Новая Рига стала одним из наиболее привлекательных направлений Подмосковья. Некоторые эксперты утверждают, что перспективная трасса уже сейчас создает конкуренцию Рублевке.
Текст: Михаил Губин
ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ
«23% всех поселков, представленных на рынке загородной недвижимости, располагаются на Новорижском шоссе. Изменение объема предложения за последний месяц незначительное: всего один процент» , - рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. По его словам, потенциальный спрос на этом направлении составляет 14%, а реальный -19%. «Если анализировать темпы изменения уровня спроса за последний месяц, то можно заметить, что рост составил 13%. Средняя цена объекта на этом направлении - 17,2 млн руб.», -отмечает он.
«В докризисный период Новая Рига считалась инвестиционным направлением, большая часть продаж происходила на первичном рынке, сейчас же, из-за резкого снижения количества новых предложений и заморозки строительства ряда объектов, предпочтения наших клиентов изменились, - объясняет руководитель департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости WELHOME Жанна Лебедева. - Теперь основной интерес представляют дома «для себя», а не для вложения денег, покупатели опасаются приобретать дома в «поселках-призраках», соответственно, спросом пользуются коттеджи в уже построенных и обжитых элитных поселках». «События осени 2008 года привели к падению цен на элитную недвижимость на 30-50%, поэтому еще одним приоритетом у покупателей можно назвать покупку хорошего дома со значительной скидкой относительно докризисной цены, - продолжает Лебедева. - В целом можно говорить о том, что сегодня рынок элитной загородной недвижимости дает клиентам возможность ужесточать требования к жилью. Важным становится все - от стадии завершенности строительства в поселке и оформленных документов на дом и участок до наличия инфраструктуры в шаговой доступности», - заключает она. По словам директора агентства «Усадьба» Натальи Кац, люди, которые предпочитают селиться на Новорижском шоссе, в первую очередь интересуются современной трассой. «Все остальные требования подобны тем, которые предъявляются к поселкам на других направлениях: однородная социальная среда, охрана, магистральные коммуникации, хорошая экология. Новорижское шоссе - это некий компромисс цены и качества, и те, кто выбирает недвижимость там, хочет, чтобы цены были ниже, чем на Рублево-Успенском. Изменения были зафиксированы год назад - начался рост спроса после того, как у Новорижского шоссе появился удобный въезд в Москву, которого раньше не было», -рассказывает Кац.
ОТВЕТНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По данным «ИНКОМ», в сегменте неорганизованного коттеджного строительства сегодня на продажу предлагается 1150 объектов. Минимальная стоимость объекта начинается от 0,4 млн руб. - это земельный участок в Беркино на 103-м км, восемь соток. Самый дорогой объект обойдется в 720 млн руб. - участок в Опалихе 1,2 га в 10 км от Москвы.
«Основу загородной недвижимости Новорижского шоссе составляют объекты, где площадь участков составляет 20-30 соток, а коттеджей - 500-600 кв.м. С одной стороны, это сводит к минимуму выбор потенциальных покупателей, с другой - предоставляет им больше возможностей для получения скидок. Сегодня дисконт по этому направлению составляет 30-50% от докризисных цен», - объясняет управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По словам Жанны Лебедевой, на сегодняшний день количество предложений на Новорижском шоссе значительно превышает спрос. В первую очередь это произошло из-за того, что в последние годы здесь были построены миллионы метров жилья и все они не могут найти своего покупателя. «Одновременно покупатели стремятся свести риск при покупке элитного жилья к минимуму, поэтому незавершенные проекты, которых достаточно много именно на этом направлении, не пользуются популярностью. Пониженный спрос закономерно приводит к отрицательной динамике цен», - констатирует эксперт.
«Существует расхожее мнение о том, что Новая Рига догоняет Рублевку по стоимости предложения. Этот миф связан с тем, что в определенный момент на Новорижском шоссе стали появляться действительно качественные предложения в организованных коттеджных поселках, стоимость владений в которых существенно превышала не только общий уровень цен по этому направлению, но даже стоимость домов в неорганизованных поселках на Рублевке, - говорит управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group Иван Шульков и приводит примеры таких проектов - «Павлово», Agalarov Estate. «Это исключение, которое лишний раз подтверждает правило о том, что сопоставление различных по качественным и количественным характеристикам объектов некорректно», - говорит эксперт. Наличие значительных объемов неосвоенных земель на Новорижском шоссе и перспективы строительства Звенигородского проспекта в качестве связующего звена между центром Москвы и Новой Ригой стали стимулом для развития крупных территорий по этому направлению. За несколько лет объем предложения здесь увеличился в разы, а само направление стало особенно популярным. «Однако спрос явно не успевал за предложением. Фактически, даже при возрастающем уровне спроса на Новорижском направлении, объемы предложения в 2008 году в среднем в три раза превысили годовые объемы спроса», - добавляет Шульков.
«Спрос на объекты по Новой Риге превышает рублевский в пять раз, но это во многом связано и с тем, что на Новой Риге и предложений больше. На Рублевском шоссе продается меньше: по среднемесячным темпам продаж (делим общее количество проданных объектов на число поселков на данном шоссе и на девять месяцев) Рублевка уступает», - говорит глава отдела продаж загородной недвижимости Intermark Savills Нина Резниченко. По данным управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, исследования пока¬зали, что средняя цена предложения в некоторых местах на аналогичные дома на Новорижском шоссе выше, чем на Рублевке. Это связано прежде всего с тем, что ценообразование рынка скачет и есть свои перекосы, - констатирует эксперт. - Ориентироваться по ценам предложения стоит не всегда. Безусловно, Рублевка остается и будет оставаться самым дорогим направлением и Новорижское шоссе прочно занимает второе место. Немаловажно, что Новорижское шоссе более демократично: там представлены все сегменты - в том числе и экономкласс».
Источник: Газета "На Новой Риге"