Если прошлый год оказался едва ли не самым скучным на российском рынке недвижимости, то уходящий 2008-й произвел настоящий переполох. Капитализация крупнейших девелоперских компаний упала в десятки раз, а цены на столичные квартиры впервые за долгие годы ощутимо пошли вниз. На этом фоне чиновники продемонстрировали застройщикам, какие рыночные механизмы будут работать в ближайшее время.
Никто не думал, что влияние мирового финансового кризиса на российскую недвижимость окажется таким губительным. Ипотека занимала не более 20% нашего рынка, а застройщики, успешно разместившиеся на Лондонской бирже (LSE), казалось, надежно защищены долгосрочными кредитами. Однако очень быстро выяснилось, что вся устойчивость российского рынка не более чем миф. «2008 год оказался, по сути, уникальным: мы смогли наблюдать все тенденции, не характерные для консервативного рынка недвижимости. Мало кто ожидал, что кризис будет такой силы и такой продолжительности. Девелоперы, риэлторы, консультанты оказались не готовы прежде всего к резкому снижению покупательской активности: в один момент спрос замер, что связано, в том числе, и с резким падением ликвидности на рынке», – говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.
Крупные неудачи
Все началось с того, что банки практически перестали выдавать строителям кредиты. Если раньше девелоперские компании во многом существовали за счет рефинансирования своих обязательств, то в условиях кризиса ликвидности они оказались перед необходимостью гасить гигантскую задолженность. В начале ноября выяснилось, что «Главмосстрой» Олега Дерипаски за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% – с 24,86 млрд до 37,1 млрд руб., а корпорация Mirax Group должна банковской системе около $800 млн. В свою очередь пресс-служба ГК «ПИК» сообщила, что за первое полугодие 2008 года чистый долг компании вырос на $603 млн и составил $1,32 млрд. Более того, стало известно, что многие крупные девелоперы заложили свои акции в банках. Например, владелец AFI Development, миллиардер Лев Леваев, заложил все свои 74,83% акций AFI в израильских банках Hapoalim и Leumi. При этом чистый финансовый долг AFI, согласно ее последнему финансовому отчету, составляет $331,5 млн, из которых $132,6 млн приходится на краткосрочную задолженность. В свою очередь глава Russian Land Шалва Чигиринский заложил свою долю в нефтяной компании Sibir Energy, чтобы реализовать девелоперские проекты.
Общее падение рынка недвижимости и сложности с финансированием привели к обрушению котировок акций российских девелоперов, всего год назад триумфально разместившихся на LSE. Например, если капитализация ГК «ПИК» еще весной 2008 г. превышала стоимость немецкой Hochtief и составляла около $13,5 млрд, то к концу ноября она упала до $2,56 млрд. В свою очередь с начала года капитализация AFI Development снизилась с $4,07 млрд до $409 млн в середине ноября. Сильнее всего обрушилась капитализация «Системы-Галс»: еще 1 июля 2008 г. она составляла $1,576 млрд, а 1 декабря равнялась $21,7 млн. В результате владельцы компании не смогли избежать margin-call от ВТБ по кредитам на $700 млн. В качестве дополнительного обеспечения был предоставлен пакет акций опорного банка корпорации, Московского банка реконструкции и развития (МБРР). Кроме того, из-за margin-call миноритарной доли в Hochtief лишился глава «Базэла» Олег Дерипаска, а чтобы сохранить пакет в австрийском холдинге Strabag, ему также пришлось увеличить обеспечение по кредиту. «Сейчас нет компании, которая бы в той или иной степени не пострадала от создавшейся ситуации. Сложности в банковской сфере эффектом домино затронули и крупных, и мелких игроков: девелоперские проекты испытывают проблемы с финансированием, консультанты – нехватку новых проектов, риэлторы ощущают снижение объемов спроса», – говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости Welhome Анастасия Могилатова.
Тотальная заморозка
Некоторые эксперты дают более осторожные оценки, отмечая при этом негативный тренд. «Корректнее говорить не об удешевлении отдельных сегментов, а том, что рынок в целом почувствовал снижение платежеспособного спроса. Спрос снизился по всем сегментам», – отмечают представители «Интеко». Как говорят в пресс-службе, компания окончила строительство многофункционального комплекса «Фьюжн_Парк» на Малой Трубецкой улице в Москве. «Это первый в нашем портфеле завершенный объект коммерческой недвижимости, созданный в рамках концепции «Интеко_Парков». Мы не только объявили о масштабных планах освоения рынка коммерческой недвижимости, но и представили готовый продукт», – говорят в компании. Большинство участников рынка действительно заявили о своем желании реализовать уже запущенные проекты, однако еще не начатые программы оказались в состоянии заморозки.
Самые амбициозные планы рискуют так и остаться нереализованными. В частности, под угрозой оказалось строительство офисной башни «Газпрома» в центре Санкт-Петербурга. Фактически городские власти отказались финансировать работы и предложили «Газпрому» самостоятельно реализовать задуманное, что в свою очередь не устраивает газового монополиста. В Северной столице ГК «ЛСР» решила заморозить проекты на начальном этапе строительства в сегменте офисной недвижимости, например, деловой квартал Electric City площадью 340 000 кв. м и общим объемом инвестиций $1 млрд. Угроза нависла и над знаковыми для московского рынка проектами. В частности, Mirax Group затормозила комплексную застройку территорий под ЛЭП в Бибирево – Бескудниково на $6 млрд и возведение многофункционального комплекса над железнодорожным полотном Киевского направления в Москве (инвестиции в $4,2 млрд). Еще более эфемерными стали планы по застройке «Золотого острова» напротив Кремля. Если в условиях подъема рынка участники программы так и не смогли найти средства для решения инфраструктурных проблем, то в теперешние нелегкие времена реализовать задуманное будет еще сложнее. Также оказались сорванными программы по расширению сферы деятельности многих застройщиков. В частности, главе девелоперской компании RGI International Борису Кузинцу так и не удалось перейти от строительства элитных домов на Остоженке к девелопменту массового жилья и крупных объектов коммерческой недвижимости. Под заморозку попало 9 его проектов, в том числе жилой район площадью 1,6 млн кв. м в Митино, офисный комплекс Media City (86 400 кв. м) в районе ВДНХ и многофункциональный комплекс Chelsea (263 000 кв. м) на Цветном бульваре.
Более того, оказалось под угрозой окончание строительства главного проекта столичных властей – «Москва-Сити». В частности, компания Russian Land Шалвы Чигиринского заморозила возведение самого высокого небоскреба в Европе – 600-метровой башни «Россия». Кроме того, на неопределенное время перенесены сроки строительства комплекса зданий для правительства Москвы и столичной Думы. В свою очередь Mirax Group официально заявила о том, что не собирается останавливать строительство комплекса «Федерация», однако член правления Mirax Group Ара Арамян сообщил информагентствам, что у девелопера не хватает денег на то, чтобы достроить башню «Восток». По данным источников «Ко», с финансовыми трудностями может столкнуться и глава MosCityGroup Павел Фукс, реализующий в районе «Москва-Сити» целых три проекта.
Цены катятся вниз
Потенциальные покупатели, впечатленные несчастьями участников рынка недвижимости, естественно, решили не спешить с приобретением жилья. Тем более что из-за экономического кризиса они сами оказались далеко не в лучшей ситуации. В итоге произошло резкое снижение спроса, приведшее к падению цен на московское жилье. «Большинство экспертов, в том числе и мы, прогнозировали в конце прошлого года рост стоимости недвижимости, по итогам 2008 года, на уровне инфляции. Но мы ошиблись, причем дважды. В первой половине года рынок характеризовался скачкообразным ростом, связанным с падением рынка в США, с тревогой инвесторов по поводу нестабильности и рисков фондового рынка в России, в результате чего значительная часть денежных средств была переведена на рынок российской недвижимости. Вторая половина года оказалась полной противоположностью первой», – говорит Юрий Синяев. В частности, только за первую неделю декабря индекс стоимости жилья в Москве упал на 2%, до $5654 за кв. м, хотя еще в августе он составлял более $6100 за кв. м.
По словам управляющего партнера компании Panorama Estate Омара Гаджиева, «цены достигли того уровня, по которому основная масса потребителей не может позволить себе улучшить свои жилищные условия». «Такая ситуация продлится до тех пор, пока либо спрос не станет платежеспособным, чтобы покупать квартиры по существующим ценам, либо цены не опустятся до уровня платежеспособности основной массы покупателей», – говорит он. По мнению эксперта, только когда данная ситуация наступит, рынок выйдет из кризиса и перейдет в новую фазу роста, но на это может уйти 2 – 3 года. «Налицо кризис потребления и полное непонимание дальнейшего развития событий на рынке недвижимости. Коррекцией эту ситуацию вряд ли можно назвать, так как она внесла очень сильные изменения в поведение рынка недвижимости в целом», – говорит генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed Ирина Могилатова. По ее словам, застройщики, планирующие заранее свои доходы и затраты, оказались не совсем готовы к падению продаж. В условиях, когда банковское финансирование фактически перестало существовать, а необходимость гасить кратковременную задолженность становилась все реальнее, девелоперы решились на невероятные скидки. В частности, неофициальное снижение цены предложения у московских девелоперов, по данным «Ко», составляет от 20 до 50%, а в некоторых домах, например «Доме на Беговой» компании «ДОН-Строй», в ноябре 2008 г. квартиры предлагались ниже себестоимости.
Однако покупатели все равно не спешат приобретать квартиры в новостройках: слишком велик риск того, что девелоперы так и не смогут разобраться со своими долгами и достроить дом. Кроме того, практически исчез такой инструмент, как ипотека. Многие банки отказались от кредитования новостроек и все без исключения подняли ставки и ужесточили требования к заемщикам. «Застройщикам необходимо быть готовыми к практически полному отсутствию поступлений денежных средств от объектов, находящихся на стадии строительства. Смогут ли они устоять в данных условиях, учитывая изменившуюся ситуацию по кредитным схемам, не известно», – говорит Ирина Могилатова. По ее словам, на городском рынке спрос на объекты в стартовой фазе возведения вообще отсутствует, эта тенденция вполне может стать трендом 2009 года.
Бенефис государства
В условиях тотального кризиса свои надежды на светлое будущее девелоперы связывают только с государством: оно может помочь через госбанки или выкупит часть квартир на открытом рынке. «Для чиновников стала очевидной необходимость финансовой поддержки бизнеса. Только при подобном участии экономическая ситуация в стране может улучшиться. В противном случае положение будет только усугубляться», – полагает Юрий Синяев. Первыми на авансцену борьбы с катаклизмом вышли столичные власти. Они провели ряд аукционов, на которых выкупили у близких «московской системе» компаний квартиры в подмосковных проектах по цене 80 000 руб. за кв. м. В частности, счастливыми обладателями наличности должны были стать «Главстрой», ГК «ПИК» и СУ-155. Больше всего средств, в районе $1 млрд, должна была получить ГК «ПИК». Однако затем произошло странное событие: московские власти отменили итоги аукционов. По данным участников рынка, столичная администрация решила, что переплатила, и потребовала снизить сумму контрактов. В итоге девелоперы возмутились, а ГК «ПИК» даже обратилась в ФАС с требованием изучить действия властей Москвы, но денег от городской администрации так и не получила. Зато компания может надеяться на Внешэкономбанк, который решил предоставить ей кредит на $300 млн. Эта помощь пришла уже не от столичных властей, а от федерального центра. Еще в октябре 2008 г. первый вице-премьер Игорь Шувалов пообещал предоставить средства госбанков застройщикам, работающим по нацпроекту «Доступное жилье». Однако участники рынка не уверены, что эта сумма спасет крупнейшего российского девелопера, которому международные рейтинговые агентства уже выставили преддефолтные рейтинги. «Пособие» от государства также получила компания «ДОН-Строй», которой ВТБ согласился одолжить $500 млн. Деньги пойдут на реализацию проектов бизнес-класса. Остальные участники рынка недвижимости продолжают борьбу за казенные средства.
«Главное событие на рынке – это превращение его в «рынок покупателя». Такого наслаждения, какое сейчас может получить покупатель или арендатор при выборе жилой или коммерческой недвижимости, никто и никогда еще не испытывал. Изменились все правила игры и все участники рынка. «Дешевые» деньги кончились, а с ними завершился потребительский и строительный бум. Все начинают с нуля, пытаясь нащупать новый консенсус по цене, качеству, объему спроса - предложения», – резюмирует генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. По его словам, тот, кто угадает, что и по какой цене захочет покупать клиент летом 2009 года, станет новым лидером.
Источник: Компания