Высокий статус трассы, по которой в Кремль проносятся правительственные кортежи, — одновременно преимущество и проблема. Но именно имидж места, по словам риэлторов, определяет в 90% случаев решение о покупке квартиры на Кутузовском. Проспект проходит по территории двух столичных административных округов — Центрального и Западного (районы Дорогомиловский и Фили-Давыдково). Самая престижная зона — от наб. Тараса Шевченко до Триумфальной арки, где улицы Дунаевского, Раевского, Студенческая, Кутузовский проезд и т. д. Там не так шумно, как на самом проспекте, и воздух почище.
Держаться правой стороны
По словам Валерия Барнинца, гендиректора агентства недвижимости Doki, если следовать из центра, самые престижные дома находятся на правой стороне улицы. Они построены в 40-50-х гг. XX в. для высокопоставленной государственной номенклатуры, творческой и партийной элиты. В частности, в доме № 26 располагались квартиры генсеков ЦК КПСС Леонида Брежнева, Юрия Андропова и других членов советского правительства. В доме № 31 с 1945 по 1955 г. жил композитор Исаак Дунаевский. В начале проспекта, в доме № 2/1, в жилой части знаменитой сталинской высотки — гостиницы «Украина» — находились квартиры советских режиссеров Сергея Васильева и Сергея Герасимова. Совминовские дома построены на Кутузовском проспекте со стороны Украинского бульвара в 1970-1980-х гг. Не самая престижная зона растянулась вдоль железнодорожной ветки (параллельно проспекту проходит киевская ветка железной дороги). Там сосредоточены 5-этажные дома со смешанными перекрытиями и без лифтов, в них до сих пор сохранились коммуналки, а также располагаются квартиры рядовых москвичей.
Знаковые новостройки
Бум жилищного строительства последних лет мало затронул Кутузовский проспект. Как объяснил Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome, главная причина — отсутствие площадок под новостройки. За последнее десятилетие в районе проспекта возведено лишь несколько современных зданий. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, считает одним из самых интересных реализованных проектов дом «Кутузов» (Кутузовский проспект, 11), построенный в 2005 г. компанией «Комстрин». На уровне двух этажей фасады отделаны гранитом, а вестибюль украшен фонтаном. Площадь квартир — от 80 до 230 кв. м. Начиная с 7-го этажа предусмотрен выход на открытую площадку с эксплуатируемой кровлей, а на 12-м этаже расположен пентхаус. Система кондиционирования с приточной вентиляцией оснащена электронной системой управления и поддерживает нужные параметры микроклимата в любое время года.
Жилой комплекс по адресу: Кутузовский проспект, 23 (застройщик — «Экосантик», в настоящее время ведутся отделочные работы), состоит из двух корпусов переменной этажности. В 15-этажном корпусе расположено 100 квартир, а в 8-этажном — 30. На 1-м этаже предусмотрены помещения под кафе, магазины и салон красоты.
Немного в стороне от Кутузовского проспекта, по адресу: пл. Победы, 2, корп. 3, стоит ЖК «Триумфальная арка» (инвестор — «NBM-Стройсервис»). Преимущество комплекса — близость Парка Победы, а также музея-панорамы «Бородинская битва». В 12-этажном здании 28 квартир площадью от 270 до 602 кв. м. Фасад отделан качественной штукатуркой и оформлен чугунными декоративными элементами. Придомовая инфраструктура включает кафе, магазин, прачечную, фитнес-центр.
Строительство ЖК «Кутузовская Ривьера» (ул. Нежинская, 1, застройщиком выступает принадлежащая Mirax компания «Мойнт») закончено в апреле 2008 г. Комплекс состоит из четырех 30-этажных зданий, конструкция — монолитный каркас с кирпичными стенами. Площадь квартир с панорамным остеклением варьируется от 60 до 243 кв. м. На первых этажах предусмотрены помещения для службы быта, магазина, детского сада, салона красоты, фитнес-центра и др.
Жилой квартал «Кутузовская миля», реализуемый также Mirax Group, — самый масштабный на территории, примыкающей к Кутузовскому проспекту. Как отметил Александр Зиминский, проект реализуется по концепции «город в городе». Предусмотрены максимально благоустроенная территория и развитая инфраструктура с полным комплексом услуг. Реализация проекта началась со строительства ЖК «Форт Кутузов» на ул. Давыдковской, 19. Из роскошной входной группы 22-этажного двухсекционного здания можно попасть в обе секции дома и подземный паркинг. На 1-м этаже должен появиться зимний сад. Просторные остекленные лоджии жилых квартир открывают вид на лесопарк, Воробьевы горы, здания МГУ, Парк Победы. В ЖК «Форт Кутузов» 156 квартир площадью от 57 до 139 кв. м, включая пентхаусы с зимними садами на 21-м и 22-м этажах. На крыше дома предполагается вертолетная площадка. Плановый срок сдачи объекта — II квартал 2009 г.
Объект под нарочито скромным названием «Строение 1» представляет собой дугообразный многоуровневый жилой комплекс переменной этажности (13-20 этажей) в северо-восточной части «Кутузовской мили». Общая площадь комплекса составляет 90 490 кв. м, жилая — 47 500 кв. м. Всего в доме 379 квартир свободной планировки, от 1-комнатных до 6-комнатных, площадью от 69 до 253 кв. м. На последних этажах будут двухуровневые пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю со стеклянным ограждением, которую жильцы пентхаусов могут использовать по своему усмотрению. Обещаны панорамные виды на Поклонную гору, долину реки Сетунь и Волынский лес. Двухуровневый подземный паркинг вместит 450 автомобилей. Территория жилого комплекса будет благоустроена. Предусмотрены газон, мощеные дорожки, беседки, детская площадка и др. Ориентировочный срок сдачи объекта — 2010 г. Будут ли роскошные планы воплощены в жизнь? В Mirax заверяют, что смогут все достроить в эти сроки.
Есть все
Район Кутузовского проспекта отличается хорошей транспортной доступностью. Дорога скоростная, светофоров минимум, всегда чистая и ухоженная. Для не обремененных личным транспортом в зоне магистрали есть несколько станций метро. Ближайшие — «Киевская», «Кутузовская», «Парк Победы». Привилегированное развитие Кутузовского проспекта на протяжении многих десятилетий отразилось на количестве и качестве объектов социальной инфраструктуры. По словам Валерия Барнинца, здесь лучшие в Москве школы, детсады, поликлиники, магазины, дизайнерские бутики, рестораны, спортивные (несколько спортивных клубов) и развлекательные учреждения.
По количеству престижных школ и дошкольных заведений район занимает одну из верхних ступеней в столице. В частности, здесь находится гимназия № 1567 (Кутузовский пр-д, 10), школа № 591 с углубленным изучением нескольких предметов (Украинский бульвар, 9/2), школа № 637 им. адмирала Н. Г. Кузнецова (ул. Брянская, 10), школы с углубленным изучением английского языка № 1230 (Кутузовский, 6) и № 1232 (Кутузовский, 28), а также школа № 711 (Кутузовский, 24-А) и школа № 56 им. В. А. Легасова (Кутузовский, 22-А). Практически в каждом дворе есть свой детский сад. В доме 26, корп. 1, по Кутузовскому проспекту находится престижная детская музыкальная школа им. А. Н. Александрова.
Нет проблем в районе и с медицинским обслуживанием. Здесь действует сеть коммерческих медицинских учреждений, поликлиника № 4 при УД президента РФ (Кутузовский, 20). Бесплатную помощь взрослое население района получает в городской поликлинике № 57 (Кутузовский, 14) и в стоматологической поликлинике № 23 (ул. Б. Дорогомиловская, 1). Есть детская городская поликлиника № 30 на Поклонной улице, 8, корп. 2а, и стоматологическая поликлиника № 28 на ул. Генерала Ермолова, 12.
В районе проспекта создана широкая сеть салонов красоты. В их числе — «Ла Фамилья» (наб. Тараса Шевченко, 1/2), «Дессанж» (Б. Дорогомиловская, 14), «Лица» (Кутузовский проспект, 23, стр. 1), «Персона» (Кутузовский проспект, 22), L'Oreal (Кутузовский проспект, 26) и др.
Кутузовский — один из главных торговых коридоров Москвы. Практически в каждом жилом доме, расположенном вдоль проспекта, на 1-м этаже магазин. В основном в продаже товары класса люкс. Например, в доме № 26 находится бутик «Подиум», в доме № 31 — Dolce & Gabbana, Ermenegildo Zegna и Chanel, в доме № 22, стр. 1, — Max Mara и т. д.
Самые крупные торговые центры района — ТРЦ «Европейский» (пл. Киевского вокзала, 2) и ТЦ «Времена года» (Кутузовский, 48). Строительство «Европейского» сильно осложнило жизнь автомобилистам, пробки из-за въезда в паркинг ТРЦ иногда растягиваются до Третьего транспортного кольца. Крупные продуктовые магазины — супермаркет «Азбука вкуса» (ул. Б. Дорогомиловская, 16), гастроном «Ежик» (Кутузовский, 8, стр. 1), «Седьмой континент» (ул. Неверовского, 15), «Украина», (Кутузовский, 2/1) и др.
Для проведения досуга в районе созданы все условия. Близость Москвы-реки, набережных — важное преимущество района. Парк Победы на Поклонной горе был открыт к 50-летию победы в Великой Отечественной войне и на сегодняшний день представляет собой огромный парковый, выставочный и архитектурный комплекс на площади более 130 га. В Парке Победы находится Центральный музей Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.
Ближайшие кинотеатры — «Пионер» (Кутузовский проспект, 21, стр. 1) и «Формула Кино» в ТРЦ «Европейский». На территории района работает популярный московский театр «Мастерская П. Н. Фоменко». Старое его здание расположено на Кутузовском проспекте, 30/32, а новое — на наб. Тараса Шевченко в доме № 29. В доме № 25 по Кутузовскому проспекту находится знаменитый Театр кошек Куклачева.
Странно недорого
Недвижимость на Кутузовском проспекте всегда считалась престижной, поэтому интересовались ею только москвичи, которые могли себе позволить статусное приобретение. В социалистические времена без труда удавалось обменять 2-комнатную квартиру в одном из сталинских домов на две двушки в спальных районах, придирчиво выбирая подходящий вариант. В последние годы спрос на квартиры в сталинских домах сократился, что затронуло и правительственный проспект. Но, как отметил Валерий Барнинец, дома с историей пользуются популярностью и сейчас. В частности, это дома № 22, 24, 26, 31, 33 35, 45, возведенные с 1935 по 1946 г.
По словам Натальи Алихановой, руководителя отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», некоторые покупатели готовы ждать годами интересующую их квартиру в историческом доме.
По данным АН Doki, в январе на вторичном рынке в домах с № 2 по № 43 на продажу было выставлено 183 квартиры, что гораздо больше, чем обычно экспонируется на рынке. Но цены, которые до кризиса редко опускались ниже $10 000 за 1 кв. м, стали плавно снижаться. С октября 2008 г. по январь 2009 г. средняя цена 1 кв. м снизилась на 19% в долларовом эквиваленте и возросла на 17% в рублевом и составила $9470 за 1 кв. м. Хотя цена 1 кв. м в домах от № 50 по № 80 колеблется от $5000 до $6000.
Ближе к центру сделки заключаются по цене от $7000 до $18 000 за 1 кв. м. В частности, в доме 26 по Кутузовскому проспекту средняя цена предложения — $15 000 за 1 кв. м. Максимальная стоимость зафиксирована в январе — $25 000 за 1 кв. м в квартире, расположенной в жилой части гостиницы «Украина».
Наталья Алиханова объяснила сравнительно невысокий уровень цен тем, что основная масса домов, построенных до начала 50-х гг. прошлого столетия, возводилась со смешанными перекрытиями. За длительное время эксплуатации зданий конструкции износились. К тому же не во всех домах удачные планировки, отсутствуют подземные паркинги. Исключение в этом смысле составляют только гостиница «Украина» и новостройки.
Как отметил Александр Зиминский, на вторичном рынке продавцы готовы уступать 5-7% по сравнению с докризисным периодом, на объекты от застройщиков скидки более существенные — 15-20%.
Новые дома больше подходят разборчивым покупателям. По данным Penny Lane Realty, в ЖК «Кутузов» средняя стоимость квартир — $15 000 за 1 кв. м. На Кутузовском проспекте, 23, — от $12 000 до $15 000 за 1 кв. м, в ЖК «Триумфальная арка» — $16 000-17 000, а в ЖК «Кутузовская Ривьера» — от $8000 до $24 000 за 1 кв. м. В ЖК «Форт Кутузов» цена 1 кв. м варьируется от $10 000 до $12 500, а в «Строении 1» — от $8000 до $11 500. По данным Mirax Group, в январе — феврале жилплощадь можно было приобрести со скидкой до 20%.
По мнению экспертов, в условиях нестабильности мировых валют прогнозировать поведение цен на недвижимость непросто. Это в полной мере относится и к недвижимости на Кутузовском. Но при любом развитии событий престиж Кутузовского проспекта — это весомое преимущество.
Источник: Ведомости – Жилой фонд