Текст: Михаил Губин
РАЗНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
"По количеству организованных коттеджных поселков Рублево-Успенское шоссе серьезно отстает от Новорижского. На Рублево-Успенском располагается только 3% подмосковных поселков, а на Новорижском -23%. По количеству объектов они также не могут конкурировать - 30% на Новорижском и 1% на Рублево-Успенском. Причина заключается в том, что Рублевка уже давно считается освоенной, - говорит руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. По его словам, Новорижское шоссе, напротив, является довольно новым и активно осваиваемым направлением. «В ближайшей зоне (до 30 км) строятся элитные поселки. Хотя в последнее время и здесь стали появляться и объекты эконом класса, стоимостью от $100 000 за участок, пользующиеся большой популярностью у покупателей. Например, в новом поселке «Новорижский» ежемесячно продается около 50 объектов, и сейчас в продажу поступила новая очередь», - добавляет эксперт. Руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти» Алексей Артемьев считает, что Новорижское шоссе по престижности и уровню платежеспособного спроса сегодня действительно вполне может сравниться с Рублевкой. В первую очередь из-за географического положения и транспортной доступности. "До 30 км Новорижское шоссе также находится на престижном и экологически чистом северо-зпадном направлении, в непосредственной близости от Рублево-Успенского шоссе и Кутузовского проспекта. Существование же Ильинского шоссе, которое также является традиционно престижным и связывает Рублевку с Новой Ригой, только помогает им сблизится», - объясняет он. С другой стороны, по его мнению, транспортная доступность вообще является бесспорным преимуществом Новой Риги. Однако при этом, как отмечает Артемьев, Рублево-Успенское шоссе остается направлением, где традиционно сконцентрирован основной рынок вторичного элитного жилья. Количество предложений вторички здесь в разы превышает показатели Новой Риги.
СПРОСА НЕТ?
По данным Дмитрия Таганова, в кризис спрос на объекты Рублево-Успенского шоссе существенно сократился. «Потенциальный спрос на объекты, расположенные здесь, находится на нулевом уровне, по отношению к предыдущему месяцу он упал на 13%. В кризис на этом направлении цены не только остались неизменными, но и выросли за последний месяц на 10,7%. Учитывая, что большинство предлагаемых объектов находятся во вторичной продаже, продавцы готовы ждать сколько угодно долго, понимая, что объект, расположенный на Рублево-Успенском шоссе, не обесценится», - объясняет эксперт. По словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, существует определенная категория клиентов, которые хотят приобрести недвижимость только на Рублево-Успенском шоссе и рассматривают исключительно его. «У Рублевки есть свой «эксклюзивный» сегмент покупателей, которые ориентированы только на него. А покупатели недвижимости на Новорижском шоссе склонны к различным компромиссам», - говорит Яхонтов.
В какой-то момент на Новой Риге сложилась уникальная ситуация. «Наличие значительных объемов неосвоенных земель и перспективы строительства Звенигородского проспекта в качестве связующего звена между центром Москвы и Новой Ригой подтолкнули развитие этого направления. В результате за несколько лет объем предложений здесь увеличился в разы, а само направление стало активно пиариться и продвигаться. Однако объемы строящегося жилья и продвигаться. Однако объемы строящегося жилья были на столько велики, что спрос явно не успевал за предложением», - говорит управляющий партнер компании Greenwich Group Иван Шульков. По его словам, фактически даже при возрастающем уровне спроса на Новорижском направлении объемы предложения в 2008 году в среднем превысили годовые объемы спроса.
ВОПРОС ЦЕНЫ
По данным Дмитрия Таганова, средняя цена объекта на Рублево–Успенском шоссе составляет 102,3 млн. руб. «Стоимость на этом направлении начинается от 43 млн. руб. – это домовладения, расположенные в поселке «Екатерининские горки» в 15 км от Москвы, с участком 15 соток и домом площадью 620 кв.м. Стоимость же самого дорогого объекта составляет 262,4 млн. руб. - это дом площадью 700 кв.м в Усово-Огарево с участком 18 соток в 12 км от Москвы», - говорит эксперт. В то же время средняя цена объекта на Новой Риге составляет 15,5 млн. руб. Минимальная сумма, за которую можно приобрести что-то на этом направлении, равна 500 000 руб. Этих денег хватит, чтобы приобрести участок 8 соток в «Алешкино-2» в 77 км от Москвы. «Самое дорогое предложение - 50,4 млн. руб. - это дом размером 330 кв.м с участком 13,5 соток в «Истринских холмах» в 54 км от Москвы», - добавляет Дмитрий Таганов. По данным «Инком», направление предлагает большое количество объектов вторичной продажи. В настоящий момент на Новорижском шоссе расположено 1 152 таких объекта: 610 располагаются в 30-километровой зоне, 450 предложений - в пределах 30-60 км, остальные еще дальше. «Если мы говорим о равноудаленных от Москвы высококлассных предложениях Рублево-Успенского и Новорижского шоссе, то их цены сегодня практически не отличаются. Исключение составляю лишь владения в Барвихе и Жуковкена Рублево – Успенском шоссе, аналогов которым на соседнем направлении нет. В целом же еще несколько лет назад, когда застройка Новорижского шоссе только начиналась, цены сильно разнились, но сейчас эта разница практически не заметна. На 30-м км Новорижского шоссе сегодня можно встретить предложение домов по цене и 10-15$ млн.», - говорит Алексей Артемьев.
Безусловно, Рублевка остается и будет оставаться самым дорогим направлением, и Новорижское шоссе прочно занимает второе место. Предложений на Новой Риге очень много, на Рублевке просто нет такого количества коттеджных поселков. И застройщики на Новорижском шоссе проводят активный пиар своих предложений», - отмечает Владимир Яхонтов. По его словам, на Рублево-Успенском шоссе представлены сегменты бизнес-класса, де-люкс и так называемый luxury. К сегменту бизнес-класса относятся домо¬владения стоимостью от $500 000 до 2 млн., к сегменту де-люкс - от $2 млн. до 7 млн., а luxury представлен домовладениями от 7 млн. $ и выше. Новорижское шоссе в принципене в ходит в сегмент luxury. Что же касается ценового сегмента от 1$ млн. до 3$ млн. – тут предложения сопоставимы. Более дорогие объекты просто не представлены на Новой Риге», - добавляет он.
Однако у каждого из популярных направлений есть свой вектор развития. «Несмотря на все положительные характеристики направления, не следует забывать о том, что инфраструктура Новой Риги гораздо менее развита, чем на Рублевке, к тому же там отсутствует тот неповторимый и созданный временем имидж элитности, присущий исключительно Рублево – Успенскому направлению», - говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Зато, по словам руководителя департамента загородной недвижимости WELHOME Жанны Лебедевой, «молодость» Новорижского шоссе позволила создать единый архитектурный облик застройки и выделить большие земельные наделы под строительство масштабных торговых и развлекательных комплексов, «чего никак не могла себе позволить и без того тесная рублевская земля».
Источник: Газета "На Рублевке"
Новорижское направление уже давно пытается догнать Рублевку по ценам на недвижимость. Однако предложения девелоперов и требования покупателей на Рублевке и Новой Риге сильно разнятся.