Октябрьская революция цен
При значительном росте объема предложения, на 50—70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, спрос оставался на крайне низком уровне — выяснилось, что благосостояние москвичей и к ним примкнувших иногородних значительно переоценено. Предложение пополнилось в основном за счет вторичного сектора, но и продавцы новостроек — девелоперы — также вынуждены были серьезно корректировать свою политику. И это только начало, уверено большинство экспертов рынка.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG: «Сегодня на рынке жилья явно видна стагнация. Основная причина — отсутствие «живых» денег у населения. Это обусловлено двумя факторами: резким уменьшением количества ипотечных кредитов и непомерным ростом цен на недвижимость. Поэтому сегодня практически невозможно купить квартиру».
У незначительной части населения, способной приобрести жилье без кредитования, потерян интерес к инвестиционной покупке в ближайшее время — кому же они смогут его перепродать при существующих ценах и неплатежеспособности спроса?!
Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY: «За последние три календарных года доля инвестиционных квартир в столице составляла не 10—30%, как утверждали в СМИ профессиональные участники рынка недвижимости, а 75% сделок совершались на первичном рынке, что вполне корректно отражает структуру доходов московских домохозяйств.
Напомним, что при том уровне цен, который был характерен для 2006—2007 годов и практически для всех месяцев текущего года, приобретать московское жилье эконом-класса потенциально могли лишь 13— 15% столичных семей, или в натуральном исчислении — около 500 тыс. Эта величина более чем на порядок превышает ежегодно вводимое количество квартир на территории столицы. Часть вышеназванных домохозяйств, которые с большой степенью вероятности уже решили свои жилищные задачи, приобретали апартаменты эконом-класса с коммерческими целями, то есть для перепродажи или сдачи в аренду.
Благодаря тому что за годы реформ, особенно после 2000 года, в столице явно снижается доля нового жилья эконом-класса, сегодня этот показатель не превышает 20%. Сокращение дешевого предложения способствовало росту цен в этом классе: за первые 9 месяцев года средние цены увеличились на 9—30% [максимальный рост в наиболее дешевом жилье]. Однако на фоне сокращения доли недорогих квартир в новостройках столицы снижение цен предложений только по итогам октября составило порядка 3%.
Всплеск же спроса на московское жилье был зафиксирован в I квартале текущего года. Его инициировали слухи о возможной деноминации рубля, а также вывод денежных средств инвесторами с фондового рынка. Платежеспособность спроса была поддержана малой частью домохозяйств. Для большей части регионов это 5—9%. Отсутствие в России прогрессивного налога на недвижимость и на перепродажу позволяет приобретать квартиры эконом-класса для перепродажи или сдачи в аренду. И принятие в текущем году главы НК о налоге на недвижимость не решит проблему, поскольку вначале его ставка, скорее всего, будет декларативно-минимальной, а не регулирующей. В том случае, если размер налога будет соответствовать принятым в мире значениям (1—5% рыночной стоимости при сохранении налоговой нагрузки на первое жилье], цены могут снизиться на 25—30%.
Сегодня уже почти никто не сомневается в том, что расценки на недвижимость в Москве, так или иначе, будут падать, говорят аналитики портала irn.ru. Основной вопрос теперь — что и насколько может просесть и как правильно вести себя каждому участнику рынка в сложившейся ситуации.
Традиционно в условиях стагнации первым начинает дешеветь низкокачественное жилье, в основном, старый жилой фонд в мало престижных районах Москвы. Как показывает статистика, по таким категориям квартир уже в октябре наблюдаются доволь¬но заметные «минусы». Андрей Бекетов, глава информационно-аналитического портала по недвижимости ARiM.ru, сертифицированный аналитик РГР: «Продавцы квартир на вторичном рынке с середины октября начали производить уценку своего товара, особенно в долларах США. При этом снижение долларовых цен на 15% не приведет к уменьшению стоимости рублевой по причине роста курса доллара в августе — октябре. Вероятнее всего, в ближайшие один — два месяца долларовые цены стабилизируются, а затем могут снизиться примерно на 10%. При этом объем предложений будет расти».
Не следует думать, что в нынешних условиях любое дорогое или современное жилье застраховано от удешевления, предупреждают аналитики портала irn.ru. Коррекция в меньшей степени коснется настоящих элитных квартир, а также уникальных домов бизнес-класса, наделенных заметными маркетинговыми преимуществами. При этом дорогое предложение, в том числе и некоторые новостройки, у которых цена явно завышена по отношению к реальным потребительским свойствам, могут просесть в стоимости не меньше старой вторички.
Любопытно, что наибольший дисконт уже проявился в классе элитных квартир — некоторые продавцы вторичного сектора пошли на 30% скидки при продаже — такие данные приводит пресс-служба компании Blackwood. Вслед за этим на рынке элитных новостроек девелоперы, довольно быстро оценив ситуацию, стали предлагать гибкие условия покупки, с возможностью рассматривать различные бонусы и программы рассрочки платежей. Процесс пошел.
С наступлением ноября окончательно оформился отрицательный тренд долларовых цен на недвижимость в Москве. Индекс стоимости московского жилья, рассчитываемый аналитическим центром irn.ru, потерял за предпраздничную неделю почти целый процент и фактически откатился назад к отметке в $6 тыс. за кв. м. При этом нестабильные курсы валют, и в частности ослабление рубля, пока позволяют рублевым ценам на квартиры держаться на прежнем уровне.
Логично, что снижение стоимости в сегменте типового панельного жилья оказалось почти вдвое больше, чем по рынку в целом — сразу на 1,5—2%. Держатся на прежнем уровне пока только современные монолитно-кирпичные дома. Причем очевидно, что именно на этот сегмент приходятся почти все инвестиционные квартиры в новостройках, купленные впрок в течение прежних лет.
Кто на новенького?
Даже наиболее осторожные эксперты рынка признают, что кризис добрался до сектора новостроек, где события могут происходить по нарастающей.
Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME: «В сложившейся неблагоприятной экономической ситуации из всех участников рынка недвижимости прежде всего под ударом оказались девелоперы, деятельность которых напрямую связана с финансовым сектором. Урон, который они могут понести при пессимистичном развитии событий, способен в дальнейшем существенно повлиять на объемы ввода площадей. В связи с этим наибольшего влияния кризиса на рынке следует ожидать позже».
Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости: «На рынке пока существует только кризис отдельных застройщиков, о системном кризисе говорить рано. Истоки сегодняшних проблем застройщиков — в банковском секторе, потере ликвидности и возможности кредитования у банков. Отсюда — снижение платежеспособного спроса населения, с одной стороны, и заемных средств застройщиков — с другой. Сцепление этих обстоятельств приводит к снижению финансовой устойчивости проектов, угрозе их остановки, замораживанию строительства новых объектов, и далее траектория разветвляется: демонстрации обманутых дольщиков, снижение объемов строительства и ввода жилья.
Это напоминает начало 2004 года — период перехода к стабилизации, сопровождавшийся банковским мини-кризисом и проблемами отдельных застройщиков. Правда, с ценами предложения жилья тогда ничего не случилось, они только замерли на год. К счастью, сегодня мы еще не в той ситуации — остановка строек и разорение застройщиков только начинается.
Застройщики разделились на две категории. Одни заморозили цены и ждут. Другие активно предлагают серьезные скидки, рассрочки, усиливают рекламный прессинг.
И на первичном, и на вторичном рынке спрос меньше предложения.
В прошлом декабре мы с ВЦИОМом провели исследование, и оказалось, что на 21 5—220 тыс. желающих купить квартиру в Москве в 2008 году (по ценам 2007 года) предложено будет (на вторичке и первичке) максимум 115—120 тыс. Вот вам и причина зимнего взлета цен. В октябре этого года ВЦИОМ повторил опрос и получил, что в 2009 году число желающих купить квартиру в Москве (по ценам начала осени) составит максимум 100 тыс., и объем предложения, по нашим подсчетам, примерно такой же. Вот вам причина стабилизации, а возможно, и некоторой коррекции цен в полугодовой перспективе.
Некоторые эксперты подозревают, что неявное падение цен на жилье на фоне серьезного сокращения спроса обусловлено тем, что застройщики затеяли свою любимую игру — отраслевой сговор в отношении цен. Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: «На первичном рынке жилья жизнь замерла. Это вызвано прежде всего тем, что существующие цены не реагируют на рыночную ситуацию. Более того, одни застройщики еще питают иллюзии относительно того, что расценки будут расти, а другие продолжают держать высокую планку умышленно, не исключено, что договорившись с другими крупными партнерами.
Кроме того, на первичном рынке искусственно поддерживается иллюзия тенденции роста. Застройщики, поднимая на несколько процентов цены, пытаются создать впечатление, что квартиры распродаются и что покупателям надо спешить, пока цены еще больше не выросли. Но на самом деле уровень сделок на рынке практически нулевой. Ситуация, по сути, тупиковая. И в данном случае, возможно, единственное спасение для строителей — госзаказ. Но это капля в море. Госзаказа на всех не хватит. Объемы заказа в четыре раза меньше, чем масштаб строительства в этом году. А масштаб строительства в этом году в два раза меньше, чем в прошлом. На вторичном рынке, естественно, сговор не возможен, поскольку здесь правят бал конечные продавцы и покупатели. И тут продавцы более гибкие, они боятся падения цен и уже сейчас готовы и идут на уступки покупателям в пределах 10—15%. А на рынке аренды цены уже снизились на 20-30%».
Правительственная инициатива поддержать строительную отрасль через приобретение части новостроек у застройщиков вызывает неоднозначную оценку экспертов. Омар Гаджиев предупреждает, что, заявляя о скупке жилья эконом-класса для очередников в целях дальнейшей реализации нацпроекта по доступному жилью, государство может получить обратный эффект: поддержка строительных компаний выльется в помощь для удержания застройщиками существующего уровня цен.
С одной стороны, хорошо, что правительство нашло деньги, с помощью которых застройщики эконом-класса теперь смогут довести до конца начатые проекты. Избавившись от банковской кредитной зависимости, они получат возможность снизить цены для конечного покупателя. Но государству нужно не выкупать эти квартиры, а позволить застройщикам продать их по более приемлемым ценам и расплатиться затем с правительством. В этом случае в ситуации прекращения кредитования банками, правительство может заработать на процентах, которые они получат, предоставив такие займы.
Другой вариант поддержки девелоперов — сокращение доли города. Это даст возможность девелоперу больше продать, получить, соответственно, снизить себестоимость и, как результат, сократить конечную цену продажи.
Омар Гаджиев, обращаясь к опыту Уоррена Баффета, известного американского миллиардера, предупреждавшего: «Будь осторожным, когда все жадные. И будь жадным, когда все осторожные», приходит к выводу, что проблема московских девелоперов обусловлена в первую очередь их жадностью: «Им надо просто опуститься до реальной рыночной цены. В противном случае еще больших потерь не избежать. Если они будут продавать жилье государству, то им придется сделать дисконт. И он будет выше, чем тот процент, на который нужно опуститься, чтобы квартиры раскупили конечные потребители. (Напомним, что, согласно предложению столичных властей, застройщики могут продать им жилье по цене 80 тыс. руб. за кв. м минус 12% — ред.) Если не дисконт государству — девелоперам в любом слу¬чае придется нести издержки, связанные с дорогими кредитами, с привлечением платежеспособных инвесторов (физических лиц), которые будут им диктовать свои условия.
Наименьшие потери принесет именно естественная коррекция цен — снижение. И каким бы другим путем застройщики ни пошли, они все равно придут к необходимости опустить цены до платежеспособного спроса.
В среднесрочной перспективе — 1—1,5 года — так или иначе, произойдет коррекция. Сейчас застройщики завершают свои проекты, в которые уже вошли. И запланированный ими к выводу на рынок в следующем году объем жилья гораздо больше, чем тот, который государство намерено выкупить у застройщиков. Поэтому в любом случае останется излишек, который надо будет реализовывать. Именно тогда и мож¬но будет говорить о коррекции цен».
Здесь будет город заморожен
Для определения дальнейших перспектив нашего рынка целесообразно выявить отличие сегодняшней ситуации от других кризисных, то есть от дефолта августа 1998 года у нас и кризиса ликвидности в мире в последние полтора-два года. Их причины и следствия чрезвычайно значимы для понимания сегодняшнего положения — каковы пути выхода из кризиса отечественного строительного сектора и с какими бонусами (да-да, не удивляйтесь!) удастся выйти некоторым участникам рын¬ка из данной ситуации.
Начнем с того, что мнения экспертов разделились. Большинство склоняются к тому, что мировой финансовый кризис — не причина, а лишь необходимый толчок-стимулятор для нашего рынка на пути приведения цен в адекватное платежеспособному спросу состояние. Некоторые считают, что мы — жертва мирового кризиса. И только один настаивает на экономическом, а не на финансовом характере кризиса, замешанном на нестабильности нефтяного сектора. Интересно, что даже при таком многообразии взглядов, ценовой тренд очевиден: неизбежная коррекция цен, или удешевление жилья.
Любой кризис, как правило, чреват для участников рынка изолированием их от источников финансирования и поиском новых. И если кризис 1998 года был обусловлен внутренними причинами, то нынешний все-таки в большей степени спровоцирован внешними.
Александр Крапин: «В 1998 году основной причиной дестабилизации ситуации на рынке послужил факт суверенного дефолта со стороны федеральной власти. Сегодня причина кризиса — неустранимые дефекты мировой финансовой системы — доминирование на мировом рынке одной валюты и ее эмиссия в объемах, существенно превышающих совокупную стоимость выпущенных товаров и услуг. Мировой финансовый кризис приводит к снижению цен на объекты недвижимости, в том числе и на жилье. Так, из 27 европейских стран его удешевление на начало октября 2008 года было зафиксировано в 21 стране. С большой долей вероятности нынешний кризис будет продолжаться не менее 2—3 лет, а его последствия скажутся на экономиках практически всех государств мира.
В России уже пострадал из-за затруднения доступа к дешевым западным кредитным ресурсам бизнес с длительным инвестиционным циклом, то есть девелопмент и строительство, ленддевелопмент, а также производство стройматериалов. Основные причины всех проблем профессиональных участников рынка связаны с увеличившейся минимум втрое стоимостью кредитных средств, а также с отсутствием предложений на рынке долгосрочных кредитов».
Если в 1998-м дешевые заемные деньги можно было привлекать за рубежом, то нынче некоторые отечественные финансовые структуры стремятся использовать ситуацию для приобретения дешевых активов. Иван Завадский, аналитик ИГ «КапиталЪ»: «Из-за роста неопределенности на мировых финансовых рынках ставки даже на межбанковском рынке существенно выросли, а объемы кредитования упали. Девелоперы в силу продолжительного производственного цикла предъявляют спрос на длинные деньги. Поэтому, с точки зрения потребности в кредитных ресурсах, они наиболее уязвимы. Соответственно, финансовый кризис больно ударит по девелоперскому бизнесу. Но эффект будет заметен не сразу, а по мере того как придется рефинансировать кредиты. Рост доходности бумаг девелоперских компаний составил 7—10%. Это касается уже выпущенных облигаций. Разместить же сейчас новые долговые обязательства девелоперам будет сложнее.
Теперь условием предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций девелопера или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи: оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий. Помимо этого, строительные компании будут распродавать одну часть своих проектов и замораживать другую. Наиболее ликвидная и привлекательная доля может быть продана с дисконтом, за счет чего девелоперы пополнят необходимые оборотные средства. Проекты, на которые не удастся найти покупателей, могут быть заморожены. Стабилизация на рынке недвижимости начнется только после нормализации ситуации на кредитных рынках, которой можно ожидать не ранее конца 2009 года. Поэтому турбулентность в секторе недвижимости станет долгосрочным трендом».
На отличии состояния рынков жилья образца 1998 года и 2008-го акцентирует внимание Омар Гаджиев, (это важно при оценке кредитоспособности существующих девелоперских компаний, а также для определения масштабов платежеспосбности покупательского спроса): «В 1998 году рынок только зарождался, появлялись первые серьезные девелоперские проекты. Сейчас он — в расцвете своего развития. Девелоперов в России в 1998 году можно было пересчитать по пальцам, сегодня — это тысячи компаний. Количество участников рынка многократно возросло, также как и их масштаб деятельности. Десять лет назад не было таких мощных структур, имеющих в своем запасе огромный пул как реализованных, так и не реализованных проектов. Сегодня девелоперы мыслят глобальными масштабами застройки, тогда это было в основном точечное строительство. Не идут ни в какое сравнение объемы капиталов строительных компаний, как, впрочем, и их кредитных обязательств. В 1998 году об ипотеке многие даже не слышали и слова такого не знали, тогда как сейчас рынок находится в стадии активного формирования.
Последствия этих кризисов также будут различны. Если сегодня многим девелоперским компаниям (крупным и известным в том числе) грозит банкротство, которого, скорее всего, уже не избежать, то кризис 1998 года, наоборот, помог ряду предприятий превратиться в более сильных игроков. Дело в том, что бизнес многих компаний строился в те годы на долларовых расчетах. И рост стоимости доллара помог им дешево скупить различные активы (получить площадки и т.д.), и развернуть впоследствии свой бизнес. Именно тогда многие компании превратились в огромные холдинги, обладающие большим запасом активов. Именно они сегодня занимают лидирующие позиции на рынке.
То есть тогда серьезных катаклизмов в бизнесе девелоперских компаний не произошло, потому что бизнес только на-ходился в стадии своего зарождения. Пострадали те, кто держал деньги в рублях, их сбережения обесценились. И это, наверное, большая часть российского населения, в первую очередь именно физлица, а не застройщики.
В результате обоих кризисов упал платежеспособный спрос в рублях. Но произошло это по разным причинам. В 1998 году у людей обесценились деньги. Сегодня просто нет денег, их неоткуда брать. С одной стороны, доходы населения растут, но это всегда вызывает усиление инфляции. С другой стороны, многие банки прекратили ипотечное кредитование, либо ужесточили условия. Это и есть кризис ликвидности. Поэтому сейчас среди продавцов будет драка за платежеспособного покупателя. А это означает — демпинг цен».
Те, кто существенно демпинговать не желают, должны быть готовы к легализации деятельности — предоставлению полной информации о способах ведения бизнеса. Андрей Бекетов: «В 1998 году произошел «внутрироссийский» кризис. При этом в мире было достаточное количество источников частных средств, которые пришли в виде инвестиций на рынок недвижимости после кризиса. Ситуация 2008 года — это системный мировой финансовый кризис. Денег для инвестирования в российский рынок недвижимости за границей нет. Опору могут составить только внутренние источники. А это в первую очередь государственные средства. Соответственно, застройщики, претендующие на госденьги, должны быть готовы к раскрытию всей цепочки ценообразования».
Несколько особняком стоит мнение о перспективах рынка Константина Апрелева, вице-президента РГР, президента АН САВВА. Он подтверждает основные тренды: «Рынок будет двигаться вниз. И самое дорогое — первичный сектор, земля, бизнес-класс и элита — опережающими темпами. Хотя процесс снижения цен длителен. В течение следующего года удешевление может только начаться в пределах 5—10% в среднем по рынку». При этом «скорость ценовой динамики будет зависеть от цен на нефть. Нефть — основной источник денег в стране. Если сохранится сегодняшний уровень, то цены на недвижимость не изменятся, если снизятся до $40 за баррель, то и недвижимость будет дешеветь по более жесткому сценарию. Мы можем больше пострадать не от мирового финансового кризиса, а от экономического, к которому относится положение в нефтяном секторе. Это — источник денег для спроса на рынке жилья».
Если этот источник иссякнет — в новостройках и на рынке земли снижение составит минимум 30%, а в целом по итогам кризиса — до 50%. В сегодняшней ситуации необходимости снижать цены и поступаться частью активов, дабы не разориться — для одних участников рынка. Вполне могут выиграть другие — сильные, аффилированные с правительственными структурами. Для них кризис обернется прибылью.
Александр Крапин: «С большой степенью вероятности, управляющая подсистема рынка предпримет достаточно эффективные меры по защите экономических интересов сильных игроков рынка, которые получат не только прямую поддержку из госбюджета, но и дополнительные возможности заработать на кризисе».
В любом случае доля государства в лице московских властей в девелоперском бизнесе столицы по итогам кризиса, по-видимому, существенно возрастет.
События нынешней осени на рынке жилья в Москве начали отражать истинное положение дел в отрасли.