Что вторичный рынок нам готовит...
Соотношение частей
«Когда человек приобретает жилье, прописывается в нем и приватизирует объект недвижимости, оно сразу переходит в разряд вторичного, пусть даже там и не ступала нога человека. На сегодняшний день число сделок на загородном вторичном рынке существенно превосходит количество сделок с «первичкой» и составляет более 70% от всего объема сделок», - говорит директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Жанна Щербакова. По ее словам, на этом рынке представлены все сегменты недвижимости, в том числе и новые объекты. «Сегодня в Подмосковье насчитывается примерно 500 коттеджных поселков, и их число постоянно растет. В активной продаже находится около 300 поселков. Вторичный рынок составляет порядка 30% от данного объема», - утверждает директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. Он добавляет, что львиная доля (около 65%) вторичного предложения домов в коттеджных поселках - инвестиционные объекты. «В последние годы рынок недвижимости рос весьма быстро, поэтому такую популярность приобрела покупка коттеджа с целью инвестирования. Даже те, кто вначале приобретал дом действительно для себя, через год-два не могли устоять перед возможностью перепродать свою собственность в два-три, а то и в четыре раза дороже», - объясняет директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев. По его мнению, в недостроенном поселке инвестиционные коттеджи будут продаваться по ценам, сопоставимым с предложением на первичном рынке.
Однако во всем объеме загородной недвижимости, по словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимира Кузнецова, такие коттеджи - лишь малая толика. «На вторичном рынке организованные коттеджные поселки представлены скупо: в основном на перепродажу выставляются отдельные дома, возведенные владельцами для себя». Впрочем, «объем вторичного рынка огромен и увеличивается в геометрической прогрессии, особенно в последние годы, когда наблюдается бум коттеджного строительства, причем почти в промышленных масштабах», - не соглашается Алексей Артемьев.
Сегментация предложения
В целом как первичный, так и вторичный рынки загородной недвижимости развиваются по одним и тем же законам. «Структура предложения на вторичном и первичном рынках в основном схожа. Более 55% приходится на дома бизнес-класса, 35% - на элитные коттеджные поселки и только 10% - на экономкласс. Как показывают наши данные, инвесторы не рассматривают экономсегмент в качестве перспективной инвестиции. Риски тут чрезвычайно высоки, и вероятность того, что доходность по объекту превысит показатели бизнес-класса или «элитки», очень низкая», - говорит Валерий Барнинец. «Жилье экономкласса сегодня уже достаточно обширно представлено на вторичном рынке, но в удаленности более 70 км от МКАД. При этом потребителей, готовых заплатить за объект загородной недвижимости до $250 тыс., - более 60%», - отмечает Ж. Щербакова.
По словам Валерия Барнинца, наибольший объем предлагаемых на продажу домовладений приходится на Киевское (17%), Рижское (16%) и Курское (8,9%) направления, наименьший – на Рязанское (7%) и Казанское (5%). «Основной объем рынка сконцентрирован на западных направлениях, в местах, где коттеджная застройка начала развиваться достаточно давно», - говорит В. Кузнецов. По его мнению, это вполне объяснимо: дома со временем перестают устраивать своих владельцев и повторно выставляются на продажу, поэтому на старых и освоенных направлениях таких объектов больше. В свою очередь, дорогая «вторичка» расположена в основном на Рублево-Успенском и Калужском шоссе. Кроме того, напоминает Артемьев, не стоит забывать про Минское и Можайское направления, где сконцентрировано большое количество так называемых стародачных поселков. Здесь преобладают дома, которые строились «под заказчика». Поэтому данные направления в какой-то мере противостоят новым трассам. «Например, то же Новорижское направление, как одно из самых «молодых» по застройке, «вторичкой» «под заказчика» не балует, но за счет огромных объемов сооружения коттеджных поселков от девелоперов уже начинает лидировать по «вторичке», - говорит эксперт.
В целом, по словам Ж. Щербаковой, дома бизнес-класса в достаточном количестве представлены в диапазоне 25-60 км от МКАД. «Направление влияет на вторичные продажи, но не напрямую. Среди поселков бизнес-класса на престижных шоссе – Рублевском, Новорижском, Дмитровском, Калужском - практически нет неудачных проектов. После начала первичных продаж такие поселки стабильно прибавляют в цене. Поэтому инвесторы, как правило, не торопятся выставлять купленные дома на вторичную реализацию», - говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По его словам, уровень вторичных продаж возрастает на тех направлениях, где по каким-либо причинам темпы роста цен на загородную недвижимость опережали среднерыночные. Например, в 2007 году, после завершения реконструкции Киевского шоссе, загородная недвижимость в его окрестностях за один квартал подорожала на 25%. «Уровень вторичных продаж существенно вырос – инвесторы начали фиксировать прибыль. С большой долей вероятности можно говорить об увеличении доли вторичных продаж на Ленинградском шоссе в течение ближайших пяти лет: в свете грядущего завершения проекта «Большая Ленинградка» цена земельных участков и домов здесь значительно вырастет», - добавляет эксперт.
Переэкспонирование
Хозяева коттеджей выставляют их на продажу по разным причинам. «Если мы говорим об относительно новых поселках с единой концепцией, то причин для переэкспонирования дома может быть две – либо покупка изначально совершалась с инвестиционными целями, либо у владельца неожиданно изменились обстоятельства и планы. В целом таких объектов на вторичном рынке мало: большинство покупателей подходят к выбору жилья в организованном поселке основательно, понимая, что должно пройти какое-то время, прежде чем дома будут достроены и проект начнет функционировать в полную силу», - рассказывает Кузнецов. По его словам, в случае покупки объекта с инвестиционными целями владелец обычно выставляет его на продажу к моменту завершения возведения поселка, когда есть возможность реализации по максимальной цене. Более того, утверждает эксперт, в организованных поселках инвестиционными планами объясняется порядка 50-60% перепродаж. «Вторичный рынок сегодня можно разделить на две основные группы. Первая - дома, построенные для себя. Причинами продажи могут стать изменение места жительства, семейных обстоятельств или доходов. Вторая группа - дома в поселках, построенные профессиональными девелоперами. В таком случае основная цель продажи - получение максимальной прибыли с объекта. Основанием для перепродажи служат несколько факторов. Например, если примерно за три года 80% домов уже реализовано, то цены выросли минимум на 20%. Или же покупатель может сразу въехать в дом, расположенный в уже обжитом поселке», - рассказывает Алексей Артемьев.
«Если цель инвестора состоит в получении максимальной прибыли, то объект может ждать нового хозяина годами. Время выхода недвижимости на вторичный рынок зависит еще и от каждого конкретного проекта. Если у поселка интересная концепция, привлекательное местоположение, известный девелопер, то цены будут расти быстрее, чем в среднем по рынку. В удачных поселках увеличение цен может составлять 35-40% в год и более - в отличие от 20-25% среднерыночного роста. В подобных случаях есть смысл придержать дом до лучших времен», - говорит Дмитрий Таганов. И наоборот, по его словам, если проект по каким-то причинам превратился в банальный долгострой, лучше избавиться от объекта побыстрее и обратить внимание на другие поселки.
В ожидании чуда
Чтобы определить, стоит ли выставлять дом на продажу, требуется посмотреть на доходность инвестиций. «В среднем рост составляет порядка 30-40% в год. Однако еще существуют объекты, по которым рост достигает и 60% в год», - говорит Валерий Барнинец. По мнению Владимира Кузнецова, стоимость предложения в коттеджном поселке плавно возрастает параллельно рынку и, кроме того, повышается в зависимости от изменения стадии готовности проекта примерно на 3-5% в квартал. «Чаще цены на вторичную недвижимость выше на первичном рынке. Кроме того, вторичный рынок сегодня активнее в силу его готовности предоставить жилье для проживания сразу же. Многим потребителям более понятны договоры купли-продажи вторичного рынка, чем инвестиционные», - отмечает Жанна Щербакова.
«Как правило, предлагаемые для вторичной продажи объекты имеют ряд преимуществ перед первичными: большая степень готовности, в том числе и окружающих объектов, лучшее расположение (объекты приобретались на начальной стадии и можно было выбрать лучшие участки). Некоторые дома продаются, поскольку хозяевам нужны деньги, и тогда цена может быть несколько снижена с целью сокращения времени экспозиции. Часть инвесторов продает объекты в комплектации под отделку, «под ключ» дома отделываются редко», - отмечает Алексей Артемьев. При этом стоимость коттеджей на вторичном рынке, по его словам, не выше и не ниже, чем на первичном.
«Предполагаю, что за 2008 год рост цен на вторичном загородном рынке составит минимум 30%. На мой взгляд, произойдет повышение стоимости строительных материалов, легализация рабочей силы, увеличение стоимости пакета коммуникаций и т.д.», - прогнозирует Жанна Щербакова. Кроме того, по ее словам, наблюдается тенденция активного строительства и увеличения качественных предложений, так как спрос на коттеджи по-прежнему стабилен, особенно в сегменте экономкласса.
Соотношение частей
«Когда человек приобретает жилье, прописывается в нем и приватизирует объект недвижимости, оно сразу переходит в разряд вторичного, пусть даже там и не ступала нога человека. На сегодняшний день число сделок на загородном вторичном рынке существенно превосходит количество сделок с «первичкой» и составляет более 70% от всего объема сделок», - говорит директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Жанна Щербакова. По ее словам, на этом рынке представлены все сегменты недвижимости, в том числе и новые объекты. «Сегодня в Подмосковье насчитывается примерно 500 коттеджных поселков, и их число постоянно растет. В активной продаже находится около 300 поселков. Вторичный рынок составляет порядка 30% от данного объема», - утверждает директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. Он добавляет, что львиная доля (около 65%) вторичного предложения домов в коттеджных поселках - инвестиционные объекты. «В последние годы рынок недвижимости рос весьма быстро, поэтому такую популярность приобрела покупка коттеджа с целью инвестирования. Даже те, кто вначале приобретал дом действительно для себя, через год-два не могли устоять перед возможностью перепродать свою собственность в два-три, а то и в четыре раза дороже», - объясняет директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев. По его мнению, в недостроенном поселке инвестиционные коттеджи будут продаваться по ценам, сопоставимым с предложением на первичном рынке.
Однако во всем объеме загородной недвижимости, по словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимира Кузнецова, такие коттеджи - лишь малая толика. «На вторичном рынке организованные коттеджные поселки представлены скупо: в основном на перепродажу выставляются отдельные дома, возведенные владельцами для себя». Впрочем, «объем вторичного рынка огромен и увеличивается в геометрической прогрессии, особенно в последние годы, когда наблюдается бум коттеджного строительства, причем почти в промышленных масштабах», - не соглашается Алексей Артемьев.
Сегментация предложения
В целом как первичный, так и вторичный рынки загородной недвижимости развиваются по одним и тем же законам. «Структура предложения на вторичном и первичном рынках в основном схожа. Более 55% приходится на дома бизнес-класса, 35% - на элитные коттеджные поселки и только 10% - на экономкласс. Как показывают наши данные, инвесторы не рассматривают экономсегмент в качестве перспективной инвестиции. Риски тут чрезвычайно высоки, и вероятность того, что доходность по объекту превысит показатели бизнес-класса или «элитки», очень низкая», - говорит Валерий Барнинец. «Жилье экономкласса сегодня уже достаточно обширно представлено на вторичном рынке, но в удаленности более 70 км от МКАД. При этом потребителей, готовых заплатить за объект загородной недвижимости до $250 тыс., - более 60%», - отмечает Ж. Щербакова.
По словам Валерия Барнинца, наибольший объем предлагаемых на продажу домовладений приходится на Киевское (17%), Рижское (16%) и Курское (8,9%) направления, наименьший – на Рязанское (7%) и Казанское (5%). «Основной объем рынка сконцентрирован на западных направлениях, в местах, где коттеджная застройка начала развиваться достаточно давно», - говорит В. Кузнецов. По его мнению, это вполне объяснимо: дома со временем перестают устраивать своих владельцев и повторно выставляются на продажу, поэтому на старых и освоенных направлениях таких объектов больше. В свою очередь, дорогая «вторичка» расположена в основном на Рублево-Успенском и Калужском шоссе. Кроме того, напоминает Артемьев, не стоит забывать про Минское и Можайское направления, где сконцентрировано большое количество так называемых стародачных поселков. Здесь преобладают дома, которые строились «под заказчика». Поэтому данные направления в какой-то мере противостоят новым трассам. «Например, то же Новорижское направление, как одно из самых «молодых» по застройке, «вторичкой» «под заказчика» не балует, но за счет огромных объемов сооружения коттеджных поселков от девелоперов уже начинает лидировать по «вторичке», - говорит эксперт.
В целом, по словам Ж. Щербаковой, дома бизнес-класса в достаточном количестве представлены в диапазоне 25-60 км от МКАД. «Направление влияет на вторичные продажи, но не напрямую. Среди поселков бизнес-класса на престижных шоссе – Рублевском, Новорижском, Дмитровском, Калужском - практически нет неудачных проектов. После начала первичных продаж такие поселки стабильно прибавляют в цене. Поэтому инвесторы, как правило, не торопятся выставлять купленные дома на вторичную реализацию», - говорит руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По его словам, уровень вторичных продаж возрастает на тех направлениях, где по каким-либо причинам темпы роста цен на загородную недвижимость опережали среднерыночные. Например, в 2007 году, после завершения реконструкции Киевского шоссе, загородная недвижимость в его окрестностях за один квартал подорожала на 25%. «Уровень вторичных продаж существенно вырос – инвесторы начали фиксировать прибыль. С большой долей вероятности можно говорить об увеличении доли вторичных продаж на Ленинградском шоссе в течение ближайших пяти лет: в свете грядущего завершения проекта «Большая Ленинградка» цена земельных участков и домов здесь значительно вырастет», - добавляет эксперт.
Переэкспонирование
Хозяева коттеджей выставляют их на продажу по разным причинам. «Если мы говорим об относительно новых поселках с единой концепцией, то причин для переэкспонирования дома может быть две – либо покупка изначально совершалась с инвестиционными целями, либо у владельца неожиданно изменились обстоятельства и планы. В целом таких объектов на вторичном рынке мало: большинство покупателей подходят к выбору жилья в организованном поселке основательно, понимая, что должно пройти какое-то время, прежде чем дома будут достроены и проект начнет функционировать в полную силу», - рассказывает Кузнецов. По его словам, в случае покупки объекта с инвестиционными целями владелец обычно выставляет его на продажу к моменту завершения возведения поселка, когда есть возможность реализации по максимальной цене. Более того, утверждает эксперт, в организованных поселках инвестиционными планами объясняется порядка 50-60% перепродаж. «Вторичный рынок сегодня можно разделить на две основные группы. Первая - дома, построенные для себя. Причинами продажи могут стать изменение места жительства, семейных обстоятельств или доходов. Вторая группа - дома в поселках, построенные профессиональными девелоперами. В таком случае основная цель продажи - получение максимальной прибыли с объекта. Основанием для перепродажи служат несколько факторов. Например, если примерно за три года 80% домов уже реализовано, то цены выросли минимум на 20%. Или же покупатель может сразу въехать в дом, расположенный в уже обжитом поселке», - рассказывает Алексей Артемьев.
«Если цель инвестора состоит в получении максимальной прибыли, то объект может ждать нового хозяина годами. Время выхода недвижимости на вторичный рынок зависит еще и от каждого конкретного проекта. Если у поселка интересная концепция, привлекательное местоположение, известный девелопер, то цены будут расти быстрее, чем в среднем по рынку. В удачных поселках увеличение цен может составлять 35-40% в год и более - в отличие от 20-25% среднерыночного роста. В подобных случаях есть смысл придержать дом до лучших времен», - говорит Дмитрий Таганов. И наоборот, по его словам, если проект по каким-то причинам превратился в банальный долгострой, лучше избавиться от объекта побыстрее и обратить внимание на другие поселки.
В ожидании чуда
Чтобы определить, стоит ли выставлять дом на продажу, требуется посмотреть на доходность инвестиций. «В среднем рост составляет порядка 30-40% в год. Однако еще существуют объекты, по которым рост достигает и 60% в год», - говорит Валерий Барнинец. По мнению Владимира Кузнецова, стоимость предложения в коттеджном поселке плавно возрастает параллельно рынку и, кроме того, повышается в зависимости от изменения стадии готовности проекта примерно на 3-5% в квартал. «Чаще цены на вторичную недвижимость выше на первичном рынке. Кроме того, вторичный рынок сегодня активнее в силу его готовности предоставить жилье для проживания сразу же. Многим потребителям более понятны договоры купли-продажи вторичного рынка, чем инвестиционные», - отмечает Жанна Щербакова.
«Как правило, предлагаемые для вторичной продажи объекты имеют ряд преимуществ перед первичными: большая степень готовности, в том числе и окружающих объектов, лучшее расположение (объекты приобретались на начальной стадии и можно было выбрать лучшие участки). Некоторые дома продаются, поскольку хозяевам нужны деньги, и тогда цена может быть несколько снижена с целью сокращения времени экспозиции. Часть инвесторов продает объекты в комплектации под отделку, «под ключ» дома отделываются редко», - отмечает Алексей Артемьев. При этом стоимость коттеджей на вторичном рынке, по его словам, не выше и не ниже, чем на первичном.
«Предполагаю, что за 2008 год рост цен на вторичном загородном рынке составит минимум 30%. На мой взгляд, произойдет повышение стоимости строительных материалов, легализация рабочей силы, увеличение стоимости пакета коммуникаций и т.д.», - прогнозирует Жанна Щербакова. Кроме того, по ее словам, наблюдается тенденция активного строительства и увеличения качественных предложений, так как спрос на коттеджи по-прежнему стабилен, особенно в сегменте экономкласса.
Источник: Domania