Огромная территория России идеально подходит для создания уединенных владений. Правда, тем, кто решит основать родовое гнездо в лучших традициях российского дворянства, нужно готовиться к трудностям: рынок поместий в нашей стране только развивается.
Еще недавно переезд в «деревню миллионеров» служил главным доказательством достижения высокого статуса и положения в обществе. Но мировой тренд постепенно затрагивает и Россию. Все большее и большее число богатых людей начинает интересоваться обширными угодьями с отдельно стоящим домом, лесом и рекой. И рынок недвижимости, пусть не слишком быстро, но начинает готовить достойные предложения. Об этом можно судить по колоссальному росту цен на деревенские владения. «Хотя о существовании рынка русских усадеб говорить пока рано - он только формируется и крайне нестабилен, можно с уверенностью утверждать, что существуют тенденции к росту стоимости таких объектов, - отмечает Дмитрий Ойнас, вице-президент Национального фонда «Возрождение русской усадьбы». - За последние четыре-пять лет они подорожали в разы. Мне известен случай, когда лет пять назад в Ярославской области было приобретено поместье за 30 тыс. долларов, а сегодня его предположительная стоимость составляет уже 1-1,5 миллиона. В Ивановской области на продажу выставлен объект, купленный еще при президенте Ельцине за 300 тыс. рублей. Теперь за него просят около 27 млн рублей. С учетом ограниченности количества усадеб, отмененного моратория на приватизацию памятников культуры и увеличения интереса к исторической недвижимости можно прогнозировать стремительный рост цен на нее в ближайшие три года».
«Поместья - штучные, индивидуальные объекты, вот почему ценообразование в этом сегменте не подчиняется рыночным законам, - утверждает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов. - Каждая усадьба оценивается с учетом ее уникальных характеристик. В зависимости от расположения, площади участка, наличия различных построек, а также целого ряда других критериев стоимость колеблется от 10 до 50 млн долларов». Благодаря тому что сейчас рынок переживает процесс становления, очереди из желающих приобрести тот или иной привлекательный объект еще не выстроились. А значит, у любителей уединенной жизни в деревне есть шанс выбрать наилучшие из имеющихся предложений.
Как же стать собственником тихого уголка, где вы сможете наслаждаться прекрасными пейзажами без необходимости мириться с наличием соседей? Владимир Кузнецов поясняет: «Есть несколько способов. Первый - приобрести объект на вторичном рынке. Второй - построить имение самостоятельно. И наконец, самый сложный - купить поместье из числа архитектурных памятников и эксплуатировать его в соответствии с действующим законодательством».
НОВОСТРОЙ ПОД СТАРИНУ
Казалось бы, самое простое - приобрести подходящий по размерам участок земли и возвести на нем дом по своему вкусу. Однако найти обширные угодья, пригодные для такого рода проекта, с каждым годом становится все труднее. В основном они находятся на попечении сельского хозяйства. Оформить их в частную собственность, конечно, можно, но вот изменить их статус крайне сложно, ведь они предназначены для сельскохозяйственных работ, а не для индивидуального жилищного строительства. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гласит: «Земельный участок из земель сельско-хозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет». Соответственно, это сопряжено с целым рядом сложных юридических процедур и не всегда возможно.
Кроме того, приобретая земельный участок для постройки на нем дома, необходимо учитывать требования Земельного, Лесного и Водного кодексов. К примеру, в свое полное распоряжение не удастся получить лесо- и водоохранные зоны. «Если на территории усадьбы есть леса первой категории, то они не подлежат выкупу и передаче в частную собственность. В некоторых имениях часть парков по этой причине приватизировать нельзя. Аналогично обстоят дела и с водными ресурсами. Но и из этой ситуации есть выход: долгосрочная аренда», - разъясняет Дмитрий Ойнас.
ИЗ ПЕРВЫХ РУК
Для тех, кто не готов начинать обустройство дворянского гнезда с нуля, существует вторичный рынок. На нем можно купить имение, уже вполне пригодное для проживания. Предлагается как новострой, так и восстановленные старинные поместья. Среди последних встречаются настоящие сокровища, некогда принадлежавшие представителям известных дворянских фамилий. «Их популярность стремительно растет, - говорит Дмитрий Ойнас. - Существовавший до недавнего времени мораторий на приватизацию памятников (а любая историческая усадьба считается памятником) с 1 января 2008 года отменен. Однако пока остались имения, не переданные ни региональным, ни федеральным властям. Когда право собственности на них будет закреплено, на продажу выставят множество новых усадеб. Приобрести их можно будет на аукционах, с которых по закону о приватизации должны уходить такие объекты». Еще одним важным игроком на вторичном рынке усадеб стали бывшие колхозы и совхозы. Ко многим из них в свое время отошли многочисленные дворянские и помещичьи имения. Вера Стерлина, генеральный директор некоммерческого партнерства «Русская усадьба», отмечает: «Муниципальная собственность, выставляющаяся на аукцион, стоит на порядок дороже "колхозной". Цены на нее начинаются от 1-1,5 млн долларов. Собственность бывших совхозов зачастую оказывается намного дешевле, поэтому и покупают ее охотнее».
НАСЛЕДИЕ РОДА
Те, кто ищет уединения в старинной дворянской усадьбе с богатой историей, могут приобрести, к примеру, за 1 млн долларов «Ногино» в Ивановской области. Воспроизводящее знаменитый садово-парковый комплекс Петродворца в миниатюре, это имение находится в прекрасном состоянии. Здесь долгое время располагалась загородная резиденция одной из компаний, поэтому в здании был проведен капремонт, после которого его содержали в чистоте и порядке.
Впрочем, это, скорее, исключение из правил. В большинстве случаев от настоящих помещичьих усадеб до наших дней дошли одни руины. Однако и такие объекты пользуются спросом, потому что обеспечивают своему хозяину настоящую уединенность, ставшую столь востребованной в последнее время. «В Московской области 690 сохранившихся усадеб, в Калужской - 210, в Смоленской - 255. Лишь малая их часть - памятники федерального значения, приобретение которых в собственность достаточно проблематично до сих пор. Еще меньше таких, где удалось сохранить ту самую прелесть уединения. К ним можно, пожалуй, отнести, "Никольское" в Жуковском районе, "Сивцево" в Тарусском районе, "Барятино" и "Серебряно" в Мещовском районе Калужской области, - рассказывает Вера Стерлина. - Думаю, таких примеров немногим больше десятка в каждой из областей Центральной России. Многие поместья разрушены практически до основания. Сохранившимися мы считаем те, в ландшафте которых "читаются" парк и пруд. От главного дома может остаться только фундамент». Но даже если вы готовы с нуля восстанавливать старинное имение, придется смириться с еще одним неудобством: обязанностью сохранять его для человечества. «При заключении сделки на собственника налагаются охранные обязательства, которые он должен неукоснительно выполнять, - поясняет Дмитрий Ойнас. - Придется соблюдать правила содержания этого объекта. К ним относится реставрация, а также определенные ограничения в использовании и застройке территории. Например, для того чтобы начать восстанавливать усадьбу с богатой историей, необходимо провести проектные работы. Архитекторы-реставраторы осматривают объект и разрабатывают план реставрации и приспособления исходя из особенностей каждого конкретного имения и пожеланий нового владельца. Затем проект утверждают органы охраны памятников. После этого начинается восстановление, причем отступать от плана недопустимо. Любые корректировки и дополнения должны согласовываться отдельно. Это, конечно, не означает, что за хозяином поместья будет установлен тотальный контроль, но он должен понимать, что не волен делать все, что заблагорассудится». Такие ограничения отпугивают многих. У человека, который решается на восстановление старинной усадьбы, должен быть сильный стимул. «Зачастую это превращается в хобби. Например, если из архивных документов становится известно, что в том или ином имении бывал известный художник, хозяин начинает собирать его картины, - приводит пример Вера Стерлина. - Да и вообще приобретение дворянских гнезд похоже на инвестирование в антиквариат. Многие покупают усадьбу для того, чтобы потом передать по наследству своим детям и внукам, превратить ее в родовое гнездо. Кроме того, на восстановление уйдет немало времени. Только для того, чтобы привести в порядок парк и пруды, нужно как минимум два-три года. Как сильно вырастет в цене тот или иной объект после реконструкции, сказать трудно. Но можно быть уверенным в том, что такие землевладения будут все более и более востребованными, а значит, дорогими».
Еще недавно переезд в «деревню миллионеров» служил главным доказательством достижения высокого статуса и положения в обществе. Но мировой тренд постепенно затрагивает и Россию. Все большее и большее число богатых людей начинает интересоваться обширными угодьями с отдельно стоящим домом, лесом и рекой. И рынок недвижимости, пусть не слишком быстро, но начинает готовить достойные предложения. Об этом можно судить по колоссальному росту цен на деревенские владения. «Хотя о существовании рынка русских усадеб говорить пока рано - он только формируется и крайне нестабилен, можно с уверенностью утверждать, что существуют тенденции к росту стоимости таких объектов, - отмечает Дмитрий Ойнас, вице-президент Национального фонда «Возрождение русской усадьбы». - За последние четыре-пять лет они подорожали в разы. Мне известен случай, когда лет пять назад в Ярославской области было приобретено поместье за 30 тыс. долларов, а сегодня его предположительная стоимость составляет уже 1-1,5 миллиона. В Ивановской области на продажу выставлен объект, купленный еще при президенте Ельцине за 300 тыс. рублей. Теперь за него просят около 27 млн рублей. С учетом ограниченности количества усадеб, отмененного моратория на приватизацию памятников культуры и увеличения интереса к исторической недвижимости можно прогнозировать стремительный рост цен на нее в ближайшие три года».
«Поместья - штучные, индивидуальные объекты, вот почему ценообразование в этом сегменте не подчиняется рыночным законам, - утверждает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов. - Каждая усадьба оценивается с учетом ее уникальных характеристик. В зависимости от расположения, площади участка, наличия различных построек, а также целого ряда других критериев стоимость колеблется от 10 до 50 млн долларов». Благодаря тому что сейчас рынок переживает процесс становления, очереди из желающих приобрести тот или иной привлекательный объект еще не выстроились. А значит, у любителей уединенной жизни в деревне есть шанс выбрать наилучшие из имеющихся предложений.
Как же стать собственником тихого уголка, где вы сможете наслаждаться прекрасными пейзажами без необходимости мириться с наличием соседей? Владимир Кузнецов поясняет: «Есть несколько способов. Первый - приобрести объект на вторичном рынке. Второй - построить имение самостоятельно. И наконец, самый сложный - купить поместье из числа архитектурных памятников и эксплуатировать его в соответствии с действующим законодательством».
НОВОСТРОЙ ПОД СТАРИНУ
Казалось бы, самое простое - приобрести подходящий по размерам участок земли и возвести на нем дом по своему вкусу. Однако найти обширные угодья, пригодные для такого рода проекта, с каждым годом становится все труднее. В основном они находятся на попечении сельского хозяйства. Оформить их в частную собственность, конечно, можно, но вот изменить их статус крайне сложно, ведь они предназначены для сельскохозяйственных работ, а не для индивидуального жилищного строительства. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гласит: «Земельный участок из земель сельско-хозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет». Соответственно, это сопряжено с целым рядом сложных юридических процедур и не всегда возможно.
Кроме того, приобретая земельный участок для постройки на нем дома, необходимо учитывать требования Земельного, Лесного и Водного кодексов. К примеру, в свое полное распоряжение не удастся получить лесо- и водоохранные зоны. «Если на территории усадьбы есть леса первой категории, то они не подлежат выкупу и передаче в частную собственность. В некоторых имениях часть парков по этой причине приватизировать нельзя. Аналогично обстоят дела и с водными ресурсами. Но и из этой ситуации есть выход: долгосрочная аренда», - разъясняет Дмитрий Ойнас.
ИЗ ПЕРВЫХ РУК
Для тех, кто не готов начинать обустройство дворянского гнезда с нуля, существует вторичный рынок. На нем можно купить имение, уже вполне пригодное для проживания. Предлагается как новострой, так и восстановленные старинные поместья. Среди последних встречаются настоящие сокровища, некогда принадлежавшие представителям известных дворянских фамилий. «Их популярность стремительно растет, - говорит Дмитрий Ойнас. - Существовавший до недавнего времени мораторий на приватизацию памятников (а любая историческая усадьба считается памятником) с 1 января 2008 года отменен. Однако пока остались имения, не переданные ни региональным, ни федеральным властям. Когда право собственности на них будет закреплено, на продажу выставят множество новых усадеб. Приобрести их можно будет на аукционах, с которых по закону о приватизации должны уходить такие объекты». Еще одним важным игроком на вторичном рынке усадеб стали бывшие колхозы и совхозы. Ко многим из них в свое время отошли многочисленные дворянские и помещичьи имения. Вера Стерлина, генеральный директор некоммерческого партнерства «Русская усадьба», отмечает: «Муниципальная собственность, выставляющаяся на аукцион, стоит на порядок дороже "колхозной". Цены на нее начинаются от 1-1,5 млн долларов. Собственность бывших совхозов зачастую оказывается намного дешевле, поэтому и покупают ее охотнее».
НАСЛЕДИЕ РОДА
Те, кто ищет уединения в старинной дворянской усадьбе с богатой историей, могут приобрести, к примеру, за 1 млн долларов «Ногино» в Ивановской области. Воспроизводящее знаменитый садово-парковый комплекс Петродворца в миниатюре, это имение находится в прекрасном состоянии. Здесь долгое время располагалась загородная резиденция одной из компаний, поэтому в здании был проведен капремонт, после которого его содержали в чистоте и порядке.
Впрочем, это, скорее, исключение из правил. В большинстве случаев от настоящих помещичьих усадеб до наших дней дошли одни руины. Однако и такие объекты пользуются спросом, потому что обеспечивают своему хозяину настоящую уединенность, ставшую столь востребованной в последнее время. «В Московской области 690 сохранившихся усадеб, в Калужской - 210, в Смоленской - 255. Лишь малая их часть - памятники федерального значения, приобретение которых в собственность достаточно проблематично до сих пор. Еще меньше таких, где удалось сохранить ту самую прелесть уединения. К ним можно, пожалуй, отнести, "Никольское" в Жуковском районе, "Сивцево" в Тарусском районе, "Барятино" и "Серебряно" в Мещовском районе Калужской области, - рассказывает Вера Стерлина. - Думаю, таких примеров немногим больше десятка в каждой из областей Центральной России. Многие поместья разрушены практически до основания. Сохранившимися мы считаем те, в ландшафте которых "читаются" парк и пруд. От главного дома может остаться только фундамент». Но даже если вы готовы с нуля восстанавливать старинное имение, придется смириться с еще одним неудобством: обязанностью сохранять его для человечества. «При заключении сделки на собственника налагаются охранные обязательства, которые он должен неукоснительно выполнять, - поясняет Дмитрий Ойнас. - Придется соблюдать правила содержания этого объекта. К ним относится реставрация, а также определенные ограничения в использовании и застройке территории. Например, для того чтобы начать восстанавливать усадьбу с богатой историей, необходимо провести проектные работы. Архитекторы-реставраторы осматривают объект и разрабатывают план реставрации и приспособления исходя из особенностей каждого конкретного имения и пожеланий нового владельца. Затем проект утверждают органы охраны памятников. После этого начинается восстановление, причем отступать от плана недопустимо. Любые корректировки и дополнения должны согласовываться отдельно. Это, конечно, не означает, что за хозяином поместья будет установлен тотальный контроль, но он должен понимать, что не волен делать все, что заблагорассудится». Такие ограничения отпугивают многих. У человека, который решается на восстановление старинной усадьбы, должен быть сильный стимул. «Зачастую это превращается в хобби. Например, если из архивных документов становится известно, что в том или ином имении бывал известный художник, хозяин начинает собирать его картины, - приводит пример Вера Стерлина. - Да и вообще приобретение дворянских гнезд похоже на инвестирование в антиквариат. Многие покупают усадьбу для того, чтобы потом передать по наследству своим детям и внукам, превратить ее в родовое гнездо. Кроме того, на восстановление уйдет немало времени. Только для того, чтобы привести в порядок парк и пруды, нужно как минимум два-три года. Как сильно вырастет в цене тот или иной объект после реконструкции, сказать трудно. Но можно быть уверенным в том, что такие землевладения будут все более и более востребованными, а значит, дорогими».