Если вам не хватает денег на московскую хрущевку, пора подумать о домике за границей.
Над покупкой своего первого дома за рубежом директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн размышляла недолго: рынок в силу профессиональной деятельности был хорошо изучен. Вложение в особняк на Лазурном Берегу окупилось сторицей — только за последние три года дом вырос в цене на 100%. Но продавать его Екатерина не собирается: это не инвестиция, это семейное достояние.
Инвестировать же в недвижимость с целью быстрой и гарантированной прибыли Екатерина советует двумя способами — либо покупать дома на растущих и развивающихся рынках, либо пользоваться рядом прибыльных стратегий на развитых. Сама директор департамента Knight Frank предпочитает первый способ: в 2005 г. Екатерина Тейн приобрела апартаменты в строящемся комплексе на курорте в Болгарии. До конца прошлого года они поднялись в цене с €45 000 до почти €100 000. Впрочем, стратегические схемы порой приносят даже больший доход. «Наш клиент купил домик в хорошем районе в пригороде Лос-Анджелеса за $300 000. Вложив после этого в ремонт всего $30 000, через полтора года он продал дом за $600 000», — рассказала директор департамента зарубежной недвижимости «Доки» Ольга Побединская.
ПРОТОРЕННЫМ ПУТЕМ
В своем исследовании 1998 г. «Стратегия портфельных инвестиций в недвижимость в Европе: обзор возможностей» (A Real Estate Portfolio Strategy for Europe: A Review of the Options) Имонн Д'Арси и Стивен Ли доказали, что выбор страны для инвестиций в 10 раз важнее выбора типа недвижимости и в 30 раз — выбора города, где находится жилье. Сколько при этом в кармане денег, не имеет ни малейшего значения. Все страны условно делятся на рынки недвижимости с высоким ростом, средним и низким. К первым, как правило, относятся страны с развивающимися и активно растущими экономиками. К последним — государства Европы и США. И если на развивающихся рынках можно рассчитывать на доход до 50% годовых, в развитых странах он редко превышает 10%. Зато в виде бонуса покупатели апартаментов в Европе могут рассчитывать на стабильность. «Несмотря на экономическую ситуацию в Европе, цены на дома на Лазурном Берегу за три года выросли на 100% и продолжают расти. В Лондоне даже с учетом общего спада цен на жилую недвижимость элитные дома подорожали за полгода на 2%», — перечисляет Тейн. А княжество Монако и вовсе успело обойти остальные европейские страны по темпам удорожания жилья: средняя цена за квадратный метр в элитном сегменте здесь увеличилась на 30%.
Другое дело, что войти на этот рынок непросто: цена уж очень высока. К примеру, квартиру в Лондоне или во Франции можно присматривать при наличии €0,5-1 млн. В то же время в Турции, где рынок недвижимости сегодня растет очень активно, можно купить апартаменты, имея всего €20 000. «Турция сегодня — очень популярное направление для инвестиций россиян в недвижимость. Наш турецкий партнер начал продавать комплекс апартаментов по цене $1000 за 1 м2. Уже через четыре месяца цена выросла на 13%. В среднем же покупателю гарантируется прирост капитализации не менее 25% в год», — рассказала Ольга Побединская. Не менее популярны сегодня страны, собирающиеся стать или только что ставшие членами ЕС. Так, Болгарию первыми оценили англичане. «Цены на недвижимость в Болгарии начали расти в 2002 г. до 100% ежегодно из-за повышенного интереса немцев и англичан — самых предприимчивых инвесторов в мире. Наши же соотечественники принялись за массовую скупку лишь 3-4 года назад и вряд ли жалеют: только за последние полгода цены на дома на черноморском побережье выросли на 31%», — сообщила руководитель департамента недвижимость «Пронто-Москва» Анна Березина. Поэтому сейчас никто из специалистов не удивляется, что интерес к этой стране не ослабевает. «С мая по сентябрь почти четверть запросов от наших клиентов касалась именно домов в Болгарии. Кипром интересовались 15% клиентов, а на Черногорию пришлось около 12% всех запросов», — подсчитала Побединская.
Проблема с покупкой недвижимости на развивающихся рынках одна: низкая ликвидность актива. Иными словами, купленную квартиру потом сложно будет продать. «Важно понимать разницу между виртуальным и реальным ростом рынка. Если через год застройщик продает соседнюю с вашей квартиру по цене на 25% дороже, ваша виртуальная доходность — 25%. Но когда вы захотите продать свою квартиру, вы можете столкнуться с низкой ликвидностью, низким спросом, и в итоге продажа или затянется, или состоится с дисконтом», — пояснил директор отдела по инвестициям в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс. По его мнению, один из самых надежных способов застраховаться от таких потерь — использовать стратегии инвестирования, предлагающиеся на развитых рынках. «Надо выбирать не рынок или регион, а стратегию. А процесс инвестирования по принципу “купил-продал”, так популярный у наших соотечественников, — это стратегия пещерного уровня», — категоричен Индриксонс.
СТРАТЕГИЧЕСКАЯ РОЗНИЦА
Все стены лондонского метро заклеены рекламными слоганами «Спи и зарабатывай». Рекламируется не ПИФ и не банковский вклад — инвесторам предлагают купить номер в гостинице. То есть, заплатив определенную сумму, вы можете стать «владельцем» номера, который гостиница продолжит сдавать туристам. Доход будет двойным — не только от аренды (в этом случае он, как правило, не превышает 5-7% годовых), но и от роста цен на недвижимость. При этом инвестору предлагается бонус: шесть недель в течение года он сможет жить в своем собственном номере бесплатно. Еще несколько лет назад подобная инвестиция была возможна только в Англии, Франции, Германии и Канаде. Сегодня ее уже активно рекламируют в странах Юго-Восточной Азии. «Особенно популярен такой вклад сейчас в Таиланде. Туристический поток постоянно растет, но купить недвижимость и сдавать в аренду самим довольно сложно: это будет требовать постоянного присутствия, а туда, понятно, не налетаешься», — поясняет Екатерина Тейн. Впрочем, в прибыльность подобной стратегии верят не все. «Это чем-то напоминает знакомый многим по перестроечным временам таймшер, то есть разрешение пользоваться чем-то какое-то время при довольно неопределенных правах собственности», — уверен Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства недвижимости Welhome.
Более надежный вариант такой стратегии — страховка гарантированной ренты. В этом случае объектом договора с управляющей компанией является не номер в гостинице, а дом или квартира. И по договору компания обязуется выплачивать владельцу долю дохода вне зависимости от того, удается сдать дом в аренду или нет. Правда, застраховаться таким образом пока возможно лишь в странах Старой Европы и на Кипре.
Еще один простой и довольно старый способ почти гарантированно заработать 40-80% на инвестиции в жилую недвижимость — так называемый fix-up, то есть покупка старого дома для последующего косметического ремонта и перепродажи. Хотя и здесь есть проблемы. Во-первых, подыскать такой дом непросто. «Сегодня существуют целые большие компании, которые занимаются как раз тем, что ищут на рынке подобные дома и посылают своих брокеров на все аукционы. Так что напасть на такой дом самостоятельно — это уже скорее удача, чем стратегия», — убеждена Побединская. Во-вторых, не зная законодательства страны, можно оказаться в серьезном проигрыше. «Если купить дом, который является, скажем, исторической или архитектурной ценностью, отремонтировать по-своему его не всегда возможно. А расходы на адвокатов за неправильный ремонт потом могут превысить стоимость этого объекта», — предупреждает Александр Дьяченко.
ПО БРОСОВЫМ ЦЕНАМ
Как правило, стратегические инвестиции — удел развитых рынков недвижимости. С одной стороны, потому, что там больше вариантов ипотечных программ, с другой — там больше невыплат по кредитам, что создает все условия для дешевого приобретения жилья.
Девять из десяти американских семей имеют ипотечные кредиты. За последние полтора года, что длится кризис на рынке недвижимости США, цены на дома упали больше чем на 20%, а из-за растущих ставок по кредитам потребители не могут и не хотят расплачиваться с банками. В итоге последним приходится заниматься перепродажей жилой недвижимости. Все это происходит на специальных аукционах. «Цены там сильно ниже рыночных, и инвесторы, у которых есть живые деньги, скупают эти дома порой даже за треть стоимости. Перепродавать можно сразу — на рынке по рыночной цене. А можно подождать», — поясняет Ольга Побединская. Ведь цикл на развитых рынках длится обычно не больше пяти лет, так что уже в конце следующего года цены вновь начнут расти.
Инвесторам на американском рынке недвижимости можно предложить и другой вариант — продажу жилья с фиксированной арендной ставкой. Владелец квартиры продает ее новому хозяину за определенную сумму, договариваясь, что останется проживать в этой квартире несколько лет, выплачивая арендную плату. Довольны остаются все: новый владелец обретает недвижимость, которая будет расти в цене, и постоянного арендатора, а старый не меняет места жительства, но получает определенную сумму денег для дальнейших инвестиций.
Инвестировать на стадии проекта, пожалуй, один из самых прибыльных вариантов. На развитых рынках он позволяет войти в проект, внеся всего лишь 20% от конечной стоимости. Главное — заключать контракт с правом перепродажи в любой момент и закладывать рост рынка не больше 10%. «Предположим, вы инвестируете €20 000 в квартиру стоимостью €100 000 с правом продажи в любой момент. Через два года перед завершением строительства при заложенном росте рынка квартира стоит €121 000. Это значит, что прибыль при продаже перед завершением строительства будет €21 000, а доход на инвестицию через два года с учетом расходов и процентов по привлеченному кредиту составит 42%», — подсчитал Игорь Индриксонс.
Такие варианты особенно хороши в странах, где только начинается активное развитие туризма и стартуют специальные государственные программы. Подобная ситуация сложилась в прошлом десятилетии во Франции, позволив разбогатеть многим инвесторам. Государство выдавало кредиты, которые можно было начинать выплачивать после постройки дома: в счет кредита шли средства от сдачи в аренду. При этом после выплаты ипотечного займа дома можно было заложить для получения новых, еще более дешевых кредитов на следующий дом. «Благодаря этому некоторые предприимчивые европейцы до сих пор целыми семьями живут на доходы от аренды», — рассказал Индриксонс. Проблема в том, что воспользоваться возможностями государственных льготных кредитов не всегда удается иностранцам. Но кто знает, может быть, через несколько лет что-нибудь подобное получится и в Сочи?
Над покупкой своего первого дома за рубежом директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн размышляла недолго: рынок в силу профессиональной деятельности был хорошо изучен. Вложение в особняк на Лазурном Берегу окупилось сторицей — только за последние три года дом вырос в цене на 100%. Но продавать его Екатерина не собирается: это не инвестиция, это семейное достояние.
Инвестировать же в недвижимость с целью быстрой и гарантированной прибыли Екатерина советует двумя способами — либо покупать дома на растущих и развивающихся рынках, либо пользоваться рядом прибыльных стратегий на развитых. Сама директор департамента Knight Frank предпочитает первый способ: в 2005 г. Екатерина Тейн приобрела апартаменты в строящемся комплексе на курорте в Болгарии. До конца прошлого года они поднялись в цене с €45 000 до почти €100 000. Впрочем, стратегические схемы порой приносят даже больший доход. «Наш клиент купил домик в хорошем районе в пригороде Лос-Анджелеса за $300 000. Вложив после этого в ремонт всего $30 000, через полтора года он продал дом за $600 000», — рассказала директор департамента зарубежной недвижимости «Доки» Ольга Побединская.
ПРОТОРЕННЫМ ПУТЕМ
В своем исследовании 1998 г. «Стратегия портфельных инвестиций в недвижимость в Европе: обзор возможностей» (A Real Estate Portfolio Strategy for Europe: A Review of the Options) Имонн Д'Арси и Стивен Ли доказали, что выбор страны для инвестиций в 10 раз важнее выбора типа недвижимости и в 30 раз — выбора города, где находится жилье. Сколько при этом в кармане денег, не имеет ни малейшего значения. Все страны условно делятся на рынки недвижимости с высоким ростом, средним и низким. К первым, как правило, относятся страны с развивающимися и активно растущими экономиками. К последним — государства Европы и США. И если на развивающихся рынках можно рассчитывать на доход до 50% годовых, в развитых странах он редко превышает 10%. Зато в виде бонуса покупатели апартаментов в Европе могут рассчитывать на стабильность. «Несмотря на экономическую ситуацию в Европе, цены на дома на Лазурном Берегу за три года выросли на 100% и продолжают расти. В Лондоне даже с учетом общего спада цен на жилую недвижимость элитные дома подорожали за полгода на 2%», — перечисляет Тейн. А княжество Монако и вовсе успело обойти остальные европейские страны по темпам удорожания жилья: средняя цена за квадратный метр в элитном сегменте здесь увеличилась на 30%.
Другое дело, что войти на этот рынок непросто: цена уж очень высока. К примеру, квартиру в Лондоне или во Франции можно присматривать при наличии €0,5-1 млн. В то же время в Турции, где рынок недвижимости сегодня растет очень активно, можно купить апартаменты, имея всего €20 000. «Турция сегодня — очень популярное направление для инвестиций россиян в недвижимость. Наш турецкий партнер начал продавать комплекс апартаментов по цене $1000 за 1 м2. Уже через четыре месяца цена выросла на 13%. В среднем же покупателю гарантируется прирост капитализации не менее 25% в год», — рассказала Ольга Побединская. Не менее популярны сегодня страны, собирающиеся стать или только что ставшие членами ЕС. Так, Болгарию первыми оценили англичане. «Цены на недвижимость в Болгарии начали расти в 2002 г. до 100% ежегодно из-за повышенного интереса немцев и англичан — самых предприимчивых инвесторов в мире. Наши же соотечественники принялись за массовую скупку лишь 3-4 года назад и вряд ли жалеют: только за последние полгода цены на дома на черноморском побережье выросли на 31%», — сообщила руководитель департамента недвижимость «Пронто-Москва» Анна Березина. Поэтому сейчас никто из специалистов не удивляется, что интерес к этой стране не ослабевает. «С мая по сентябрь почти четверть запросов от наших клиентов касалась именно домов в Болгарии. Кипром интересовались 15% клиентов, а на Черногорию пришлось около 12% всех запросов», — подсчитала Побединская.
Проблема с покупкой недвижимости на развивающихся рынках одна: низкая ликвидность актива. Иными словами, купленную квартиру потом сложно будет продать. «Важно понимать разницу между виртуальным и реальным ростом рынка. Если через год застройщик продает соседнюю с вашей квартиру по цене на 25% дороже, ваша виртуальная доходность — 25%. Но когда вы захотите продать свою квартиру, вы можете столкнуться с низкой ликвидностью, низким спросом, и в итоге продажа или затянется, или состоится с дисконтом», — пояснил директор отдела по инвестициям в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс. По его мнению, один из самых надежных способов застраховаться от таких потерь — использовать стратегии инвестирования, предлагающиеся на развитых рынках. «Надо выбирать не рынок или регион, а стратегию. А процесс инвестирования по принципу “купил-продал”, так популярный у наших соотечественников, — это стратегия пещерного уровня», — категоричен Индриксонс.
СТРАТЕГИЧЕСКАЯ РОЗНИЦА
Все стены лондонского метро заклеены рекламными слоганами «Спи и зарабатывай». Рекламируется не ПИФ и не банковский вклад — инвесторам предлагают купить номер в гостинице. То есть, заплатив определенную сумму, вы можете стать «владельцем» номера, который гостиница продолжит сдавать туристам. Доход будет двойным — не только от аренды (в этом случае он, как правило, не превышает 5-7% годовых), но и от роста цен на недвижимость. При этом инвестору предлагается бонус: шесть недель в течение года он сможет жить в своем собственном номере бесплатно. Еще несколько лет назад подобная инвестиция была возможна только в Англии, Франции, Германии и Канаде. Сегодня ее уже активно рекламируют в странах Юго-Восточной Азии. «Особенно популярен такой вклад сейчас в Таиланде. Туристический поток постоянно растет, но купить недвижимость и сдавать в аренду самим довольно сложно: это будет требовать постоянного присутствия, а туда, понятно, не налетаешься», — поясняет Екатерина Тейн. Впрочем, в прибыльность подобной стратегии верят не все. «Это чем-то напоминает знакомый многим по перестроечным временам таймшер, то есть разрешение пользоваться чем-то какое-то время при довольно неопределенных правах собственности», — уверен Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства недвижимости Welhome.
Более надежный вариант такой стратегии — страховка гарантированной ренты. В этом случае объектом договора с управляющей компанией является не номер в гостинице, а дом или квартира. И по договору компания обязуется выплачивать владельцу долю дохода вне зависимости от того, удается сдать дом в аренду или нет. Правда, застраховаться таким образом пока возможно лишь в странах Старой Европы и на Кипре.
Еще один простой и довольно старый способ почти гарантированно заработать 40-80% на инвестиции в жилую недвижимость — так называемый fix-up, то есть покупка старого дома для последующего косметического ремонта и перепродажи. Хотя и здесь есть проблемы. Во-первых, подыскать такой дом непросто. «Сегодня существуют целые большие компании, которые занимаются как раз тем, что ищут на рынке подобные дома и посылают своих брокеров на все аукционы. Так что напасть на такой дом самостоятельно — это уже скорее удача, чем стратегия», — убеждена Побединская. Во-вторых, не зная законодательства страны, можно оказаться в серьезном проигрыше. «Если купить дом, который является, скажем, исторической или архитектурной ценностью, отремонтировать по-своему его не всегда возможно. А расходы на адвокатов за неправильный ремонт потом могут превысить стоимость этого объекта», — предупреждает Александр Дьяченко.
ПО БРОСОВЫМ ЦЕНАМ
Как правило, стратегические инвестиции — удел развитых рынков недвижимости. С одной стороны, потому, что там больше вариантов ипотечных программ, с другой — там больше невыплат по кредитам, что создает все условия для дешевого приобретения жилья.
Девять из десяти американских семей имеют ипотечные кредиты. За последние полтора года, что длится кризис на рынке недвижимости США, цены на дома упали больше чем на 20%, а из-за растущих ставок по кредитам потребители не могут и не хотят расплачиваться с банками. В итоге последним приходится заниматься перепродажей жилой недвижимости. Все это происходит на специальных аукционах. «Цены там сильно ниже рыночных, и инвесторы, у которых есть живые деньги, скупают эти дома порой даже за треть стоимости. Перепродавать можно сразу — на рынке по рыночной цене. А можно подождать», — поясняет Ольга Побединская. Ведь цикл на развитых рынках длится обычно не больше пяти лет, так что уже в конце следующего года цены вновь начнут расти.
Инвесторам на американском рынке недвижимости можно предложить и другой вариант — продажу жилья с фиксированной арендной ставкой. Владелец квартиры продает ее новому хозяину за определенную сумму, договариваясь, что останется проживать в этой квартире несколько лет, выплачивая арендную плату. Довольны остаются все: новый владелец обретает недвижимость, которая будет расти в цене, и постоянного арендатора, а старый не меняет места жительства, но получает определенную сумму денег для дальнейших инвестиций.
Инвестировать на стадии проекта, пожалуй, один из самых прибыльных вариантов. На развитых рынках он позволяет войти в проект, внеся всего лишь 20% от конечной стоимости. Главное — заключать контракт с правом перепродажи в любой момент и закладывать рост рынка не больше 10%. «Предположим, вы инвестируете €20 000 в квартиру стоимостью €100 000 с правом продажи в любой момент. Через два года перед завершением строительства при заложенном росте рынка квартира стоит €121 000. Это значит, что прибыль при продаже перед завершением строительства будет €21 000, а доход на инвестицию через два года с учетом расходов и процентов по привлеченному кредиту составит 42%», — подсчитал Игорь Индриксонс.
Такие варианты особенно хороши в странах, где только начинается активное развитие туризма и стартуют специальные государственные программы. Подобная ситуация сложилась в прошлом десятилетии во Франции, позволив разбогатеть многим инвесторам. Государство выдавало кредиты, которые можно было начинать выплачивать после постройки дома: в счет кредита шли средства от сдачи в аренду. При этом после выплаты ипотечного займа дома можно было заложить для получения новых, еще более дешевых кредитов на следующий дом. «Благодаря этому некоторые предприимчивые европейцы до сих пор целыми семьями живут на доходы от аренды», — рассказал Индриксонс. Проблема в том, что воспользоваться возможностями государственных льготных кредитов не всегда удается иностранцам. Но кто знает, может быть, через несколько лет что-нибудь подобное получится и в Сочи?
Источник: Smart Money