ВТБ продал три торговых центра, ранее принадлежащих «Дон-Строю» - объекты в Сокольниках, «На Беговой» (около 20 тыс. кв. м) и «Мосфильмовский» (16,6 тыс. кв. м). Еще один ТЦ – «Измайловский» площадью 12,25 тыс. кв. м выставлен на продажу за 2,1 млрд руб.
В одном из ТЦ в Сокольниках площадью 25 тыс. кв. м теперь разместится универмаг «Холдинг-Центр». Часть арендаторов уже заменена – вместо супермаркета «Алые паруса», принадлежащего основателям «Дон-строя», здесь открылся собственный супермаркет ХЦ площадью 2 тыс. кв. м. Кроме того, планируется к открытию бутик одежды Penny Black (ХЦ - лицензиат марки) и двухэтажный универмаг одежды.
По оценкам Дмитрия Голева, руководителя департамента развития компании Welhome, стоимость объекта в Сокольниках составила $65-75 млн. Другую оценку дает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG – он оценивает объект по $5 тыс. за кв. м (общая стоимость - $125 млн). Некоторые эксперты обращают внимание, что стоимость предсказать сложно. «ВТБ попадает в первую волну продаж непрофильных объектов финансовыми учреждениями, которые получили их в период кризиса. Конечно, банк дождался удачной конъюнктуры на рынке, однако цена может быть ниже за счет того, что ВТБ нужно как можно скорей избавиться от активов», - говорит Иван Федяков, гендиректор компании Infoline.
В том, зачем ритейлеру иметь собственный универмаг, эксперты расходятся. «Для приобретения объекта ритейлеру придется либо вынимать средства из оборота, либо брать кредит», - говорит г-н Тараненко. «По идее ХЦ не должно быть выгодно иметь ТЦ в собственности. Доходность по ритейлу – как минимум в два раза выше, чем по владению недвижимостью. На Западе практически никто из ритейлеров не покупает недвижимость в собственность – это совершенно другой бизнес. В России такие сделки происходят чаще всего из-за невозможности арендовать помещения по адекватным ценам», - отмечает г-н Филимонов, добавляя, что возможно, у ХЦ есть стратегический инвестор, который занимается вложениями в недвижимость.
Другого мнения придерживается г-н Федяков. «Сейчас наблюдается тенденция: арендаторы торговой недвижимости стремятся покупать ее из-за изменившейся конъюнктуры рынка. Когда он рос, покупка недвижимости становилась обременением – на 1 объект в собственности можно было открыть 10 площадок, взятых в аренду. Сейчас рынок более конкурентен и непредсказуем в развитии. Собственники понимают, что экстенсивный путь развития уже не будет столь эффективным и пытаются упрочить свои позиции», - отмечает эксперт.
Как бы то ни было, ТЦ в Сокольниках очень выгоден для ритейлера. По оценкам Ольги Збруевой, руководителя департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, он имеет хорошую визуальную и пешеходную доступность, здесь плотная многоэтажная жилая застройка, недалеко располагается парк. «В ВАО показатель обеспеченности качественными торговыми площадями один из самых низких среди других административных округов – порядка 155 кв. м на 1000 жителей. В рассматриваемой локации нет профессиональных торговых центров. Площадями в данном торговом центре могли бы заинтересоваться сетевые ритейлеры, работающие в среднем ценовом сегменте», - согласен с ней г-н Голев. По подсчетам г-на Филимонова, доходность объекта составляет около 10% в год.
Напомним, ВТБ получил торговые и жилые комплексы «Дон-строя» в 2009 году в ходе реструктуризации долга на 80 млрд руб. Ранее ВТБ приобрел у компании «Холдинг-Центр» здание универмага «Лейпциг» (54 тыс. кв. м) с условием лизинга на 13 лет (продавец получает сумму, равную стоимости здания, под проценты, а после погашения займа возвращает недвижимость себе). По условиям договора, на часть полученных средств продавец должен был приобрести объекты «Дон-Строя».
«Лизинг – это классический пример поведения ритейлеров. На ранних этапах развития рынка компании вынуждены или покупать помещения, или строить их под себя. На Западе практически никто из ритейлеров не покупает недвижимость в собственность – это другой бизнес. В России такие сделки происходят чаще всего из-за невозможности арендовать помещения по адекватным ценам», - поясняет г-н Филимонов.
ОАО «ТД "Холдинг-Центр"» - сеть универмагов, насчитывающая в Москве 60 магазинов-секций, в том числе два кафе и два детских развлекательных центра. Еще один магазин среднего ценового сегмента и девять магазинов одежды и обуви класса «люкс» насчитываются у компании в регионах. ХЦ также управляет несколькими ТЦ – «Бухарест», «Рублевский» и «Польская мода». Выручка компании в первом полугодии – 3,937 млрд руб.