Зарубежные инвестиции в московскую недвижимость увеличились. Но их объем еще не достиг докризисного уровня. Аналитики надеются, что в послевыборной России иностранного капитала станет больше.
По данным Департамента внешнеэкономических связей, общий объем иностранного капитала в московской недвижимости в прошлом году вырос на 85% по сравнению с 2010 годом. Большая часть этого объема –инвестиции в коммерческую недвижимость, потому что для долгосрочных вложений это самый привлекательный сектор, отмечают эксперты.
«Те, кто готов к окупаемости в восемь и более лет, скорее предпочтут коммерческую недвижимость», – рассуждает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty.
С ним соглашается и Дмитрий Голев, директор департамента развития консалтинговой компании Welhome. По его словам, доходность коммерческой недвижимости класса А составляет сегодня порядка 8?11%, тогда как объекты класса B+ приносят доход до 15%.
В обозримом будущем спрос инвесторов на бизнес- и шопинг-центры заметно превысит количество предложений, отмечают аналитики. Предугадав это оживление, в 2011 году компания LaSalle Investment Management признала московский рынок коммерческой недвижимости самым перспективным в Европе. Тогда крупнейшими приобретениями в столице стали бизнес-центры класса А «Пушкинский» и «Конкорд», которые австрийский фонд UFG Real Estate приобрел у компании Capital Group за $330 млн. Обе эти покупки расположены в центральном округе Москвы.
Центр столицы и в 2012 году привлекает инвесторов качественной недвижимостью. По мере удаления от центра стоимость объекта снижается вместе с интересом предпринимателя.
«Такие объекты обычно предлагаются c повышенной окупаемостью, что нивелирует риски», – объясняет Георгий Дзагуров.
Но престижный район – не гарантия успеха: покупая объект, инвесторы могут столкнуться с рядом проблем: «Иностранных предпринимателей пугает коррупционная составляющая, им непонятна громоздкая схема оформления документов, сложные налоговые схемы и непрозрачная структура собственности: зачастую очень сложно понять, кто реально владеет объектом», – рассказывает Дмитрий Голев.
Это если речь идет о крупных торговых и бизнес-центрах, однако специалисты рекомендуют инвесторам обратить внимание и на небольшие помещения. К примеру, острый дефицит наблюдается в сегментах стрит-ритейла и небольших офисных помещений, отмечает Георгий Дзагуров.
В жилой недвижимости прослеживается заметная активность: с начала года на столичном рынке было заключено 28 тысяч сделок, сообщают «Вести. Экономика». Покупатели сегодня чаще выбирают квартиры эконом-класса, поэтому и специалисты рекомендуют инвесторам не забывать о вложениях в этот сектор рынка: «В текущих условиях в столице имеет смысл инвестировать в готовое к заселению жилье – как на первичном, так и на вторичном, как на городском, так и на загородном рынках», – говорит Георгий Дзагуров.
Однако у рынка загородной и столичной недвижимости есть заметный изъян – нехватка качественных объектов: «Я со своей стороны убежден: качественные активы к середине 2012 года приобрести с окупаемостью даже в десять лет будет крайне проблематично, так как они постепенно “вымываются” с рынка. При наличии порядка ста активных инвесторов рынок активен, но сделки происходят далеко не с той частотой, которую мы наблюдали до кризиса», – говорит Георгий Дзагуров.
В посткризисные годы, по мнению российских специалистов, объем иностранного капитала если и увеличился, то незначительно. Так, в самом привлекательном секторе – коммерческой недвижимости – доля инвестиций в 2011 году составила в среднем 30%. Поэтому эксперты полагают: Москва сегодня не очень привлекательна для иностранцев.
Cо специалистами столичного рынка заочно спорят аналитики компаний KPMG и Greater Paris Investment, подготовившие ежегодный доклад «Инвестиционные возможности крупнейших мегаполисов мира». В нем говорится, что за два последних года объем инвестиций в российскую столицу вырос на 60%. Благодаря этим данным Москва заняла восьмое место в рейтинге самых популярных городов для капиталовложений, а лидером стал Лондон. Его инвестиционная активность по-прежнему остается высокой, на уровне €7,8 млрд. На вопрос «Что привлекает иностранцев в лондонском рынке?» специалисты отвечают: благоприятная бизнес-среда и внимательное отношение к иностранным инвесторам. Ко всему прочему, столица монархии не пугает предпринимателей сложными схемами оформления документов и в кризисное время предоставляет иностранцам «убежище для капитала»: «Подвешенное состояние Европы и кризис евро “подталкивают” инвесторов вкладывать свои деньги в Лондон, экономика которого базируется на стабильном курсе фунта стерлингов», – отмечает Дункан Хьюз (Duncan Hughes), директор по инвестициям компании Lansdowne-Re.
Но не вся недвижимость Лондона одинаково привлекательна для иностранцев: сегодня они выбирают в основном элитное жилье. «Инвесторы сейчас очень избирательны. Они вкладывают только в недвижимость класса «люкс» и «суперлюкс», поскольку из такого вложения можно извлечь больше прибыли», – объясняет Дункан Хьюз.
Инвесторы стараются получить большой доход и на парижском рынке недвижимости. В исследованиях KPMG и Greater Paris Investment столица моды обгоняет Москву на два шага и занимает шестое место среди самых привлекательных. По данным аналитиков, объем иностранного капитала во французской столице продолжает расти. Предприниматели выбирают Париж, потому что его рынок стабилен: он не обваливается и не взлетает, оставаясь надежным хранилищем капитала. Еще одно преимущество парижского рынка – постоянный спрос как в коммерческом, так и в жилом секторах, что делает его рынок менее рискованным для иностранцев, рассказывает Кетрин Браун (Kathryn Brown), директор по работе с клиентами компании PARIS PROPERTY Group. Постоянный спрос во французской столице обеспечивается нехваткой свободной недвижимости, а в Москве интерес иностранцев подогревается улучшением политической ситуации: «В случае если макроэкономические показатели России останутся такими же позитивными, как и в 2011 году, то рост инвестиций в 2012?2013 годах продолжится. Многие иностранные компании сдерживали свой выход на российский рынок из-за опасения политической дестабилизации в предвыборный период, ожидая результата выборов. На сегодняшний день правящая партия подтвердила свое лидерство, что значительно успокоило иностранных инвесторов», – полагает Наринэ Саркисян, руководитель консалтинговой компании Business BC.
Московская недвижимость становится все более привлекательной. И несмотря на возможные сложности, специалисты сегодня рекомендуют вкладывать в этот сектор экономики, потому что на фоне различных потрясений она останется островком относительной безопасности, отмечает Георгий Дзагуров.