Несмотря на существенное снижение цен, сделки в элитном секторе на подмосковном рынке заключаются сегодня довольно редко.
Год в кризисе
Кризис ознаменовался падением цен и объемов продаж на российском рынке недвижимости. И подмосковные коттеджи и земля в этом смысле не исключение. Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Объемы продаж домов и таунхаусов на первичном рынке сократились примерно на 45% по сравнению с докризисным периодом (график 1). Это произошло за счет отказа покупателя от инвестирования в стройку. Потребитель перестал верить в то, что поселки своевременно завершат и в них можно будет жить в обозримом будущем. Поэтому спрос в целом сместился на вторичный
рынок, где продаются в основном готовые дома, пригодные для проживания уже в момент покупки. Тем не менее,
объем сделок и на вторичном рынке сократился примерно на 30% по сравнению с докризисным периодом».
Попытку обретения нового источника финансирования через розничную торговлю землей предприняла в начале 2009 года компания RDI, которая предложила участки без подряда в поселке «Клубничные поля» (21 км от МКАД по Киевскому шоссе). Вслед за ней абсолютно все крупные землевладельцы вывели на рынок анало-
гичные проекты. В прошлом году на рынке появилось примерно 65 новых проектов розничной продажи земли, рассчитанных на покупателей, которые прежде не могли позволить себе приобретение участка в ближайшем Подмосковье. В результате был достигнут рекордный объем продаж и предложения земельных участков без подряда (графики 2, 3) причем на фоне падения цен: в среднем на 45% на земельные участки (см. табл.) и на 25–60% на готовые дома и таунхаусы. Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», отмечает, что в отдельных случаях цены снизились в два раза. Если рассматривать структурно, то домовладения бизнес-класса подешевели на 25,3%, люкс — на 15,7%, эконом — на 14,4% (данные ГК Sawatzky).
Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании WELHOME: «Основной тенденцией рынка было смещение приоритетов при выборе жилья — покупателей интересовали готовые дома в обжитых поселках как на первичном, так и на вторичном рынках, а также участки земли без подряда — то есть те объекты, при покупке которых риски минимальны». Порядка 34% всех покупок пришлось на объекты, расположенные на Киевском и Калужском шоссе. По всем остальным трассам сделки распределились достаточно
равномерно. Порядка 78% — объекты, находящиеся на удалении до 30 км от МКАД. 22% — в сегменте дальних
дач и дальних земельных участков. 63% — объекты первичного рынка (земельные участки и дома в охраняемых
коттеджных поселках) и 37% — регулярного рынка (по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Неизменными лидерами по количеству реализуемых коттеджных поселков выступают Новорижское (25%), Рублево-Успенско(15%) и Киевское (10%) шоссе. 40% поделили между собой Дмитровское, Минское и Калужское направления. 10% — предложения по самым непопулярным трассам (Century 21 Prime Time Realty). При этом, как отмечает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, 88% новых проектов относятся к экономклассу, 9% — к бизнес- и 3% к элитному сегменту. А по удаленности от столицы предложение распределяется следующим образом: 45% расположено в пределах до 30 км от МКАД, 35% — в зоне до 60 км, 20% — в дальнем Подмосковье (95% из которых относятся к сегменту эко-
номкласса). Александр Рыков: «На первичном рынке сейчас около 500 поселков, но это общее число со всеми возможными предложениями недвижимости — от простых участков без подряда до готовых коттеджей. Если прибавить вторичный рынок со всеми стародачными местами, то число значительно возрастет. Однако поселков с готовыми и сданными в эксплуатацию коттеджами примерно 120». В результате кризисных изменений вполне реально приобрести скромный дом (готовый под черновую отделку, с коммуникациями и участком) в коттеджном поселке «Английские дачи» (90 км от МКАД по Новорижскому шоссе) за 2,5–3,5 млн. руб. или квартиру в таунхаусе (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) в поселке «Золотая слобода» примерно за 5,5 млн. руб. ($180 тыс.). Что вполне сопоставимо с ценами на жилплощадь экономкласса в спальных районах Москвы.
Что касается земли под самостоятельное строительство, то, по уверениям риелторов, можно найти поселок
с участками стоимостью меньше $10 тыс. за 10 соток. Правда, все они будут расположены как минимум в 40 км
от Москвы и ничем не обеспечены: ни дорогами, ни коммуникациями, ни социальной инфраструктурой. А на
знаменитой Николиной горе (Рублевское шоссе) сегодня участки продаются по $10 тыс. за сотку. Один из наиболее дешевых вариантов предложения земель с перспективой подведения инженерной инфраструктуры — поселок «Сосновый берег» (70 км от МКАД по Симферопольскому направлению) — от 3,3 тыс. руб. за сотку (участки от 10 соток).
И снова шесть соток
Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки размером 6–8 соток, предпочитая 10–15, а девелоперы и риелторы думали, что этот небольшой формат и вовсе уйдет с рынка как немассовый и непопулярный продукт, то сейчас мы видим иную ситуацию: 6–8 соток — один из ходовых товаров. Аналогичная ситуация сложилась и с площадью домов и таунхаусов. До кризиса предложений апартаментов размером 150 кв. м фактически не было. Однако, как показывает современная практика, сегодня это один из наиболее востребованных продуктов».
Может быть, потому, что цены и на сблокированное жилье — таунхаус — в прошлом году претерпели изменения, снизившись на 22%, до 58,5 тыс. руб. за 1 кв. м (данные Urban Group). Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group: «В Московском регионе представлено 12 672 секции таунхаусов, из которых 4709 (37%) находятся в полностью сданных поселках и 7963 (63%) — в строящихся и реализуемых объектах. За 2009 год предложение таунхаусов возросло на 6%. Общее количество поселков, в состав которых входят таунхаусы, — 130. В 2010 году запланированы к сдаче 19 поселков таунхаусов (2591 секция), из них 13 приходится на эконом-класс (1679). Должна увеличиться и доля мультиформатных поселков, как результат реконцепции коттеджных поселков с переориентацией на экономкласс».
Твердо стоять — на земле
В своих прогнозах эксперты надеются на оживление рынка за счет выведения на продажу готовых коттеджей
и таунхаусов для личного пользования. Жанна Лебедева: «На сегодняшний день наибольший интерес представляют коттеджи на вторичном рынке в обжитых поселках с большим дисконтом. Пока возможность найти такое предложение у покупателей существует. Что касается долгосрочных инвестиций — покупки земли и последующего строительства коттеджа, это сегодня слишком рискованно». Людмила Ежова: «Земельные участки без подряда будут и далее пользоваться устойчивым спросом. Причин несколько. Во-первых, земельные ресурсы — это качественное инвестиционное вложение, с перспективой роста стоимости в будущем. Такие вложения средств мало рискованны для покупателя, но с длительным периодом окупаемости. Во-вторых, на земли без подряда происходило снижение цен (на 30–60% с начала кризиса). Скидки и акции, реализуемые девелоперами, повысили потребительскую привлекательность таких участков». Александр Рыков: «Объем предложения земли в этом году увеличится — в основном за счет появления большего числа участков без подряда. Но в отличие от 2009 года, на рынке появятся новые проекты с предложениями коттеджей и таунхаусов. Средняя цена земли, вероятно, снизится еще на 10–15%. На недвижимость расценки почти не изменятся. Объемы продаж начнут медленно расти. Причем увеличение коснется рынка готовых коттеджей, участков с подрядом и таунхаусов. Сейчас физические лица приобретают недвижимость для жизни, а не с инвестиционными целями, так как недвижимость не растет в цене. Но поскольку дефицита нет, перспективы продажи хоть с какой-то прибылью довольно туманны. Застройщики же могут ориентироваться на нормы внутренней доходности на уровне 20–30% для новых проектов».
Ларин Антон, руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty: «В этом году можно прогнозировать оживление в сегменте продажи крупных землеотводов для реализации загородных проектов. Кроме того, получат большее распространение альянсы между землевладельцами, инвесторами, девелоперскими и риелторскими компаниями, целью которых будет совместная реализация загородных проектов на условиях участия в прибылях».
Мила Бойкова
Источник: "Прямые инвестиции"