Лето в Москве в этом году выдалось нестандартно холодным. Стоит ли удивляться, что многие его прихода попросту не заметили. Как не заметил и рынок недвижимости, весь июнь продолжавший вести себя на удивление горячо и активно.
Рост под низким градусом
Как говорят медики, если температура воздуха превышает 28°С, большинство проживающих в нашей климатической зоне людей становятся вялыми и инертными. Даже с этой точки зрения совсем неудивительно, что и активность всех рынков, включая рынок недвижимости, летом затихает. Иное дело, если лето выдается прохладным, как и случилось в нынешнем году. Для тех, кто запамятовал, какова была погода в июне, приведем сведения Гидрометцентра России, согласно которым в первый месяц лета в Москве средняя температура воздуха в полдень не превышала 20°С. Что, по данным Всемирной организации здравоохранения, укладывается в диапазон комфорта (17-24°С).
Столь нетипичная для лета, но очень благоприятная погода, видимо, косвенно повлияла и на рынок недвижимости, который в июне вел себя совершено нетрадиционно для этого времени года. "Июнь закрылся с показателями, в полтора-два раза превосходящими умеренные прогнозы,— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Прирост рублевых цен составил 3,7%, что в точности повторяет майские результаты (от 3 до 3,8%, по разным оценкам). Объем предложения столичных квартир вырос на 4,5%, за весь июнь на продажу выставлено более 32 тыс. объектов. Спрос по сравнению с уровнем апреля-мая снизился всего на 10-15%. Сопоставление этих трех показателей приводит к главному выводу: предсказываемой и ожидаемой летней паузы в развитии рынка недвижимости пока не наблюдается. Возможно, июль даст более умеренную статистику, но уже можно заключить, что нынешний летний спад будет менее ярким, чем это бывает традиционно".
Эксперты, конечно же, причину поведения рынка ищут отнюдь не в климате, а в более привычных для анализа нишах, например делая отсылку к мировой ситуации. "Вероятно, причина роста кроется в макроэкономической нестабильности,— утверждает аналитик компании "КомСтрин" Олег Борисенок.— Цена на жилье все-таки рыночный фактор, и если какие-то официальные макроэкономические данные можно исказить или занизить, то рынок есть рынок, его не обманешь. Продолжающийся мировой кризис оказывает очень большое давление на российскую экономику, и спасают нас только серьезный стабфонд и золотовалютные резервы. Тем не менее это не панацея, о чем свидетельствует рост цен на продукты. Недвижимость — точно такой же продукт, и он так же растет в цене. И судя по всему, в ближайшей перспективе рост продолжится, хотя к осени вероятно замедление темпов роста". Впрочем, хоть осень уже не за горами, но до нее еще нужно дожить. Пока же на рынок недвижимости, по утверждению компании "Пересвет-Недвижимость", оказывают влияние хорошо знакомые процессы — нестабильность фондового рынка и постоянный рост цен на нефть, обеспечивающий стабильный приток нефтедолларов, которые не останавливались, в том числе и в июне.
Объемные продажи
Как следствие, в первый месяц лета на рынке недвижимости отмечались довольно интересные явления. "Основной тренд — повышенная активность на рынке, которая выражается в количестве сделок. Причем активность выше примерно в 2,5-3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года как в сегменте элитного жилья, так и в секторе бизнес-класса. И точно так же, как и год назад, кривая продаж девелоперского продукта прошла фазу небольшого спада в течение майских праздников и в начале лета,— отмечают в холдинге Capital Group.— То есть сейчас появились все предпосылки для того, чтобы и июль, и август отличились такой же повышенной активностью продавцов и покупателей".
Активность на высоком уровне поддерживалась и ставшим уже традиционным невысоким объемом предложения, характерным в равной степени для рынка как первичной, так и вторичной недвижимости. Так, по сведениям компании "Масштаб", объем предложения на вторичном рынке снизился даже по сравнению с "глухим" маем. По данным на конец июня, этот показатель не превышал 23 тыс. Причем, как уточняют в компании "МИАН — Агентство недвижимости", если в качестве временного отрезка, на котором проводится сравнение, брать более значительный период, то названные 23 тыс. квартир — это более чем в 2,2 раза меньше, чем пиковое значение, зафиксированное в последние годы. Правда, для июня и это немало. "Достаточно нетипичный для летнего периода объем предложений на вторичном рынке, скорее всего, является результатом атмосферы неопределенности в отношении будущего московского рынка жилья,— высказывает свое видение ситуации управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Активность рынка подтверждает и то, что, несмотря на изменившиеся ставки по кредитам под залог приобретаемого жилья, возросшие требования по первоначальному взносу, а также наступивший сезон отпусков, объемы ипотечного кредитования не продемонстрировали своего снижения".
То же самое касается и первичного рынка. "Увеличение средней цены в первую очередь продиктовано сокращением объема предложения и выводом преимущественно дорогого жилья,— рассказывает начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб" Игорь Лебедев.— В Москве с начала лета было заявлено всего 14 новостроек". Что ситуацию не спасло. "Если в марте 2007 года в свободной продаже находились квартиры в 322 домах-новостройках, на сегодняшний день речь идет лишь о 280 новостройках, в которых ведутся первичные продажи,— говорит руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки" Борис Флексер.— Таким образом, объем предложения за год сократился на 13%". Более того, ассортимент предлагаемых квартир в этих новостройках тоже постепенно сокращается. Так, по оценкам гендиректора компании "МИАН — Агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, "с начала года количество выставленных в них квартир на реализацию снизилось на 30-60% в зависимости от адреса".
Элита на отдыхе
Рынок элитной недвижимости ведет себя с обычной неспешностью. Похоже, этот сегмент отчетливее других заметил наступление лета, отреагировав на него самым привычным образом. "Если с начала года цены на элитное жилье росли в среднем на 2,2% в месяц, то в июне среднемесячные темпы роста составили не более 1,5%,— говорит начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка "Российский кредит" Наталья Москалева.— Средняя цена на первичном рынке элитного жилья составила $20,3 тыс. за квадратный метр, а на вторичном — $21,9 тыс. Таким образом, при сохранении положительной динамики на рынке элитной недвижимости ценовые темпы роста снижены в соответствии с сезонным трендом". Правда, объем предложения все же возрос: как и было замечено выше, именно в этот сегмент попало большинство новостроек с недавно стартовавшими продажами. "Объемы предложения элитной недвижимости по сравнению с первым кварталом возросли: на сегодняшний день в открытой продаже находится порядка 720 квартир (с учетом объектов вторичного рынка),— говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.— В конце весны — начале лета начались продажи в элитных малоквартирных домах: в двух реконструированных особняках в Большом Знаменском переулке, в двух домах, расположенных в Гранатном переулке, а также в объекте на Пречистенке". Но главные вливания еще впереди. "По-прежнему рынок находится в ожидании выхода новых крупных объектов, значительная доля которых сосредоточена в районе Хамовники,— считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— В этом же районе, как и прежде, находились самые дорогие из предлагаемых в июне в продажу квартир, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Их цены достигали $70 тыс. и $72 тыс. за квадратный метр соответственно".
Достаточно интересно повел себя и рынок загородной недвижимости. "С конца июня наметился заметный подъем активности,— отмечает исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare" Наталья Петшик.— Количество обращений за последнюю неделю возросло в 2-3 раза. Клиенты интересуются и покупкой, и арендой дорогой недвижимости. Отдельно стоит отметить возросшее количество инвестиционных покупок земельных участков от одного и более гектара на рублево-успенском, новорижском и калужском направлениях. Еще одна категория покупателей — местные застройщики, которые, успешно реализовав весной свои объекты, сейчас активно ищут хорошую землю для новых проектов. В любом случае сейчас благоприятное время для покупок: в межсезонье продавцы с большей охотой идут на торг". Правда, по аналитическим показателям оценить ту охотность, с которой продавцы идут на торг, по-прежнему невозможно: в статистических отчетах фигурируют лишь показатели предложения. А в июне они были следующими. "Средняя цена предложения в июне достигла $3,3 тыс. за квадратный метр,— говорит Нина Кузнецова из "МИАН — Агентство недвижимости".— Основную часть прироста стоимости обеспечили новые предложения коттеджей и таунхаусов, земля в это же время подорожала менее чем на 1%. В целом за прошедшие шесть месяцев рост цен на загородную недвижимость составил около 19% в долларовых ценах и 13,5% — в рублях".
"В целом цены за июнь на рынке загородной недвижимости выросли на 3,1%",— говорит руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких. Что же касается поселков среднего ценового сегмента, то в июне, по данным инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, рост цен в них составил около 2% (в долларовом выражении). Столь невысокая динамика для самого популярного у загородной недвижимости сезона объясняется просто. "В 2008 году первый скачок цен произошел в марте-апреле, когда девелоперы готовились к активному сезону и пересматривали свою ценовую политику,— говорит начальник управления загородной недвижимости холдинга Capital Group Ольга Кери.— В среднем цены были тогда увеличены на 10%". На этом фоне июньская добавка в 2-3% — весьма неплохой показатель.
Нетипичность ситуации на рынке недвижимости в первый месяц лета 2008 года вызвала разброд и шатание в рядах покупателей. "Они разделились на две условные группы: одни уверены в продолжении роста цен на недвижимость и идут на сделку, другие заняли прямо противоположную позицию и уверены в их скором падении",— говорит заместитель гендиректора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова. Те, кто влился в ряды первых еще в январе, по суммарным итогам первого полугодия оказались явно в выигрыше. "Инвестора, не побоявшегося вложить средства в перегретый (по мнению некоторых комментаторов) столичный рынок недвижимости, полугодовые показатели не могут не радовать. Прирост рублевых цен предложения составил 22,2%, и даже за вычетом накопленной инфляции прибыльность более 13-14% за полугодие — очень и очень неплохой результат,— резюмирует Дмитрий Таганов из "Инкома".— Но все же недвижимость пока остается инструментом инвестиций с малопредсказуемой отдачей. Главная причина этого — высокий текущий уровень цен. Так, в среднесрочные прогнозы на ближайшие месяцы лучше закладывать динамику рынка, сопоставимую с показателями инфляции: не более 1,5-2% в месяц".
Рост под низким градусом
Как говорят медики, если температура воздуха превышает 28°С, большинство проживающих в нашей климатической зоне людей становятся вялыми и инертными. Даже с этой точки зрения совсем неудивительно, что и активность всех рынков, включая рынок недвижимости, летом затихает. Иное дело, если лето выдается прохладным, как и случилось в нынешнем году. Для тех, кто запамятовал, какова была погода в июне, приведем сведения Гидрометцентра России, согласно которым в первый месяц лета в Москве средняя температура воздуха в полдень не превышала 20°С. Что, по данным Всемирной организации здравоохранения, укладывается в диапазон комфорта (17-24°С).
Столь нетипичная для лета, но очень благоприятная погода, видимо, косвенно повлияла и на рынок недвижимости, который в июне вел себя совершено нетрадиционно для этого времени года. "Июнь закрылся с показателями, в полтора-два раза превосходящими умеренные прогнозы,— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Прирост рублевых цен составил 3,7%, что в точности повторяет майские результаты (от 3 до 3,8%, по разным оценкам). Объем предложения столичных квартир вырос на 4,5%, за весь июнь на продажу выставлено более 32 тыс. объектов. Спрос по сравнению с уровнем апреля-мая снизился всего на 10-15%. Сопоставление этих трех показателей приводит к главному выводу: предсказываемой и ожидаемой летней паузы в развитии рынка недвижимости пока не наблюдается. Возможно, июль даст более умеренную статистику, но уже можно заключить, что нынешний летний спад будет менее ярким, чем это бывает традиционно".
Эксперты, конечно же, причину поведения рынка ищут отнюдь не в климате, а в более привычных для анализа нишах, например делая отсылку к мировой ситуации. "Вероятно, причина роста кроется в макроэкономической нестабильности,— утверждает аналитик компании "КомСтрин" Олег Борисенок.— Цена на жилье все-таки рыночный фактор, и если какие-то официальные макроэкономические данные можно исказить или занизить, то рынок есть рынок, его не обманешь. Продолжающийся мировой кризис оказывает очень большое давление на российскую экономику, и спасают нас только серьезный стабфонд и золотовалютные резервы. Тем не менее это не панацея, о чем свидетельствует рост цен на продукты. Недвижимость — точно такой же продукт, и он так же растет в цене. И судя по всему, в ближайшей перспективе рост продолжится, хотя к осени вероятно замедление темпов роста". Впрочем, хоть осень уже не за горами, но до нее еще нужно дожить. Пока же на рынок недвижимости, по утверждению компании "Пересвет-Недвижимость", оказывают влияние хорошо знакомые процессы — нестабильность фондового рынка и постоянный рост цен на нефть, обеспечивающий стабильный приток нефтедолларов, которые не останавливались, в том числе и в июне.
Объемные продажи
Как следствие, в первый месяц лета на рынке недвижимости отмечались довольно интересные явления. "Основной тренд — повышенная активность на рынке, которая выражается в количестве сделок. Причем активность выше примерно в 2,5-3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года как в сегменте элитного жилья, так и в секторе бизнес-класса. И точно так же, как и год назад, кривая продаж девелоперского продукта прошла фазу небольшого спада в течение майских праздников и в начале лета,— отмечают в холдинге Capital Group.— То есть сейчас появились все предпосылки для того, чтобы и июль, и август отличились такой же повышенной активностью продавцов и покупателей".
Активность на высоком уровне поддерживалась и ставшим уже традиционным невысоким объемом предложения, характерным в равной степени для рынка как первичной, так и вторичной недвижимости. Так, по сведениям компании "Масштаб", объем предложения на вторичном рынке снизился даже по сравнению с "глухим" маем. По данным на конец июня, этот показатель не превышал 23 тыс. Причем, как уточняют в компании "МИАН — Агентство недвижимости", если в качестве временного отрезка, на котором проводится сравнение, брать более значительный период, то названные 23 тыс. квартир — это более чем в 2,2 раза меньше, чем пиковое значение, зафиксированное в последние годы. Правда, для июня и это немало. "Достаточно нетипичный для летнего периода объем предложений на вторичном рынке, скорее всего, является результатом атмосферы неопределенности в отношении будущего московского рынка жилья,— высказывает свое видение ситуации управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Активность рынка подтверждает и то, что, несмотря на изменившиеся ставки по кредитам под залог приобретаемого жилья, возросшие требования по первоначальному взносу, а также наступивший сезон отпусков, объемы ипотечного кредитования не продемонстрировали своего снижения".
То же самое касается и первичного рынка. "Увеличение средней цены в первую очередь продиктовано сокращением объема предложения и выводом преимущественно дорогого жилья,— рассказывает начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб" Игорь Лебедев.— В Москве с начала лета было заявлено всего 14 новостроек". Что ситуацию не спасло. "Если в марте 2007 года в свободной продаже находились квартиры в 322 домах-новостройках, на сегодняшний день речь идет лишь о 280 новостройках, в которых ведутся первичные продажи,— говорит руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки" Борис Флексер.— Таким образом, объем предложения за год сократился на 13%". Более того, ассортимент предлагаемых квартир в этих новостройках тоже постепенно сокращается. Так, по оценкам гендиректора компании "МИАН — Агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, "с начала года количество выставленных в них квартир на реализацию снизилось на 30-60% в зависимости от адреса".
Элита на отдыхе
Рынок элитной недвижимости ведет себя с обычной неспешностью. Похоже, этот сегмент отчетливее других заметил наступление лета, отреагировав на него самым привычным образом. "Если с начала года цены на элитное жилье росли в среднем на 2,2% в месяц, то в июне среднемесячные темпы роста составили не более 1,5%,— говорит начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка "Российский кредит" Наталья Москалева.— Средняя цена на первичном рынке элитного жилья составила $20,3 тыс. за квадратный метр, а на вторичном — $21,9 тыс. Таким образом, при сохранении положительной динамики на рынке элитной недвижимости ценовые темпы роста снижены в соответствии с сезонным трендом". Правда, объем предложения все же возрос: как и было замечено выше, именно в этот сегмент попало большинство новостроек с недавно стартовавшими продажами. "Объемы предложения элитной недвижимости по сравнению с первым кварталом возросли: на сегодняшний день в открытой продаже находится порядка 720 квартир (с учетом объектов вторичного рынка),— говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.— В конце весны — начале лета начались продажи в элитных малоквартирных домах: в двух реконструированных особняках в Большом Знаменском переулке, в двух домах, расположенных в Гранатном переулке, а также в объекте на Пречистенке". Но главные вливания еще впереди. "По-прежнему рынок находится в ожидании выхода новых крупных объектов, значительная доля которых сосредоточена в районе Хамовники,— считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— В этом же районе, как и прежде, находились самые дорогие из предлагаемых в июне в продажу квартир, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Их цены достигали $70 тыс. и $72 тыс. за квадратный метр соответственно".
Достаточно интересно повел себя и рынок загородной недвижимости. "С конца июня наметился заметный подъем активности,— отмечает исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare" Наталья Петшик.— Количество обращений за последнюю неделю возросло в 2-3 раза. Клиенты интересуются и покупкой, и арендой дорогой недвижимости. Отдельно стоит отметить возросшее количество инвестиционных покупок земельных участков от одного и более гектара на рублево-успенском, новорижском и калужском направлениях. Еще одна категория покупателей — местные застройщики, которые, успешно реализовав весной свои объекты, сейчас активно ищут хорошую землю для новых проектов. В любом случае сейчас благоприятное время для покупок: в межсезонье продавцы с большей охотой идут на торг". Правда, по аналитическим показателям оценить ту охотность, с которой продавцы идут на торг, по-прежнему невозможно: в статистических отчетах фигурируют лишь показатели предложения. А в июне они были следующими. "Средняя цена предложения в июне достигла $3,3 тыс. за квадратный метр,— говорит Нина Кузнецова из "МИАН — Агентство недвижимости".— Основную часть прироста стоимости обеспечили новые предложения коттеджей и таунхаусов, земля в это же время подорожала менее чем на 1%. В целом за прошедшие шесть месяцев рост цен на загородную недвижимость составил около 19% в долларовых ценах и 13,5% — в рублях".
"В целом цены за июнь на рынке загородной недвижимости выросли на 3,1%",— говорит руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких. Что же касается поселков среднего ценового сегмента, то в июне, по данным инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, рост цен в них составил около 2% (в долларовом выражении). Столь невысокая динамика для самого популярного у загородной недвижимости сезона объясняется просто. "В 2008 году первый скачок цен произошел в марте-апреле, когда девелоперы готовились к активному сезону и пересматривали свою ценовую политику,— говорит начальник управления загородной недвижимости холдинга Capital Group Ольга Кери.— В среднем цены были тогда увеличены на 10%". На этом фоне июньская добавка в 2-3% — весьма неплохой показатель.
Нетипичность ситуации на рынке недвижимости в первый месяц лета 2008 года вызвала разброд и шатание в рядах покупателей. "Они разделились на две условные группы: одни уверены в продолжении роста цен на недвижимость и идут на сделку, другие заняли прямо противоположную позицию и уверены в их скором падении",— говорит заместитель гендиректора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова. Те, кто влился в ряды первых еще в январе, по суммарным итогам первого полугодия оказались явно в выигрыше. "Инвестора, не побоявшегося вложить средства в перегретый (по мнению некоторых комментаторов) столичный рынок недвижимости, полугодовые показатели не могут не радовать. Прирост рублевых цен предложения составил 22,2%, и даже за вычетом накопленной инфляции прибыльность более 13-14% за полугодие — очень и очень неплохой результат,— резюмирует Дмитрий Таганов из "Инкома".— Но все же недвижимость пока остается инструментом инвестиций с малопредсказуемой отдачей. Главная причина этого — высокий текущий уровень цен. Так, в среднесрочные прогнозы на ближайшие месяцы лучше закладывать динамику рынка, сопоставимую с показателями инфляции: не более 1,5-2% в месяц".
Источник: Коммерсантъ – Деньги