Человеку свойственно заблуждаться, но когда иллюзии возникают в сфере коммерческих интересов – это может привести к убыткам и упущенной прибыли. Для покупателей жилья особенно важно иметь достоверную информацию о рынке недвижимости и уметь отличать миф от правды. Эксперты рассказали «Собственнику» о самых популярных заблуждениях на рынке недвижимости и объяснили, почему они являются таковыми.
Все встало
Безусловным лидером среди заблуждений является распространенное мнение об абсолютной стагнации на рынке недвижимости. На самом деле информация о полном или почти полном отсутствии продаж является неверной. Практически все опрошенные «Собственником» эксперты заявили о том, что активность на рынке недвижимости в последние месяцы существенно возросла, особенно с началом осеннего сезона. Конечно, темпы роста продаж в каждой компании различны, но главное то, что они есть. Коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский приводит пример продаж в ЖК «Лазаревское»: «Количество сделок, начиная с весны-2009, увеличивается ежемесячно, летом мы вышли на объем продаж, на треть превышающий докризисный, и он нас полностью устраивает. С тех пор продажи в комплексе стабильные, несмотря на то что с лета мы трижды поднимали цены на эти квартиры».
Жилье даром
Второй миф, который во многом проистекает из первого, – убеждение покупателя в том, что сегодня, нацелившись на любой объект недвижимости, можно рассчитывать на скидки 20-30-40-50% и даже выше. Надо сказать, это расхожее мнение сильно усложнило жизнь продавцам, ведь многие из них скорее будут ждать покупателя на заявленную цену столько, сколько потребуется, чем позволят клиентам «выламывать себе руки». Известно, что владельцы действительно качественных квартир, особенно в элитном сегменте, даже снимают лоты с продажи, чтобы не терять в цене.
О том, что с большими скидками зачастую предлагают лишь неликвид, говорит и Дмитрий Отяковский. По его словам, прецеденты большого дисконта существуют, но надо понимать, что это маркетинговые ходы застройщиков, желающих сбыть неликвидные квартиры. Поэтому скидка 20-30% и более должна насторожить покупателя, так как это означает, что либо цены на этот объект изначально завышены, либо с проектом что-то не так; как вариант, приостановлено строительство, переносятся сроки сдачи и т. д.
Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация немного другая. Эксперт говорит, что скидки здесь зависят от того, насколько срочно продавцу нужно продать квартиру. Если продавец готов подождать, то, как правило, он также не будет «падать» сильно ниже рынка. В связи со стабилизацией, сегодня «сторговать» треть цены на хорошую, юридически и физически свободную квартиру вряд ли получится.
Кто последний?
Третье заблуждение свойственно покупателям квартир в сегменте элитной недвижимости: зачастую они думают, что они единственные претенденты на данный объект, и поэтому сделку можно откладывать бесконечно долго. Конечно, сегодня уже не выстраиваются очереди за квартирами, но излишняя самонадеянность может обернуться тем, что понравившееся жилье будет упущено. Руководитель земельного направления компании Paul’s Yard Яна Романова убеждена, что такое поведение покупателя является очень распространенным на рынке. Иногда брокер предупреждает, что объект просматривают еще несколько клиентов, но покупатель считает, что тот блефует и торопит проведение сделки в своих интересах. И зачастую это приводит к тому, что объект в самом деле достается более расторопному клиенту.
Пациент скорее мертв
«Первичный рынок умер» – четвертый не совсем правдивый тезис о рынке недвижимости. Да, действительно, многие проекты замораживаются, риски по существующим строящимся проектам очень высоки, но надо сказать, что надежные застройщики находят силы и средства достроить свои объекты. Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME, говорит: «Мы реализуем порядка 50 объектов городской элитной недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства, среди которых есть довольно масштабные проекты. Застройщики, адаптировавшись к жизни в суровых условиях кризиса и 214-го федерального закона, продолжают строить и продавать, а их объекты продолжают оставаться привлекательными с точки зрения инвестиционных вложений. Яркий пример – жилой комплекс «Четыре солнца», где за сентябрь-октябрь 2009 года была реализована 31 квартира. Кроме того, в ближайшее время мы ожидаем выхода на рынок ряда других интересных проектов. Так что слухи о смерти первичного рынка элитной недвижимости сильно преувеличены, а точнее, абсолютно не соответствуют действительности».
Думай о хорошем…
Заблуждениями могут быть не только пессимистичные утверждения, но и оптимистичные. Так, еще одним заблуждением наши эксперты назвали мнение о том, что этой осенью на рынке начался рост, сигнализирующий об окончании кризиса. Действительно, с приходом осени показатели статистики продаж многих компаний выглядят очень обнадеживающими, цены на рынке во многих сегментах корректируются в сторону увеличения. Руководитель направления «Недвижимость» портала Mneda Алексей Попов говорит: «Экономический рост последних месяцев пока нельзя твердо считать началом посткризисного восстановления экономики, так как до сих пор отмечаются крайне опасные макроэкономические явления: увеличиваются неплатежи, усилились темпы снижения потребительского спроса и реальных доходов населения. Поэтому никаких фундаментальных причин восстановления рынка недвижимости пока что не существует. Некоторое оживление на рынке жилья в столице можно объяснить, во-первых, сезонным фактором, а, во-вторых, резким сужением сегмента новостроек, из-за чего многие покупатели вынуждены активнее обращать внимание на вторичный рынок».
Жадные строители
И наконец, шестым заблуждением является мнение покупателей о том, что себестоимость строительства новостроек в Москве составляет 30-40 тыс. руб. за кв. м, а все остальное – прибыль застройщика. Справедливости ради можно заметить, что в Подмосковье себестоимость по отдельным объектам может быть и правда порядка 40 тыс. руб. за метр, но в Москве ситуация совсем другая. Так, Дмитрий Отяковский приводит следующие данные: 30-40 тыс. руб. за кв. м в Москве – это стоимость только строительно-монтажных работ. А инвестиционная себестоимость почти любого проекта в пределах МКАД достигает 80 тыс. руб. за 1 кв. м и более. Только цена земельного участка прибавляет к стоимости метра порядка 25 тыс. руб.
В стоимость метра застройщиком закладываются и различные обременения со стороны администрации, налоги, отчисления, сборы, лицензии, плата госорганам за получение разрешений (число которых по одному объекту может достигать 150). Значительные средства уходят на выплату процентов по банковским кредитам. Кроме того, застройщик еще снимает офис, платит зарплату сотрудникам, рекламирует объект, и это все также прибавляет около 5 тыс. руб. к стоимости каждого возведенного метра.
Если же продавать квартиры по себестоимости, то продавец в лучшем случае «выйдет в ноль» и в будущем уже не сможет не только строить лучше, но, скорее всего, перестанет строить вообще. «Другими словами, сегодня стоимость квадратного метра в московских новостройках не может быть ниже 80 тыс. руб., что обусловлено не аппетитами застройщиков, а объективными факторами», – подытожил эксперт.
Источник: Журнал "Собственник"
Все встало
Безусловным лидером среди заблуждений является распространенное мнение об абсолютной стагнации на рынке недвижимости. На самом деле информация о полном или почти полном отсутствии продаж является неверной. Практически все опрошенные «Собственником» эксперты заявили о том, что активность на рынке недвижимости в последние месяцы существенно возросла, особенно с началом осеннего сезона. Конечно, темпы роста продаж в каждой компании различны, но главное то, что они есть. Коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский приводит пример продаж в ЖК «Лазаревское»: «Количество сделок, начиная с весны-2009, увеличивается ежемесячно, летом мы вышли на объем продаж, на треть превышающий докризисный, и он нас полностью устраивает. С тех пор продажи в комплексе стабильные, несмотря на то что с лета мы трижды поднимали цены на эти квартиры».
Жилье даром
Второй миф, который во многом проистекает из первого, – убеждение покупателя в том, что сегодня, нацелившись на любой объект недвижимости, можно рассчитывать на скидки 20-30-40-50% и даже выше. Надо сказать, это расхожее мнение сильно усложнило жизнь продавцам, ведь многие из них скорее будут ждать покупателя на заявленную цену столько, сколько потребуется, чем позволят клиентам «выламывать себе руки». Известно, что владельцы действительно качественных квартир, особенно в элитном сегменте, даже снимают лоты с продажи, чтобы не терять в цене.
О том, что с большими скидками зачастую предлагают лишь неликвид, говорит и Дмитрий Отяковский. По его словам, прецеденты большого дисконта существуют, но надо понимать, что это маркетинговые ходы застройщиков, желающих сбыть неликвидные квартиры. Поэтому скидка 20-30% и более должна насторожить покупателя, так как это означает, что либо цены на этот объект изначально завышены, либо с проектом что-то не так; как вариант, приостановлено строительство, переносятся сроки сдачи и т. д.
Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация немного другая. Эксперт говорит, что скидки здесь зависят от того, насколько срочно продавцу нужно продать квартиру. Если продавец готов подождать, то, как правило, он также не будет «падать» сильно ниже рынка. В связи со стабилизацией, сегодня «сторговать» треть цены на хорошую, юридически и физически свободную квартиру вряд ли получится.
Кто последний?
Третье заблуждение свойственно покупателям квартир в сегменте элитной недвижимости: зачастую они думают, что они единственные претенденты на данный объект, и поэтому сделку можно откладывать бесконечно долго. Конечно, сегодня уже не выстраиваются очереди за квартирами, но излишняя самонадеянность может обернуться тем, что понравившееся жилье будет упущено. Руководитель земельного направления компании Paul’s Yard Яна Романова убеждена, что такое поведение покупателя является очень распространенным на рынке. Иногда брокер предупреждает, что объект просматривают еще несколько клиентов, но покупатель считает, что тот блефует и торопит проведение сделки в своих интересах. И зачастую это приводит к тому, что объект в самом деле достается более расторопному клиенту.
Пациент скорее мертв
«Первичный рынок умер» – четвертый не совсем правдивый тезис о рынке недвижимости. Да, действительно, многие проекты замораживаются, риски по существующим строящимся проектам очень высоки, но надо сказать, что надежные застройщики находят силы и средства достроить свои объекты. Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME, говорит: «Мы реализуем порядка 50 объектов городской элитной недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства, среди которых есть довольно масштабные проекты. Застройщики, адаптировавшись к жизни в суровых условиях кризиса и 214-го федерального закона, продолжают строить и продавать, а их объекты продолжают оставаться привлекательными с точки зрения инвестиционных вложений. Яркий пример – жилой комплекс «Четыре солнца», где за сентябрь-октябрь 2009 года была реализована 31 квартира. Кроме того, в ближайшее время мы ожидаем выхода на рынок ряда других интересных проектов. Так что слухи о смерти первичного рынка элитной недвижимости сильно преувеличены, а точнее, абсолютно не соответствуют действительности».
Думай о хорошем…
Заблуждениями могут быть не только пессимистичные утверждения, но и оптимистичные. Так, еще одним заблуждением наши эксперты назвали мнение о том, что этой осенью на рынке начался рост, сигнализирующий об окончании кризиса. Действительно, с приходом осени показатели статистики продаж многих компаний выглядят очень обнадеживающими, цены на рынке во многих сегментах корректируются в сторону увеличения. Руководитель направления «Недвижимость» портала Mneda Алексей Попов говорит: «Экономический рост последних месяцев пока нельзя твердо считать началом посткризисного восстановления экономики, так как до сих пор отмечаются крайне опасные макроэкономические явления: увеличиваются неплатежи, усилились темпы снижения потребительского спроса и реальных доходов населения. Поэтому никаких фундаментальных причин восстановления рынка недвижимости пока что не существует. Некоторое оживление на рынке жилья в столице можно объяснить, во-первых, сезонным фактором, а, во-вторых, резким сужением сегмента новостроек, из-за чего многие покупатели вынуждены активнее обращать внимание на вторичный рынок».
Жадные строители
И наконец, шестым заблуждением является мнение покупателей о том, что себестоимость строительства новостроек в Москве составляет 30-40 тыс. руб. за кв. м, а все остальное – прибыль застройщика. Справедливости ради можно заметить, что в Подмосковье себестоимость по отдельным объектам может быть и правда порядка 40 тыс. руб. за метр, но в Москве ситуация совсем другая. Так, Дмитрий Отяковский приводит следующие данные: 30-40 тыс. руб. за кв. м в Москве – это стоимость только строительно-монтажных работ. А инвестиционная себестоимость почти любого проекта в пределах МКАД достигает 80 тыс. руб. за 1 кв. м и более. Только цена земельного участка прибавляет к стоимости метра порядка 25 тыс. руб.
В стоимость метра застройщиком закладываются и различные обременения со стороны администрации, налоги, отчисления, сборы, лицензии, плата госорганам за получение разрешений (число которых по одному объекту может достигать 150). Значительные средства уходят на выплату процентов по банковским кредитам. Кроме того, застройщик еще снимает офис, платит зарплату сотрудникам, рекламирует объект, и это все также прибавляет около 5 тыс. руб. к стоимости каждого возведенного метра.
Если же продавать квартиры по себестоимости, то продавец в лучшем случае «выйдет в ноль» и в будущем уже не сможет не только строить лучше, но, скорее всего, перестанет строить вообще. «Другими словами, сегодня стоимость квадратного метра в московских новостройках не может быть ниже 80 тыс. руб., что обусловлено не аппетитами застройщиков, а объективными факторами», – подытожил эксперт.
Источник: Журнал "Собственник"