Начался он с наблюдения за американским ипотечным кризисом. Заканчивается развертыванием рецессии у нас. В том, как пережил этот год рынок элитного жилья и какие перспективы готовит этому сегменту будущее, пытался разобраться «Собственник».
Ты помнишь, как все начиналось?
В то время как аналитики задавались вопросом, отразится ли американский ипотечный кризис и нестабильность на фондовом рынке на ситуации в нашей стране, и строители, и продавцы, и потребители строили, продавали и покупали, сообразуясь с вектором роста нашего рынка, заданным в прошлом году. С точки зрения Анастасии Могилатовой, генерального директора агентства элитной недвижимости Welhome, до середины лета рынок чувствовал себя относительно нормально, динамично развиваясь с точки зрения объемов предложения и уровня цен.
Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество», отмечает начало «неприятностей» чуть более ранним сроком – по ее мнению, все началось приблизительно в мае. В то время как на первичном рынке столичного элитного жилья цена предложений продолжала расти (так было до начала осени), реальная цена сделок начала падать. Вторичный же рынок снизил реальную цену сделок в середине первого квартала 2008 года, а цена спроса на «вторичку» в тот же период упала куда значительнее (до уровня, который демонстрировал 4-й квартал 2007 года).
А вот компания Penny Lane Realty словно бы не заметила падения. Ее аналитики утверждают, что за последний год рынок жилой элитной недвижимости продемонстрировал наименьшую подверженность колебаниям из-за событий экономического и политического характера. Так, на сегодняшний день, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, по данным Penny Lane Realty, цены выросли в среднем на 30%. Более востребованные предложения продемонстрировали рост более 35%, а по отдельным объектам цена выросла за год на 100%. Диапазон цен за квадратный метр в элитном сегменте рынка на сегодня составляет от $15 тыс. до $50 тыс. за кв. м, по отдельным предложениям и более $50 тыс. До сентября этого года стоимость квадратного метра на элитном рынке жилья увеличивалась стабильно на 2-5%, утверждают аналитики Penny Lane Realty, а некоторая «приостановка» началась только в четвертом квартале уходящего года.
Большинство же участников рынка элитной московской недвижимости оценивают реалии нашей жизни в 2008 году несколько сдержаннее. По мнению Анастасии Могилатовой, уже с осени экономический кризис самым непосредственным образом сказался на рынке недвижимости, в том числе элитной, и такие показатели, как уровень спроса и ценовая динамика, пошли вниз.
Что покупают в период упадка?
Ольга Косенкова, описывая период с начала кризиса, отмечает: «Спрос все это время находился на достаточно низком уровне, как на первичном, так и на вторичном рынке, где первый имел большую отрицательную динамику ввиду возросших рисков замораживания объектов. При этом основные параметры спроса, относящиеся к площадям и месторасположению объектов, не изменились. Так, по-прежнему основная доля спроса приходится на квартиры общей площадью 120-150 кв. м. Традиционно самыми популярными остаются Центральный и Западный округа, где в ЦАО наиболее востребованными являются такие районы, как Арбат, Остоженка, Пресненский и Замоскворечье. Однако качественная динамика спроса возросла: покупатели стали предъявлять повышенные требования к качеству и экологическим характеристикам объектов элитной жилой недвижимости. Кроме того, заметно традиционное явление для финансового кризиса – уменьшение покупательской способности. Бюджет покупателя заметно сократился».
Динамика стоимости элитных жилых объектов за анализируемый период характеризовалась отрицательными значениями. В ноябре цены начали снижаться открыто. «При этом, – говорит Косенкова, – данные условия в основном распространяются на объекты, обладающие не самыми лучшими характеристиками (некачественные объекты, нижние этажи и т. п.). В целом открытое снижение цен на первичном рынке составило порядка 6,8%, или $18 531 за кв. м в натуральном выражении. На вторичном рынке спад цен составил порядка 3,9%, зафиксировав отметку средней стоимости элитных жилых объектов на уровне около $22 186 за кв. м. Помимо открытого снижения цен спрос на элитные жилые объекты стимулируется также посредством уторгования и предоставления скидок. Таким образом, реальные сделки на рынке сегодня осуществляются по ценам на 10-20% ниже заявленных застройщиками».
Снять квартиру за миллион
Рынок элитной аренды всегда являлся достаточно инертным и стабильным, показывая год от года умеренный рост и реагируя с определенным временным лагом на происходящее на рынке продаж элитного жилья, уверен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: «Объемы предложения всегда держались на достаточно высоком уровне, спрос был также высок: рынок аренды элитного жилья имеет собственную группу потребителей, нацеленных на временное проживание в качественных условиях. При этом арендаторы элитного жилья в большинстве случаев даже не рассматривают покупку жилья в качестве альтернативы аренде, в первую очередь потому, что покупка квартиры связана с рядом трудностей и обременений, в частности, с существенно большими финансовыми затратами, необходимостью выполнения отделки или ремонта, временными затратами на оформление документов и другими».
После развертывания кризиса активность арендодателей, по словам Ковалева, существенно повысилась: владельцы квартир, опасающиеся в нынешних условиях продавать свои активы, решили сдавать их в аренду. Отсюда – более резкие темпы роста объемов нового предложения при одновременном уменьшении спроса. «Это связано, с одной стороны, с тем, что арендаторы, по аналогии с покупателями жилья, заняли выжидательную позицию, рассчитывая на существенное снижение ставок и более гибкие условия договоров, – поясняет Ковалев. – С другой стороны, постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть компаний, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, часть компаний начала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой сегмента элитной аренды».
Но пока, уверена Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба», кризисные явления не затронули цены в глобальном понимании и уровень спроса: «Количество предложения увеличилось, и некоторые из арендодателей проявляют чуть большую гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. Некоторые владельцы даже готовы к существенному торгу, но по большей части это относится к переоцененным объектам. В основном изменение цены происходит на квартиры, у которых арендная ставка была от $12 тыс. В среднем бюджете ($5–7 тыс.) стоимость аренды пока не изменилась».
Прогноз
На сегодняшний день, рассказывает Анастасия Могилатова, последствия кризиса ощутимы во всех сферах рынка недвижимости: «За последние три месяца конъюнктура претерпела определенные изменения: некоторые компании или подразделения объявили о своем банкротстве, других же создавшаяся ситуация мотивировала на активные действия по преодолению кризиса». Действительно, город пестрит заманчивыми антикризисными предложениями, обещающими небывалые скидки на жилье. Правда пока они называются «новогодними», но все указывает на то, что продавцам придется в первых месяцах 2009 года сохранить эти скидки на свои объекты.
К причинам, приводящим к снижению цен и удержанию их на этом уровне, можно отнести резкий выброс на рынок «инвестиционных» квартир, ужесточение условий проектного финансирования для девелоперов и общие панические настроения, заставляющие покупателей занимать выжидающую позицию. «Все это вынуждает застройщиков, которые сегодня ощущают острую нехватку «живых» денег, срочно реализовывать квартиры по ценам, близким к себестоимости, – поясняет Косенкова, – чтобы расплатиться с подрядчиками, поддержать другие направления своего бизнеса или вложить в другие свои инвестиционные проекты».
Что касается прогнозов, то Анастасия Могилатова полна критичного оптимизма: «Я не сомневаюсь в светлом будущем российского рынка недвижимости. В стране, где производство находится на таком низком уровне развития, как в России, а основным источником доходов государства является сырьевой ресурс, недвижимость будет оставаться наиболее надежным и эффективным инструментом для инвестирования. Соответственно, цены на недвижимость, претерпевая время от времени определенные колебания, в долгосрочной перспективе будут расти до тех пор, пока экономическая ситуация в стране качественно не изменится».
В плане предложения, как в один голос утверждает большинство участников рынка, на первый план выйдет вторичный рынок; судьба же объектов нового строительства будет зависеть от массы факторов в каждом отдельном случае. «Ко второму кварталу следующего года, – дает свой прогноз Косенкова, – стоимость объектов первичной элитной недвижимости может снизиться на 15%, на вторичном рынке это снижение будет менее выражено и составит порядка 10%».
На рынке элитной аренды в краткосрочной перспективе существенных и резких изменений не ожидается, заключает Екатерина Батынкова: «А в среднесрочной перспективе ожидается небольшое в среднем по рынку снижение арендных ставок, особенно по переоцененным и неликвидным объектам, а также вымывание объектов с рынка недвижимости элитного и бизнес-класса и их переход в рынок эконом-класса».
Источник: Собственник