Многие европейские страны в настоящее время переживают не лучшие времена. Греция — уже банкрот, Португалия — банкрот неофициальный. Испания и Италия в несколько лучшем положении, но экономическая ситуация в этих странах далека от идеальной.
Соответственно, не лучшие времена переживают и рынки недвижимости этих стран. Например, приобрести квартиру в Греции сегодня можно 20 000 евро. Многие люди, мечтающие приобрести недвижимость на европейских курортах, уверены, что надо пользоваться моментом. Пройдет год-два и пик кризиса в экономике вышеупомянутых стран будет пройден, и цены на жилье там начнут расти. Однако большинство экспертов рынка недвижимости считают, что если для вас важна и инвестиционная составляющая, то лучше подождать с приобретениями.
Инвестиции без спешки
«Сегодня вообще вкладывать средства в европейские рынки — слишком рискованная стратегия, — считает генеральный директор ОАО „Главмосстрой-недвижимость“ Наталья Козлова. — А когда речь заходит о странах, где экономика находится в депрессивном состоянии, то риски возрастают многократно, тем более, что Испания и Греция находятся на грани выхода из зоны евро». Если это произойдет, то новая национальная валюта потеряет в цене в течение очень короткого промежутка времени. Падения может составить 30–40%, а в случае потери контроля со стороны регуляторов — и больше! Соответственно потеряет в цене и недвижимость. «Инвестировать в жилье этих стран будет иметь смысл лишь после девальвации новой национальной валюты этих стран, — рассуждает Наталья Козлова, — так как оздоровление экономики создаст предпосылки для роста цен на жилье».
По данным отдела зарубежной недвижимости ЗАО «Пересвет-Инвест», в настоящее время жилье в Греции и Испании реализуется по очень низким ценам. Так, студию небольшой площади на курортах Греции можно приобрести от 40 000 евро, апартаменты с одной спальней — от 70 000 евро, а недвижимость в Испании будет стоить немного дороже: на 5-10% дороже. «Жилье в этих странах существенно подешевели за последние время, но это не означает, что они нашли ценовое дно, — размышляет управляющий партнер компании „Century 21 Запад“ Евгений Скоморовский. — Надо учесть, что остается открытым вопрос сокращения государственного долга, это означает, что в комплексе мер жесткой экономики могут вырасти коммунальные платежи, а такие меры усилят ниспадающий тренд». Аналитики компании не исключают, что может вырасти размер налога на недвижимость для иностранцев.
Представитель компании Chesterton Наталья Пронина тоже советует повременить с инвестициями в депрессивные рынки недвижимости, как минимум, на 3-4 месяца. Дело в том, рассуждает она, что одна из основных составляющих успешных инвестиций — это ликвидность актива, то есть возможность в приемлемые сроки продать его. Именно этот параметр и определяет какая у вас будет доходность на выходе из инвестиций. В кратко- и среднесрочной перспективе на указанных рынках быстро реализовать ваш актив вряд ли удастся. Ведь для того, чтобы успешно перепродать вашу недвижимость, на нее должен быть спрос, со стороны местного населения, либо других иностранных инвесторов. Долгое время основными покупателями в Испании, на Кипре, в Греции были англичане. Причем покупали они недвижимость с помощью ипотеки. С началом кризиса инвесторы из Великобритании «закончились». А местное население Греции, Испании, Хорватии, Болгарии в настоящее время неплатежеспособно. Так что и вряд ли найти покупателя будет довольно сложно. Разве что, может найтись кто-нибудь из соотечественников. Сегодня, по словам госпожи Прониной, единственными покупателями, которые приобретают недвижимость за полную стоимость, являются россияне. «Но и наших соотечественников в последнее время тоже немного, — замечает она. — Поэтому, если есть желание приобрести что-то на рассматриваемых курортах, то делать это стоит исключительно для себя, а не с целью инвестиций». Но если уж вы надумали покупать, советует Евгений Скоморовский, то нужно приобретать наиболее интересные объекты, расположенные у моря, с хорошими видовыми характеристиками. В этом случае, вероятность перепродать объект в будущем будет несколько выше.
В компании Blackwood тоже считают, что спешить с приобретениями объектов недвижимости в депрессивных странах не стоит. «На подобные страны можно будет обратить внимание только после того, как установится стабильный восходящий тренд в течение хотя бы полугода, когда станет понятно, что низы пройдены», — подытожил руководитель департамента зарубежной недвижимости Blackwood Артем Кленков.
Нью-Йорк, Лондон и московские новостройки
Куда же вкладывать средства инвесторам, специализирующимся на недвижимости. По мнению руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанны Лебедевой, в настоящее время наиболее привлекательные для инвестирования страны — это Монако, Великобритания, Швейцария, Франция и некоторые регионы США, в частности, Нью-Йорк. «Консервативные и наиболее состоятельные инвесторы предпочитают приобретать недвижимости именно в этих странах, — рассуждает госпожа Лебедева. — Так как риски инвестирования в недвижимость там, как правило, невысоки даже в период финансовых потрясений, а недвижимость отличается высокой ликвидностью и умеренной доходностью».
Специалист отдела зарубежной недвижимости ЗАО «Пересвет-Инвест» Синельникова Наталья уверена, что прибыльные инвестиции в недвижимость на сегодняшний день характерны, в первую очередь, для Германии. Например, привлекательна покупка квартиры в Берлине. Бюджет такого приобретения, конечно, выше, чем в Греции, или Испании, но стабильный рост будет наблюдаться с большой долей вероятности. За последние полтора года цены на недвижимость в Берлине выросли в среднем на 10%. Однако пока стоимость недвижимости в Берлине гораздо дешевле, чем в других крупных городах Германии. Так квартира в спальном районе столицы Германии с одной спальней стоит в среднем 50 000 евро, а жилье в престижном района центра город будет стоить порядка 120 000-200 000 евро.
По мнению Натальи Козловой, сегодня наиболее интересны инвестиции в недвижимость Англии. Во-первых, рассуждает она, страна не привязана к зоне евро. Во-вторых, если жилье еще и активно использовать — например, сдавать в наем, — то на выходе получается вполне приличная доходность, до 20% годовых.
Партнер компании Chesterton Екатерина Тейн считает, что сегодня фактически все страны находятся в нестабильных экономических условиях. И в текущий момент лучше вкладывать средства в российскую недвижимость. В первую очередь, по ее мнению, стоит особое внимание уделить новостройкам эконом-класса. «Этот сектор является наиболее ликвидным, чем новостройки класса de luxe, — рассуждает она. — К тому же есть возможность легко просчитать доходность от приобретения квартиры в новом доме массовой застройки». «Если приобрести квартиру на ранних стадиях строительства, а продать после того, как дом принят госкомиссией, — соглашается с ней Евгений Скоморовский, — то на строительных рисках можно заработать порядка 15-25%». Но при этом, продолжает Екатерина Тейн, потенциальный покупатель также может получить среднюю годовую доходность рынка недвижимости, которая составляет порядка 6%. «При этом, инвесторам стоит обратить внимание не только на московские новостройки, но и на региональный рынок», — подытожила Екатерина Тейн.