Властям большинства мегаполисов мира приходится решать сходные проблемы. Одна из них - рациональное размещение промышленных предприятий.
В Москве эту проблему осознали как значимую еще в 80-е годы. Тогда и был подготовлен список непрофильных или экологически вредных заводов и фабрик, подлежащих выводу за городскую черту. Таковых насчитывалось несколько сотен. Но, как известно, в то время в стране назревали проблемы и поважнее, так что программы по реабилитации промышленных зон в число приоритетных не вошли. Теперь, когда многое изменилось, муниципальные власти вынуждены безотлагательно решать вопросы по формированию промышленных зон.
ЭТАПЫ БОЛЬШОГО ПУТИ
Весной этого года на очередном заседании Правительства Москвы вывод промзон был назван одним из главных источников формирования участков под застройку наряду с освоением территорий московских деревень и участков вблизи МКАД. Надо сказать, что этому оглашению предшествовала довольно интригующая история борьбы за промышленные земли. Из-за чего программа по реорганизации промзон в сравнении с изначальными замыслами претерпела немало трансформаций и преобразований. Перечислять все их не станем, ограничимся лишь упоминанием хроники событий последних трех лет. Так, в 2005 году было заявлено об уплотнении существующих промзон и создании новых промышленных кластеров на заново осваиваемых территориях городских окраин. Идея носила название «Промсити» и была представлена как новый вектор развития программы. Однако она не прижилась, и о «Промсити» постарались забыть. Вместо нее было декларировано намерение сформировать-таки промзоны. Но дело оказалось не из простых, поэтому процесс вышел удручающе затяжным. К концу 2006 года, не дождавшись сформированных территорий, градоначальник призвал к ответу главу департамента земельных ресурсов Виктора Демурчиева и потребовал завершить работу к первому кварталу 2007 года. С этой задачей справились - промзоны были сформированы. В Москве их оказалось восемьдесят.
Осенью прошлого года программу реорганизации промзон возглавило созданное за год до этого городское ведомство Инвестконтроль. По словам людей сведущих, это стало началом игры по новым правилам. Погружаться в их изучение и анализ будут операторы рынка, читателю же важнее понимать, что и как изменится в Москве и области с началом освоения и реорганизации промышленных зон.
В этой связи доподлинно известно одно: территории, занимаемые промышленностью в городе, сократятся почти втрое - с 20 до 7,5 тысячи гектаров. Но как именно будут использоваться «освобожденные земли», пока можно лишь предполагать, имея в виду наличие государственных жилищных программ, а также намерения города ограничить точечную застройку и заняться комплексной реконструкцией кварталов. Прежде о комплексности речи не велось по причине отсутствия подходящих площадок. Но вывод промышленности за городскую черту высвободит довольно обширные территории, которые теперь и рассматриваются как основной резерв для реализации федеральных и муниципальных планов. В частности, уже сегодня на территориях, освобожденных от промышленности, Москва вводит около миллиона жилых «квадратов» (это примерно 16-18% от общего объема жилья).
В настоящее время в разработке находится около тридцати промзон. Предполагается, что, разумно их использовав, город получит место для возведения 5 млн. кв. метров жилья.
ЧТО-ТО БУДЕТ
Как показывает практика, на территориях бывших промышленных предприятий в основном строится жилье, комментирует ситуацию Ольга Ясько, региональный директор направления аналитики исследований рынка Colliers International (Россия). Эксперт поясняет, что связано это как раз с правительственной программой. Кроме того, добавляет Ольга, проект по реорганизации промзон открыл новые возможности и для девелоперов коммерческой недвижимости. Дело в том, что из-за запрета строительства офисов в историческом центре столицы преобразованные зоны становятся единственной возможностью возведения таких объектов в черте города. А это, как замечает г-жа Ясько, целых 20% дополнительных площадей! Помимо исключительно офисных объектов на освобождаемых территориях промышленных зон ведется строительство и многофункциональных комплексов. Например, среди уже реализованных проектов Ольга отмечает такие, как бизнес-парк «Аврора» на территории Павелецкой промзоны (на месте Краснохолмского камвольного комбината); ЛеФорт (на месте «Московского шелкового комбината им. П. П. Щербакова»); Фабрика Станиславского (на месте бывшей золотоканительной фабрики); Даниловская мануфактура (на месте бывшего текстильного одноименного предприятия) Красная Роза (на месте известной ткацкой фабрики).
Вывод промышленных предприятий за пределы Москвы имеет исключительную важность для столицы и Московской области, считает управляющий партнер компании Delta estate Елена Земцова. Для Москвы перенос предприятий в специальные зоны и редевелопмент освободившихся территорий означает новые возможности для строительства объектов жилья и социальной инфраструктуры. А для области - начало нового витка социально-экономического развития, что обещает заметное повышение инвестиционной привлекательности региона. И, кроме того, как надеется г-жа Земцова, некогда заброшенные территории приобретут наконец своего хозяина и будут использованы с максимальной эффективностью.
ГЕОГРАФИЯ ПРОМЗОН
Исторически сложилось, что основной объем промышленных производств сосредоточен на юге, юго-востоке и востоке города. В Юго-Восточном округе под производственными предприятиями занято 4060 гектаров, или 35% всей территории округа - это АЗЛК «Москвич», «Московский подшипник», завод «Серп и Молот», Московский нефтеперерабатывающий завод, Московский шинный завод, Карачаровский механический завод. Производственные территории Южного округа сосредоточили почти 12% промышленного потенциала столицы. Там расположены такие гиганты, как АМО «ЗИЛ», завод имени Орджоникидзе, завод «Динамо». Восточный округ включает более 140 промышленных предприятий, занимающих более 2250 гектаров городских земель.
По словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимира Кузнецова, промышленные зоны традиционно располагаются на востоке, юге и юго-востоке Подмосковья, и такая география сохранится и с принятием нового закона. Причин тому несколько. Главные из них Владимир связывает с климатическими и экологическими особенностями. Роза ветров и течение рек таковы, поясняет он, что строительство промышленных предприятий в восточных и южных областях препятствует проникновению возможных загрязнений в Москву. Да к тому же в этих районах земля (из-за невысокой ликвидности) менее привлекательна для строительства жилой недвижимости, чем, например, в западных. Проблема здесь одна - слабо развитая транспортная инфраструктура. Даже концентрация промышленных зон возле МКАД не способна снять ее полностью: трафик по этим направлениям настолько высок, что помимо кольцевой транспортной стратегии необходимо развитие радиальных путей сообщения, считает эксперт.
С коллегой согласен и Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество». По его мнению, расположение промышленных зон наиболее вероятно вблизи крупных городов, таких как Подольск, Дмитров, Люберцы. Расположение рядом с крупными жилыми массивами эксперт считает идеальным, поскольку таким образом создается большое количество рабочих мест. Кроме того, создание промзон приведет к развитию транспортной инфраструктуры. Однако, как замечает генеральный директор строительно-инвестиционной компании «Уралдон» Олег Воронин, эти районы уже настолько перегружены «тяжеловесными» транспортными потоками, что создание дополнительной нагрузки в виде промышленных округов способно свести на «нет» всю транспортную систему юго-восточного направления. Вообще же, по его мнению, для развития промышленных зон наилучшим образом подходят уже существующие промышленные кластеры в Подмосковье (Ступинский район и территория вокруг Клина). Там местные власти уже отработали механизм создания так называемых «гринфилдов» - площадок с подведенными к ним инженерными коммуникациями, подъездными путями. Кроме того, как считает эксперт, очень важно и то, что в этих округах есть резерв квалифицированной рабочей силы. Г-н Воронин имеет в виду достойную образовательную базу, отмечая, что прежде в Ступинском районе и Клину функционировали машиностроительные заводы, а местные учебные заведения выпускали большое число «синих воротничков». Кстати, о существовании проблемы с укомплектовкой рабочих мест упомянул и руководитель департамента индустриальной недвижимости компании Penny Lane Realty Игорь Казимов. По его словам, дефицит кадров становится одним из наиболее острых вопросов при открытии крупного производственного комплекса. Так, например, на заводе LG в Дорохово в настоящее время «кадровый голод» считают единственной проблемой, говорит эксперт.
На будущую географию промышленных округов должна повлиять и оценка потенциала территорий, считает Олег Воронин. Эксперт выражает надежду, что земли, пригодные для жилищного строительства, не станут обременять дополнительной экологической и транспортной нагрузкой - непременными спутниками развития промышленных зон. Понятно, что основная «нагрузка» по строительству промышленных округов ляжет на те районы, которые уже имеют достаточно развитую транспортную инфраструктуру. «Конечно, когда для строительства и функционирования промзоны необходимо строительство транспортных сообщений, требуются большие инвестиции, - размышляет Михаил Гец. В идеале необходим участок вблизи уже сформированных путей сообщения».
При очевидной проблематичности основных южных трасс с их постоянно растущим транспортным потоком северное, северо-западное и западное направления намного привлекательнее с точки зрения транспортной доступности, уверена Елена Земцова. По этим направлениям осуществляется основная транспортировка импортируемых из Европы грузов в Москву. И поэтому они интересны девелоперам под строительство объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, офисного и промышленно-складского назначения как наиболее прибыльного сектора, уточняет г-жа Земцова. Что касается западного и юго-западного направлений, то, по мнению Игоря Казимова, на столь статусных элитных направлениях склады, промышленные объекты и предприятия станут золотыми, поскольку здесь очень дорогая земля, большие сложности с получением технических условий (и, соответственно, их высокая стоимость) и плотная застройка частным элитным сектором. Все это, по оценке г-на Казимова, будет препятствовать развитию промзон в данных направлениях. Ситуация с транспортной доступностью будет решаться за счет реконструкции и расширения Московской кольцевой автодороги, которые власти Москвы и области обещают завершить к 2012 году. Кроме того, запланирована прокладка дублирующих трасс по всем федеральным направлениям. Эти мероприятия должны решить существующие транспортные проблемы, полагает г-н Казимов.
Как отмечает Лариса Москвитина, директор департамента управления проектами Инжиниринговой компании «2К», промышленные зоны будут расположены около основных магистралей, где пропускная способность высокая и доступность является преимуществом. А проектирование и строительство подъездных путей непосредственно к производству будет возложено на инвестора и заказчика-застройщика. С появлением промышленных округов власти неизбежно вынуждены будут заниматься новым дорожным строительством, убежден Олег Воронин. По этой же причине ей придется развивать и прочие инфраструктурные проекты - в первую очередь в сфере электроэнергетики и водного хозяйства, не сомневается эксперт и добавляет, что сейчас именно в таких проектах ощущается большая нужда, в том числе и девелоперами загородной недви¬жимости.
ГОРОДОК НАШ НИЧЕГО...
Тут мы сочли уместным поинтересоваться мнением экспертов относительно перспектив жилой недвижимости, которая окажется в непосредственной близости промышленных зон. Что там будет с ценами и будут ли такие объекты востребованы? В развитие этой темы Елена Земцова привела пример с подмосковными городами Реутов и Балашиха, где сосредоточено несколько крупных промышленных предприятий. Она подчеркивает, что интерес покупателей к жилью в этих городах меньше не становится. Более того, благодаря грамотной концепции общей застройки новых кварталов, окруженных лесными массивами, экология здешних жилых районов считается одной из самых благоприятных в ближайшем Подмосковье. Строго говоря, современное комплексное строительство предусматривает четкое отделение жилых кварталов от промышленных зон. Тем не менее, близость предприятия или (еще того хуже) промышленного округа к жилым постройкам - вещь для жителей неприятная. Многие помнят акции протеста жителей московских районов, которых поставили перед фактом строительства мусороперерабатывающего комплекса, вспоминает Елена прецедент, имевший в свое время широкий общественный резонанс. В экологически «нечистых» районах уровень ликвидность жилья нельзя поднять никакими бонусами и скидками, уверяет г-жа Земцова. Вот почему его стоимость должна быть минимальной, то есть на 10-20% ниже среднерыночной.
По свидетельству Олега Воронина, вокруг промышленно развитых городов области (Воскресенск, Королев и им подобные), где, скорее всего, станут появляться промышленные округа, девелоперы загородной недвижимости уже сейчас неохотно берутся за строительство поселков. Понять отсутствие у них энтузиазма можно... Хотя имеются прецеденты, когда жители уже построенных загородных поселков смогли добиться запрета на возведение промышленного объекта вблизи своих владений. Так было, например, в Щелковском районе, где жители стародачных поселков в Загорянке и Валентиновке смогли остановить строительство на Клязьме завода по производству бумаги, вспоминает Олег Воронин. Это становится возможным, в том числе из-за «многотомности» и запутанности документации на возведение промышленных объектов. Используя подчас противоречивые данные разнообразных документов (особенно в области экологического законодательства), опытный юрист без труда найдет в них повод для признания такого строительства незаконным и нарушающим права местных жителей. Вообще же создание промзон будет регулироваться Генеральным планом развития Московской области и целым рядом местных законов. В любом случае, девелопер сможет заранее получить информацию о планах по их созданию, чтобы принять адекватное решение о целесообразности или нецелесообразности строительства там жилья.
Любой компании нужны сотрудники, которые должны где-то жить, размышляет Лариса Москвитина. Соответственно, рядом с промышленными зонами появятся и жилые объекты. Но цена на такое жилье - особенно около производств с вредными выбросами - будет на порядок ниже средней рыночной стоимости квадратного метра, считает эксперт. Многое зависит от характера промзоны, говорит Владимир Кузнецов. Одно дело, когда промзона обслуживает наукоемкую безотходную индустрию, и совсем другое -химическое производство, сопровождаемое вредными отходами, распространяющимися на большие расстояния. Поэтому планы по развитию жилого сектора в той или иной зоне будут различными. В целом же, привлекательность жилья, расположенного поблизости от промышленных предприятий, стандартно невысока. Это соответственно отражается и на ценах. Однако с точки зрения урбанистики индустриальная зона является градообразующим фактором, подчеркивает г-н Кузнецов. Поскольку на предприятиях задействуется значительное число людей, их необходимо обеспечить жильем. Стало быть, жилая недвижимость в промзонах развиваться будет, но преимущественно муниципального характера в эконом-классе.
ОБРЕТЕНИЯ ПОДМОСКОВЬЯ
Что же получает Подмосковье в связи с появлением новых промышленных зон? Единственное, что повлечет за собой появление четко выраженных промзон, - это увеличение количества рабочих мест, считает г-н Казимов. Олег Воронин шире смотрит на это явление. По его мнению, дополнительные инвестиции должны благоприятно отразиться на всех отраслях региональной экономики. Владимир Кузнецов тоже считает, что Московский регион, и без того являясь одним из самых мощных индустриальных центров страны, только выиграет. Уже хотя бы потому, что он обретает возможность развиваться не стихийно, а комплексно, на специально предназначенных для этого территориях. А что касается спроса на объекты логистического и промышленного назначения, то, как уверяет г-н Кузнецов, в этом сомневаться не приходится: Москва является самым крупным рынком сбыта, логистическим и деловым центром страны.
Позиции Подмосковья укрепятся еще и за счет прихода в регион иностранных инвесторов, которые проявляют интерес к развитию этого сегмента рынка. В частности, по данным Игоря Казимова, среди наиболее заметных игроков - инвестиционный фонд Raven Russia Limited, который инвестирует в строительство индустриальных и логистических парков, причем не только в Москве, но и по всей России. Михаил Гец не сомневается в том, что интерес к промзонам проявят многие крупные западные компании. Например, Mars, Pepsi, Oriflame и другие. «Если в рамках промзоны есть возможность построить завод, - говорит эксперт, - такой вариант, конечно же, будет востребован иностранными компаниями. Это лучше, чем строить отдельно стоящий завод».
Суммируя сказанное, Лариса Москвитина приходит к выводу, что появление подобных зон в целом окажет благоприятное воздействие на экономику региона. Станет стимулом к ее оздоровлению и оживлению. Во-первых, перечисляет эксперт очевидные ей преимущества, - это большой плюс для производств, организованных по принципу «все в одном месте». «Принцип позаимствован у японцев, - уточняет г-жа Москвитина, - и смысл его в том, что при комплексном формировании вокруг основного производства сопутствующих и вспомогательных предприятий обеспечивается колоссальная экономия (на затратах по закупке, доставке, хранению и отгрузке с конвейера)». Во-вторых, население обретает новые рабочие места на современных и хорошо оснащенных производствах. В-третьих, местная администрация получает прирост в бюджете. При этом развитие инфраструктуры происходит за счет бюджета и инвесторов (при правильном оформлении инвестконтрактов). Таким образом, подытоживает Лариса Москвитина, открываются перспективы для развития районных центров. Все бы хорошо, кабы не «экологический фактор»: все-таки в районах появятся вредные производства.
«Остается надеяться на разумность властей в размещении этих зон на традиционно жилых и высоколиквидных направлениях Подмосковья», - отмечает руководитель службы проектного консалтинга компании Welhome Владимир Кузнецов.
ВРЕМЯ И ДЕНЬГИ
Конечно, как «Москва не сразу строилась», так и промзоны разовьются не вдруг. На это потребуется время. По мнению Ольги Ясько, на переориентацию или выведение промышленного предприятия может уйти лет десять. А чтобы возвести на территории бывшего промышленного предприятия бизнес-центр, может хватить и двух лет. Тут все зависит от девелопера: насколько быстро он сможет получить разрешительные документы, как скоро приступит к работе и какими темпами будет вести строительство.
Все зависит от масштабности территории, соглашается с коллегой Михаил Гец. Так, например, небольшой участок размером в 10-20 га может быть полностью сформирован в течение 2-3 лет. Большая зона (300-500 га), по мнению управляющего партнера компании «Новое Качество», потребует около 10 лет. Но, как считает Игорь Казимов, тут следует говорить не о временных рамках, а о финансовых. При хорошем финансировании формирование промышленных зон может уложиться и в пять лет, а если отрасль держать на голодном пайке, то она и сто лет может «развиваться»... То есть, по глубокому убеждению г-на Казимова, все определяется лишь твердым намерением самого государства и инвесторов «поднимать» промышленность.
В Москве эту проблему осознали как значимую еще в 80-е годы. Тогда и был подготовлен список непрофильных или экологически вредных заводов и фабрик, подлежащих выводу за городскую черту. Таковых насчитывалось несколько сотен. Но, как известно, в то время в стране назревали проблемы и поважнее, так что программы по реабилитации промышленных зон в число приоритетных не вошли. Теперь, когда многое изменилось, муниципальные власти вынуждены безотлагательно решать вопросы по формированию промышленных зон.
ЭТАПЫ БОЛЬШОГО ПУТИ
Весной этого года на очередном заседании Правительства Москвы вывод промзон был назван одним из главных источников формирования участков под застройку наряду с освоением территорий московских деревень и участков вблизи МКАД. Надо сказать, что этому оглашению предшествовала довольно интригующая история борьбы за промышленные земли. Из-за чего программа по реорганизации промзон в сравнении с изначальными замыслами претерпела немало трансформаций и преобразований. Перечислять все их не станем, ограничимся лишь упоминанием хроники событий последних трех лет. Так, в 2005 году было заявлено об уплотнении существующих промзон и создании новых промышленных кластеров на заново осваиваемых территориях городских окраин. Идея носила название «Промсити» и была представлена как новый вектор развития программы. Однако она не прижилась, и о «Промсити» постарались забыть. Вместо нее было декларировано намерение сформировать-таки промзоны. Но дело оказалось не из простых, поэтому процесс вышел удручающе затяжным. К концу 2006 года, не дождавшись сформированных территорий, градоначальник призвал к ответу главу департамента земельных ресурсов Виктора Демурчиева и потребовал завершить работу к первому кварталу 2007 года. С этой задачей справились - промзоны были сформированы. В Москве их оказалось восемьдесят.
Осенью прошлого года программу реорганизации промзон возглавило созданное за год до этого городское ведомство Инвестконтроль. По словам людей сведущих, это стало началом игры по новым правилам. Погружаться в их изучение и анализ будут операторы рынка, читателю же важнее понимать, что и как изменится в Москве и области с началом освоения и реорганизации промышленных зон.
В этой связи доподлинно известно одно: территории, занимаемые промышленностью в городе, сократятся почти втрое - с 20 до 7,5 тысячи гектаров. Но как именно будут использоваться «освобожденные земли», пока можно лишь предполагать, имея в виду наличие государственных жилищных программ, а также намерения города ограничить точечную застройку и заняться комплексной реконструкцией кварталов. Прежде о комплексности речи не велось по причине отсутствия подходящих площадок. Но вывод промышленности за городскую черту высвободит довольно обширные территории, которые теперь и рассматриваются как основной резерв для реализации федеральных и муниципальных планов. В частности, уже сегодня на территориях, освобожденных от промышленности, Москва вводит около миллиона жилых «квадратов» (это примерно 16-18% от общего объема жилья).
В настоящее время в разработке находится около тридцати промзон. Предполагается, что, разумно их использовав, город получит место для возведения 5 млн. кв. метров жилья.
ЧТО-ТО БУДЕТ
Как показывает практика, на территориях бывших промышленных предприятий в основном строится жилье, комментирует ситуацию Ольга Ясько, региональный директор направления аналитики исследований рынка Colliers International (Россия). Эксперт поясняет, что связано это как раз с правительственной программой. Кроме того, добавляет Ольга, проект по реорганизации промзон открыл новые возможности и для девелоперов коммерческой недвижимости. Дело в том, что из-за запрета строительства офисов в историческом центре столицы преобразованные зоны становятся единственной возможностью возведения таких объектов в черте города. А это, как замечает г-жа Ясько, целых 20% дополнительных площадей! Помимо исключительно офисных объектов на освобождаемых территориях промышленных зон ведется строительство и многофункциональных комплексов. Например, среди уже реализованных проектов Ольга отмечает такие, как бизнес-парк «Аврора» на территории Павелецкой промзоны (на месте Краснохолмского камвольного комбината); ЛеФорт (на месте «Московского шелкового комбината им. П. П. Щербакова»); Фабрика Станиславского (на месте бывшей золотоканительной фабрики); Даниловская мануфактура (на месте бывшего текстильного одноименного предприятия) Красная Роза (на месте известной ткацкой фабрики).
Вывод промышленных предприятий за пределы Москвы имеет исключительную важность для столицы и Московской области, считает управляющий партнер компании Delta estate Елена Земцова. Для Москвы перенос предприятий в специальные зоны и редевелопмент освободившихся территорий означает новые возможности для строительства объектов жилья и социальной инфраструктуры. А для области - начало нового витка социально-экономического развития, что обещает заметное повышение инвестиционной привлекательности региона. И, кроме того, как надеется г-жа Земцова, некогда заброшенные территории приобретут наконец своего хозяина и будут использованы с максимальной эффективностью.
ГЕОГРАФИЯ ПРОМЗОН
Исторически сложилось, что основной объем промышленных производств сосредоточен на юге, юго-востоке и востоке города. В Юго-Восточном округе под производственными предприятиями занято 4060 гектаров, или 35% всей территории округа - это АЗЛК «Москвич», «Московский подшипник», завод «Серп и Молот», Московский нефтеперерабатывающий завод, Московский шинный завод, Карачаровский механический завод. Производственные территории Южного округа сосредоточили почти 12% промышленного потенциала столицы. Там расположены такие гиганты, как АМО «ЗИЛ», завод имени Орджоникидзе, завод «Динамо». Восточный округ включает более 140 промышленных предприятий, занимающих более 2250 гектаров городских земель.
По словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимира Кузнецова, промышленные зоны традиционно располагаются на востоке, юге и юго-востоке Подмосковья, и такая география сохранится и с принятием нового закона. Причин тому несколько. Главные из них Владимир связывает с климатическими и экологическими особенностями. Роза ветров и течение рек таковы, поясняет он, что строительство промышленных предприятий в восточных и южных областях препятствует проникновению возможных загрязнений в Москву. Да к тому же в этих районах земля (из-за невысокой ликвидности) менее привлекательна для строительства жилой недвижимости, чем, например, в западных. Проблема здесь одна - слабо развитая транспортная инфраструктура. Даже концентрация промышленных зон возле МКАД не способна снять ее полностью: трафик по этим направлениям настолько высок, что помимо кольцевой транспортной стратегии необходимо развитие радиальных путей сообщения, считает эксперт.
С коллегой согласен и Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество». По его мнению, расположение промышленных зон наиболее вероятно вблизи крупных городов, таких как Подольск, Дмитров, Люберцы. Расположение рядом с крупными жилыми массивами эксперт считает идеальным, поскольку таким образом создается большое количество рабочих мест. Кроме того, создание промзон приведет к развитию транспортной инфраструктуры. Однако, как замечает генеральный директор строительно-инвестиционной компании «Уралдон» Олег Воронин, эти районы уже настолько перегружены «тяжеловесными» транспортными потоками, что создание дополнительной нагрузки в виде промышленных округов способно свести на «нет» всю транспортную систему юго-восточного направления. Вообще же, по его мнению, для развития промышленных зон наилучшим образом подходят уже существующие промышленные кластеры в Подмосковье (Ступинский район и территория вокруг Клина). Там местные власти уже отработали механизм создания так называемых «гринфилдов» - площадок с подведенными к ним инженерными коммуникациями, подъездными путями. Кроме того, как считает эксперт, очень важно и то, что в этих округах есть резерв квалифицированной рабочей силы. Г-н Воронин имеет в виду достойную образовательную базу, отмечая, что прежде в Ступинском районе и Клину функционировали машиностроительные заводы, а местные учебные заведения выпускали большое число «синих воротничков». Кстати, о существовании проблемы с укомплектовкой рабочих мест упомянул и руководитель департамента индустриальной недвижимости компании Penny Lane Realty Игорь Казимов. По его словам, дефицит кадров становится одним из наиболее острых вопросов при открытии крупного производственного комплекса. Так, например, на заводе LG в Дорохово в настоящее время «кадровый голод» считают единственной проблемой, говорит эксперт.
На будущую географию промышленных округов должна повлиять и оценка потенциала территорий, считает Олег Воронин. Эксперт выражает надежду, что земли, пригодные для жилищного строительства, не станут обременять дополнительной экологической и транспортной нагрузкой - непременными спутниками развития промышленных зон. Понятно, что основная «нагрузка» по строительству промышленных округов ляжет на те районы, которые уже имеют достаточно развитую транспортную инфраструктуру. «Конечно, когда для строительства и функционирования промзоны необходимо строительство транспортных сообщений, требуются большие инвестиции, - размышляет Михаил Гец. В идеале необходим участок вблизи уже сформированных путей сообщения».
При очевидной проблематичности основных южных трасс с их постоянно растущим транспортным потоком северное, северо-западное и западное направления намного привлекательнее с точки зрения транспортной доступности, уверена Елена Земцова. По этим направлениям осуществляется основная транспортировка импортируемых из Европы грузов в Москву. И поэтому они интересны девелоперам под строительство объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, офисного и промышленно-складского назначения как наиболее прибыльного сектора, уточняет г-жа Земцова. Что касается западного и юго-западного направлений, то, по мнению Игоря Казимова, на столь статусных элитных направлениях склады, промышленные объекты и предприятия станут золотыми, поскольку здесь очень дорогая земля, большие сложности с получением технических условий (и, соответственно, их высокая стоимость) и плотная застройка частным элитным сектором. Все это, по оценке г-на Казимова, будет препятствовать развитию промзон в данных направлениях. Ситуация с транспортной доступностью будет решаться за счет реконструкции и расширения Московской кольцевой автодороги, которые власти Москвы и области обещают завершить к 2012 году. Кроме того, запланирована прокладка дублирующих трасс по всем федеральным направлениям. Эти мероприятия должны решить существующие транспортные проблемы, полагает г-н Казимов.
Как отмечает Лариса Москвитина, директор департамента управления проектами Инжиниринговой компании «2К», промышленные зоны будут расположены около основных магистралей, где пропускная способность высокая и доступность является преимуществом. А проектирование и строительство подъездных путей непосредственно к производству будет возложено на инвестора и заказчика-застройщика. С появлением промышленных округов власти неизбежно вынуждены будут заниматься новым дорожным строительством, убежден Олег Воронин. По этой же причине ей придется развивать и прочие инфраструктурные проекты - в первую очередь в сфере электроэнергетики и водного хозяйства, не сомневается эксперт и добавляет, что сейчас именно в таких проектах ощущается большая нужда, в том числе и девелоперами загородной недви¬жимости.
ГОРОДОК НАШ НИЧЕГО...
Тут мы сочли уместным поинтересоваться мнением экспертов относительно перспектив жилой недвижимости, которая окажется в непосредственной близости промышленных зон. Что там будет с ценами и будут ли такие объекты востребованы? В развитие этой темы Елена Земцова привела пример с подмосковными городами Реутов и Балашиха, где сосредоточено несколько крупных промышленных предприятий. Она подчеркивает, что интерес покупателей к жилью в этих городах меньше не становится. Более того, благодаря грамотной концепции общей застройки новых кварталов, окруженных лесными массивами, экология здешних жилых районов считается одной из самых благоприятных в ближайшем Подмосковье. Строго говоря, современное комплексное строительство предусматривает четкое отделение жилых кварталов от промышленных зон. Тем не менее, близость предприятия или (еще того хуже) промышленного округа к жилым постройкам - вещь для жителей неприятная. Многие помнят акции протеста жителей московских районов, которых поставили перед фактом строительства мусороперерабатывающего комплекса, вспоминает Елена прецедент, имевший в свое время широкий общественный резонанс. В экологически «нечистых» районах уровень ликвидность жилья нельзя поднять никакими бонусами и скидками, уверяет г-жа Земцова. Вот почему его стоимость должна быть минимальной, то есть на 10-20% ниже среднерыночной.
По свидетельству Олега Воронина, вокруг промышленно развитых городов области (Воскресенск, Королев и им подобные), где, скорее всего, станут появляться промышленные округа, девелоперы загородной недвижимости уже сейчас неохотно берутся за строительство поселков. Понять отсутствие у них энтузиазма можно... Хотя имеются прецеденты, когда жители уже построенных загородных поселков смогли добиться запрета на возведение промышленного объекта вблизи своих владений. Так было, например, в Щелковском районе, где жители стародачных поселков в Загорянке и Валентиновке смогли остановить строительство на Клязьме завода по производству бумаги, вспоминает Олег Воронин. Это становится возможным, в том числе из-за «многотомности» и запутанности документации на возведение промышленных объектов. Используя подчас противоречивые данные разнообразных документов (особенно в области экологического законодательства), опытный юрист без труда найдет в них повод для признания такого строительства незаконным и нарушающим права местных жителей. Вообще же создание промзон будет регулироваться Генеральным планом развития Московской области и целым рядом местных законов. В любом случае, девелопер сможет заранее получить информацию о планах по их созданию, чтобы принять адекватное решение о целесообразности или нецелесообразности строительства там жилья.
Любой компании нужны сотрудники, которые должны где-то жить, размышляет Лариса Москвитина. Соответственно, рядом с промышленными зонами появятся и жилые объекты. Но цена на такое жилье - особенно около производств с вредными выбросами - будет на порядок ниже средней рыночной стоимости квадратного метра, считает эксперт. Многое зависит от характера промзоны, говорит Владимир Кузнецов. Одно дело, когда промзона обслуживает наукоемкую безотходную индустрию, и совсем другое -химическое производство, сопровождаемое вредными отходами, распространяющимися на большие расстояния. Поэтому планы по развитию жилого сектора в той или иной зоне будут различными. В целом же, привлекательность жилья, расположенного поблизости от промышленных предприятий, стандартно невысока. Это соответственно отражается и на ценах. Однако с точки зрения урбанистики индустриальная зона является градообразующим фактором, подчеркивает г-н Кузнецов. Поскольку на предприятиях задействуется значительное число людей, их необходимо обеспечить жильем. Стало быть, жилая недвижимость в промзонах развиваться будет, но преимущественно муниципального характера в эконом-классе.
ОБРЕТЕНИЯ ПОДМОСКОВЬЯ
Что же получает Подмосковье в связи с появлением новых промышленных зон? Единственное, что повлечет за собой появление четко выраженных промзон, - это увеличение количества рабочих мест, считает г-н Казимов. Олег Воронин шире смотрит на это явление. По его мнению, дополнительные инвестиции должны благоприятно отразиться на всех отраслях региональной экономики. Владимир Кузнецов тоже считает, что Московский регион, и без того являясь одним из самых мощных индустриальных центров страны, только выиграет. Уже хотя бы потому, что он обретает возможность развиваться не стихийно, а комплексно, на специально предназначенных для этого территориях. А что касается спроса на объекты логистического и промышленного назначения, то, как уверяет г-н Кузнецов, в этом сомневаться не приходится: Москва является самым крупным рынком сбыта, логистическим и деловым центром страны.
Позиции Подмосковья укрепятся еще и за счет прихода в регион иностранных инвесторов, которые проявляют интерес к развитию этого сегмента рынка. В частности, по данным Игоря Казимова, среди наиболее заметных игроков - инвестиционный фонд Raven Russia Limited, который инвестирует в строительство индустриальных и логистических парков, причем не только в Москве, но и по всей России. Михаил Гец не сомневается в том, что интерес к промзонам проявят многие крупные западные компании. Например, Mars, Pepsi, Oriflame и другие. «Если в рамках промзоны есть возможность построить завод, - говорит эксперт, - такой вариант, конечно же, будет востребован иностранными компаниями. Это лучше, чем строить отдельно стоящий завод».
Суммируя сказанное, Лариса Москвитина приходит к выводу, что появление подобных зон в целом окажет благоприятное воздействие на экономику региона. Станет стимулом к ее оздоровлению и оживлению. Во-первых, перечисляет эксперт очевидные ей преимущества, - это большой плюс для производств, организованных по принципу «все в одном месте». «Принцип позаимствован у японцев, - уточняет г-жа Москвитина, - и смысл его в том, что при комплексном формировании вокруг основного производства сопутствующих и вспомогательных предприятий обеспечивается колоссальная экономия (на затратах по закупке, доставке, хранению и отгрузке с конвейера)». Во-вторых, население обретает новые рабочие места на современных и хорошо оснащенных производствах. В-третьих, местная администрация получает прирост в бюджете. При этом развитие инфраструктуры происходит за счет бюджета и инвесторов (при правильном оформлении инвестконтрактов). Таким образом, подытоживает Лариса Москвитина, открываются перспективы для развития районных центров. Все бы хорошо, кабы не «экологический фактор»: все-таки в районах появятся вредные производства.
«Остается надеяться на разумность властей в размещении этих зон на традиционно жилых и высоколиквидных направлениях Подмосковья», - отмечает руководитель службы проектного консалтинга компании Welhome Владимир Кузнецов.
ВРЕМЯ И ДЕНЬГИ
Конечно, как «Москва не сразу строилась», так и промзоны разовьются не вдруг. На это потребуется время. По мнению Ольги Ясько, на переориентацию или выведение промышленного предприятия может уйти лет десять. А чтобы возвести на территории бывшего промышленного предприятия бизнес-центр, может хватить и двух лет. Тут все зависит от девелопера: насколько быстро он сможет получить разрешительные документы, как скоро приступит к работе и какими темпами будет вести строительство.
Все зависит от масштабности территории, соглашается с коллегой Михаил Гец. Так, например, небольшой участок размером в 10-20 га может быть полностью сформирован в течение 2-3 лет. Большая зона (300-500 га), по мнению управляющего партнера компании «Новое Качество», потребует около 10 лет. Но, как считает Игорь Казимов, тут следует говорить не о временных рамках, а о финансовых. При хорошем финансировании формирование промышленных зон может уложиться и в пять лет, а если отрасль держать на голодном пайке, то она и сто лет может «развиваться»... То есть, по глубокому убеждению г-на Казимова, все определяется лишь твердым намерением самого государства и инвесторов «поднимать» промышленность.