Существующая модель ценообразования делает московский рынок коммерческой недвижимости очень чувствительным к колебаниям в финансовом секторе. В большинстве регионов страны цены на жилье и на коммерческую недвижимость указываются в рублях. Однако в Москве, по разным оценкам, от 70 до 90% договоров аренды офисов, магазинов и складов номинированы в долларах. Расчеты по ним, как правило, производятся в рублях по текущему курсу. При таком ценообразовании арендаторы коммерческих площадей вынуждены брать на себя валютные риски. Поэтому турбулентность финансовых рынков для них весьма болезненна: с ростом курса доллара пропорционально увеличивается арендная составляющая в структуре корпоративных расходов. Всем еще памятна девальвация 2009 года, спровоцировавшая волну конфликтов между арендаторами и собственниками недвижимости. Участники рынка надеются, что на этот раз последствия ослабления рубля будут менее драматическими, однако признают, что из-за нестабильного курса многие сделки застопорились, поскольку стороны не могут зафиксировать договоренности.
Замедленная реакция
Пока никаких явных кризисных явлений на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается. Более того, все указывает на бурный рост спроса на офисы, торговые помещения и склады. Как рассказал директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci Алексей Богданов, в первом квартале объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей увеличился на 12% по сравнению с прошлогодними показателями и составил порядка 150 тыс. кв. м.
Аналогичная картина наблюдается и на рынке торговой недвижимости. По словам руководителя департамента развития компании Welhome Дмитрия Голева, качественные торговые площади пользуются стабильным спросом. По данным компании Praedium Oncor International, объем свободных торговых площадей в Москве сокращается: в начале года уровень вакансий в целом по рынку составлял порядка 4% (164 тыс. кв. м торговых площадей). «Ритейлеры активно развиваются, площади в современных столичных комплексах пользуются очень высоким спросом. Новые марки предпочитают заходить в уже действующие успешные проекты, вокруг которых сформировались стабильные потоки покупателей», — описывает ситуацию ведущий консультант компании «Магазин магазинов» (в ассоциации с CBRE) Нармина Горина.
В сегменте складов вообще царит ажиотаж. По данным директора департамента складской и индустриальной недвижимости S. A. Ricci Дмитрия Герастовского, в первом квартале 2012 года объем сделок аренды и покупки складов превысил 350 тыс. кв. м — это в два раза больше, чем в первом квартале 2011 года. Уровень вакансий близок к нулевому, то есть свободных, готовых к въезду помещений на рынке практически нет. Ставки аренды уже вышли на докризисный уровень и составляют порядка 135 долларов за квадратный метр в комплексах класса A и 120 долларов — в комплексах класса B. Как и до кризиса, арендные договоры все чаще заключаются еще на стадии строительства.
Однако столь радужная картина не должна вводить в заблуждение. На изменения валютных курсов рынок всегда реагирует с задержкой в три-шесть месяцев: арендаторам не сразу удается склонить арендодателей к диалогу. А привязка арендных договоров к иностранной валюте не является стопроцентной защитой для собственников зданий. Практика показывает, что в случае резкого ослабления рубля арендаторы — как с рублевой, так и с валютной выручкой — ищут любую возможность снизить объем платежей. Многие компании начинают шантажировать собственников зданий своей готовностью в любой момент «выскочить» из договора аренды (например, обанкротиться).
Как правило, собственники недвижимости идут навстречу арендаторам, хотя и стремятся сохранить базовые условия контрактов. Чаще пересматривается ставка лишь на какой-то период (пять-шесть месяцев) либо предоставляются арендные каникулы.
Формальным предлогом для пересмотра условий аренды могут стать колебания валютного курса за пределами зафиксированного в арендных контрактах валютного коридора (сегодня он составляет 28–32 рубля за доллар).
Ненадежные склады
Возможное дальнейшее ослабление национальной валюты способно стать реальной встряской для всего рынка коммерческой недвижимости. Представляется, что наименее устойчивы к валютному стрессу рынки торговой недвижимости и качественных складов: в этих сегментах многие арендаторы имеют рублевую выручку (тогда как, скажем, офисы класса A чаще арендуют западные корпорации, банки, инвесткомпании с валютными бюджетами). Существенный объем спроса в складском сегменте обеспечивают ритейлеры и логистические компании. Так, по данным Colliers International, в первом квартале на долю логистов пришлось 60% запрашиваемых площадей. Специфика бизнеса логистических компаний в том, что он построен на краткосрочных контрактах, тогда как договоры аренды складов, как правило, долгосрочные (большинство заключены на пять лет и более без возможности расторжения).
Долгосрочные долларовые договоры аренды при рублевой выручке — полбеды. Уязвимость ритейлеров и логистических компаний к валютным колебаниям обусловлена еще и тем, что в структуре их оборота преобладает импортная продукция. «Если рубль слабеет, то цены на импортные товары растут, покупательная способность населения с рублевыми доходами снижается, объемы продаж падают, потребность в складах сокращается. Спрос на складскую недвижимость схлопывается. Арендаторы отказываются от избыточных складских площадей, которые выходят на рынок в субаренду или аренду», — поясняет один из экспертов.
Стоит также заметить, что в отличие от рынка офисов и торговых помещений складской сегмент находится в эпицентре инвестиционной активности. Общий объем строящихся складских комплексов в московском регионе приближается к 2,8 млн кв. м. Современные технологии позволяют строить терминалы быстро. По данным директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислава Рябова, за первые три месяца 2012 года введено в эксплуатацию 235 тыс. кв. м складских помещений. Это более 50% прошлогоднего ввода и в три раза больше показателей первого квартала 2011-го. При такой динамике нового строительства возникают вполне реальные предпосылки для быстрого затоваривания рынка и резкого снижения арендных ставок в случае падения спроса на склады.
Долларовый анклав
Вообще, долларовое ценообразование на московском рынке коммерческой недвижимости выглядит анахронизмом. Участники рынка недвижимости не смогли припомнить ни одной развитой страны, в которой ставки на недвижимость номинировались бы не в национальной валюте. К слову, региональные рынки коммерческой недвижимости находятся в зоне рублевых расчетов. Почему же Москва в таком случае превратилась в долларовый анклав?
«В регионах рынки действительно рублевые. Однако там другая структура арендаторов — региональный бизнес обслуживает преимущественно местных клиентов. Офисные здания — это в основном отремонтированные административные помещения советской постройки. Тогда как в Москве фактически с нуля создан новый сегмент качественной коммерческой недвижимости, вытеснившей помещения советского образца, — поясняет один из экспертов. — В регионах арендная плата чаще идет не на погашение кредитов, а в карман собственникам — объекты недвижимости редко вписаны в бизнес-схемы. В конце концов, там другой масштаб бизнеса». Директор отдела финансовых рынков и инвестиций по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle Наталия Тишендорф напоминает, что большая часть московских проектов строительства объектов коммерческой недвижимости опирается на долгосрочное валютное финансирование. Кроме того, каждый девелопер мечтает перепродать свой актив зарубежным инвестфондам. Однако, по словам участников рынка, иностранный инвестор не купит здание, если оно генерирует рублевый денежный поток, потому что брать на себя чудовищные валютные риски никому не хочется.
Руководитель отдела исследований и партнер компании Cushman & Wakefield Денис Соколов полагает, что никаких убедительных аргументов для дедолларизации московского рынка коммерческой недвижимости нет: «Мы не видим наплыва арендаторов, которые настаивали бы на рублевых арендных ставках. Более того, когда рубль укреплялся, от этого выигрывали арендаторы, а не собственники помещений. Если произвести принудительную дедолларизацию, то инвесторы и собственники просто захеджируют валютные риски — они заложат их в рублевую арендную ставку. Поэтому, как ни крути, недостатков от дедолларизации арендного бизнеса больше, чем преимуществ, которые можно было бы получить». По мнению участников рынка, особенности столичного ценообразования отчасти отражают структурные перекосы в экономике и региональном развитии. Московский рынок может стать рублевым, если кардинально изменится структура потребительского и инвестиционного спроса на коммерческую недвижимость. А именно — возрастет доля ориентированных на внутренний рынок арендаторов с рублевой выручкой и инвесторов с долгосрочными рублевыми кредитами.