница и апартаменты, как в аренду, так и на продажу», – рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова.
В связи с ограничением нового строительства в центре города, появление нового жилья будет происходить в том числе за счет перепрофилирования исторических зданий из офисов в апартаменты. Особенность апартаментов – невозможность прописки. Например, в проекте Clerkenwell House (девелопер KR Properties) продаются апартаменты площадью от 36 до 220 кв.м. Стоимость квадратного метра – $8 - 12 тыс. Рост цен в ЦАО за год (третий квартал 2011 - третий квартал 2012 года), по данным IRN.RU, составил 14,4%.
По мнению экспертов, в дальнейшем аналогичная динамика роста цен на элитные новостройки в центре сохранится – в частности, за счет увеличения стадии строительства объекта. «Цены плавно подрастают без каких-либо потрясений, в среднем, их рост составил 10-15%. Спрос есть, не ажиотажный, но стабильный. В следующем году ожидается такая же динамика», – говорит Ирина Могилатова. «Цены на новостройки в ЦАО остаются стабильно высокими, такая тенденция продолжится до конца года. Одна из основных причин – в ЦАО осталось очень мало свободных площадок под проекты, власти приостановили все согласования новых участков. Поэтому точно можно сказать – того объема предложения новостроек в ЦАО, который был два года назад, уже не будет», – говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.
Однако, по мнению экспертов, есть некоторое снижение стоимости квадратного метра элитных новостроек в ЦАО за счет ухода с рынка объектов с высоким ценником. Например, по данным Knight Frank, с начала 2012 года цены на новостройки снизились на 2% за счет завершения продаж в «Гранатном, 6». Дальнейшая динамика цен будет определяться структурой спроса. Как рассказали в отделе исследований компании Knight Frank, первыми с рынка будут уходить наиболее ликвидные объекты в более низкой ценовой категории. Следовательно, цена квадратного метра новостроек в ЦАО в целом может повышаться за счет вымывания более дешевого предложения и задержкой на рынке переоцененных дорогих объектов.