Но вот и у нас появилась потребность в таком продукте. Как отвечают отечественные консалтинговые компании на вызов времени?
Мониторим рынок
Антикризисный консалтинг в недвижимости представляет собой те услуги для инвесторов и девелоперов, которые стали наиболее актуальными в период кризиса. Какие же это услуги? «С вступлением кризиса в открытую стадию структура портфеля заказов изменилась: выросла доля экспертиз, оценки, реконцепции объектов, - констатирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. - Больше внимания клиенты стали уделять маркетинговой концепции и продвижению проекта, больше стало «портфельных заказов» - т.е. по выполнению тех или иных услуг не для отдельного участка или проекта, а для определенного набора проектов либо объектов с целью их ранжирования и выбора наиболее оптимального. Также более серьезно клиенты стали подходить и к оценке рисков. Многие клиенты, которых до кризиса интересовал преимущественно максимальный выход площадей и максимальный NPV, стали внимательнее относиться к результатам исследований». Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills, отмечает: «На данном этапе (пока дно кризиса еще не достигнуто) наших клиентов в большей степени интересует оперативная информация о рынке, состоянии дел у ближайших конкурентов, настроениях и активности покупателей». Агентство элитной недвижимости WELНОМЕ, как заявил Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании, предлагает антикризисный пакет услуг, ключевой частью которого выступает блок услуг комплексного аутсорсинга маркетинговой и аналитической деятельности девелопера. «Данная опция позволяет заказчику сократить издержки по направлению маркетинга и аналитики и сконцентрироваться на приоритетных вопросах своего бизнеса», - говорит Владимир Кузнецов.
Проводим реконцепцию
Но кроме информационного обслуживания, исследований рынка и выявления целевой аудитории, значительное число клиентов, по наблюдению Дмитрия Халина, просит оценить рыночные перспективы начатых ими до кризиса проектов, спрогнозировать планы продаж, рассчитать показатели эффективности инвестиций. «По ряду проектов мы уже начали совместную с застройщиками работу по обновлению концепций, мастер-планов, корректировке фазирования», - утверждает эксперт В самом деле, многие игроки рынка утверждают, что заморозили проекты только на время, которое намерены потратить с пользой: согласовать исходно-разрешительную документацию, пересмотреть концепцию с учетом изменившейся конъюнктуры рынка, детально проработать ее, а часто и привлечь к работе других партнеров, например, архитекторов более высокого уровня.
«Концепции проектов, созданные до кризисных явлений в экономике, опираются на количественные и качественные характеристики спроса, конкурентного окружения, ценовых уровней и их динамики, которые существовали до кризиса, - рассказывает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». - Планируемое развитие проектов укладывалось в инерционные сценарии развития рынка. Значительные изменения на нем сделали многие проекты неактуальными и невостребованными. Им необходима адаптация к новым рыночным условиям и конъюнктуре - это может быть изменение ценового сегмента, формата объектов, формата продаж».
А специалисты компании TWEED предложили своему клиенту провести реконцепцию продаж. «Застройщику поселка «Булгаков» мы посоветовали закрыть продажи на время строительства. И считаем, что данная стратегия единственно правильная, - заявляет Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. -Продажи могут быть открыты после того, как застройка будет завершена на 70%. Сегодняшний тренд - это покупка готовых объектов. Мы придумали интересные ходы, которые впоследствии помогут в реализации».
Предостерегаем от ошибок
Сегодня девелоперы особенно остро нуждаются в компетентных и профессиональных решениях. В условиях динамичного роста рынка некоторые из них пренебрегали услугами профессиональных консультантов, особенно на рынке городской недвижимости, который, находясь в ситуации хронического недостатка предложения, прощал изъяны проектов. Теперь отдельные владельцы девелоперских компаний вынуждены закладывать акции для получения поддержки от госбанков, а некоторые - и продавать личное имущество (яхты и самолеты), чтобы сохранить свой бизнес. Многие крупнейшие застройщики не обращали внимания на объемные показатели рынков в тех или иных географических или ценовых сегментах. В условиях роста им трудно было остановить ведение агрессивной политики наращивания как портфеля проектов, так и кредитного портфеля. «Теперь неуспех больших и красивых но заведомо сомнительных проектом, который является результатом недальновидно политики и необоснованных решений, можно списать на кризис, - комментирует Иван Шульков. - В новых экономических условиях успешному девелоперу недостаточно владеть административным ресурсом, ему необходима возможность быть максимально информированным в части объемных и качественных характеристик рынка». Своевременное обращение к консультантам не только помогает избежать ошибок, но и дает ощутимую выгоду. Вот что рассказала Ольга Широкова: «Еще до кризиса мы не рекомендовали входить своим клиентам в от дельные проекты в дальнем Подмосковье, считая, что из-за ажиотажного спроса на землю они были сильно переоценены. Сегодня эти клиенты могут гораздо дешевле войти в проекты в ближнем Подмосковье».
Помогаем продать и купить
Наиболее востребованными являются ус консультантов по привлечению финансирования в проекты, однако в сложившейся ситуации данная услуга сводится к выставле¬нию на продажу части проекта или проект целиком, поскольку возможности консультантов на рынках капитала снизились так же как и девелоперов.
Еще одно популярное направление, актуальное для тех, кто хочет выйти из проекте или привлечь партнеров для их реализации - подготовка проектов к продаже (в том числе их оценка) и поиск потенциальных покупателей, которые сегодня буквально на вес золота. Однако специалисты IntermarkSavills совместно с коллегами из британского Savills постоянно расширяют круг реальных претендентов - банков, частных инвестфондов, инвесткомпаний - на покупку«кризисных активов». «Безусловно, предлагаемые ими условия покупки существенно отличаются от докризисных», - добавляет Дмитрий Халин. Конечно, оценка реальной стоим проекта представляет особую сложность в условиях застойного рынка, на которое только продавцы, а покупателей почти нет. «Пока формирование цен на девелоперские проекты носит характер распродаж и зависит от степени потребности продавца в деньгах, а не обоснованы новой рыночной конъюнктурой», - утверждает Иван Шульков. И наконец, антикризисные меры консультантов (в частности, компании WELHOME) распространяются на область управления инвестиционными активами, прибыльность и перспективность операций с которыми сегодня значительно возросла, как отметил Владимир Кузнецов.
Помимо девелоперов и застройщиков к консультантам обращаются банковские и инвестиционные структуры, которые получают кризисные активы в качестве обеспечен по невыплаченным кредитам и прочим исполненным обязательствам. «В этом чае наши консультанты помогают оцен стоимость данных активов на текущий мент и в перспективе, определить их наилуч шее использование, разработать стратегию дальнейшего использования или продажи, «упаковать» их для представления конечным покупателям, которых мы также поможем найти и т.д.», - говорит Дмитрий Халин.
Кто эти люди?
Не нужно думать, что для антикризисного консалтинга требуется какой-то особенный «Бэтмен», который явится на рынок неизвестно откуда и всех спасет. Эти услуги оказывают те же консультанты, что трудились и в «мирное время». В компании WELHOME это аналитики и проект-менеджеры, которые работали над традиционным проектным консалтингом. «При этом для максимальной эффективности в нашей компании большинство проектов делается коллегиально, и брокеры также принимают участие в работе в качестве одного из экспертных источников информации». - сообщает Владимир Кузнецов.
Для оказания антикризисных услуг внутри компании IntermarkSavills создаются специальные проектные группы, включающие консультантов, аналитиков, оценщиков недвижимости, специалистов в области продаж жилья и сдачи его в аренду, привлечения инвестиций.
Ольга Широкова обращает внимание на то, что все антикризисные услуги существовали и раньше, поэтому профессиональные консультанты говорят скорее не о новых услугах, а о новых условиях их оказания. «Понимая, что кризис внес свои коррективы в стоимость денег, консультанты, как и другие участники рынка, готовы предоставлять скидки, - говорит она. - Понимая, что в условиях кризиса скорость принятия решений играет ключевую роль, они готовы работать оперативнее, предоставляя там, где это возле пресс-услуги. Причем и то, и другое происходит отнюдь не в ущерб качеству». Сегодня шоковое состояние участников рынка, наблюдавшееся в первые месяцы кризиса, сменяется пониманием того, что, несмотря на неопределенность, необходимо продолжать работать. Конечно, пока еще рано говорить, что замороженные проекты начали оживать, однако активность девелоперов и финансирующих их структур повышается день ото дня, свидетельствует Дмитрий Халин.
«И в условиях кризиса, и когда ситуация на рынке стабильна лучше обращаться к профессиональным консультантам, за которыми – знание конкретного рынка, опыт работы, поддержка со стороны брокерских структур, - советует Ольга Широкова. – международный опыт уже не является гарантией успеха – на первый план выходят национальные особенности, понимание именно российского – как федерального, так и регионального – рынков».
Итак, российский рынок уже прошел определенный этам развития, так что утверждение, что он «проглотит все», уже никогда не станет актуальным. А это значит, что в ближайшем, и в отдаленном будущем роль консультантов будет только расти.
Если на Западе услуга антикризисного консалтинга имеет многолетнюю историю, то для России это дело новое, так как серьезных кризисов на рынке жилья с 1998 года, по сути, не было, а до этого не было и самого рынка в его классическом понимании.