Автор статьи – Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости WELHOME.
Самый высокий доход можно получить, сдавая квартиру под торговую точку. Прежде всего инвестору нужно подобрать хорошую квартиру на первом этаже дома. На первичном рынке сделать это крайне сложно: даже на начальных стадиях застройки бизнес-класс сегодня стоит дороже, а кроме того, первые этажи большинство девелоперов сразу реализуют как коммерческие площади, предлагая их по значительно более высокой стоимости. Поэтому я рекомендовал бы присмотреться к предложению вторичного рынка, особенно в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО, где в отличие от центра Москвы цены ниже, а уровень проходимости почти не уступает.
В идеале квартиру нужно перевести в статус торгового помещения - арендная ставка в этом случае будет выше. Средний "разброс" - $1500- 2500. Причем важно учитывать разницу в предложении: если при покупке жилой квартиры важны видовые характеристики, близость к скверу или реке, то задавшись целью сделать инвестиционную покупку коммерческого помещения, необходимо обратить особое внимание на наличие парковочных мест и уровень проходимости.
Предположим, что вам удалось купить объект с хорошей проходимостью площадью 90 кв. м, найти для него в качестве арендатора торговое предприятие и сдавать площади за $2500 за кв. м в год. В таком случае ежегодно вы будете получать $225 тыс., окупив таким образом свои затраты за три года без учета дополнительных вложений в помещение. Это оптимистичный вариант. Для сравнения: аналогичной площади квартиру сдавать можно за $4-10 тыс. в месяц. Итого при наиболее привлекательном раскладе в год получится $120 тыс., таким образом, минимальный срок возврата инвестиций удлиняется до шести лет.
Однако в целом подобрать помещение такого метража, имея $700 тыс., - целое искусство. Поэтому ориентироваться нужно не на оптимистичные варианты, а на более реальные. Скорее всего на деле удастся найти квартиру площадью 50-70 кв. м - тогда сроки возврата инвестиций составят примерно 6-9 лет при переводе помещения в статус коммерческого и 10-13 лет при сдаче его в аренду в качестве квартиры. Приводя эти цифры, я учитывал реальный спрос на рынке и готовность физических и юридических лиц арендовать помещение по тем или иным ставкам. Однако здесь не учитывались расходы на ремонт помещения, поиск арендаторов и затраты на перевод площадей в другой статус.
Если рассмотреть наиболее перспективный, но одновременно и крайне сложный с точки зрения согласований вариант реализации площадей под коммерческие цели, то затраты инвестора на приведение помещения в надлежащий вид увеличатся в этом случае более существенно, чем при сдаче помещения в аренду как жилой квартиры. В частности, перевод площадей в статус коммерческих будет стоить около 30 процентов от рыночной стоимости квартиры: итого минус $210 тыс. Далее - непременными условиями для торгового помещения являются свободная планировка и наличие отдельного входа. Эти опции не так тяжелы финансово, но очень сложны с точки зрения согласований. В совокупности с качественным ремонтом их стоимость составляет порядка $350-700 за кв. м: таким образом, в нашем случае, если посчитать стоимость по максимуму, получится $63 тыс. Кроме того, в некоторых случаях перед собственником помещения встает вопрос дополнительных затрат на подбор арендаторов. Специализированное агентство всегда получает за сделку 100 процентов месячной арендной ставки, но, как правило, эту сумму либо выплачивает арендатор, либо она делится между собственником и арендатором 50 на 50. В редких случаях, правда, все 100 процентов ложатся на плечи собственника - в нашем варианте сумма составит $18,7 тыс. Если в результате подсчитать совокупные дополнительные затраты на помещение, получится чуть менее $300 тыс. - при этом мы рассматривали самые высокие цифры при калькуляции этой суммы. Таким образом, если обратиться к рассмотренному выше наиболее оптимистичному варианту сдачи в аренду торговой площади, получится, что срок окупаемости объекта с учетом дополнительных затрат увеличится примерно на год, составив 4 года в совокупности.
Самый высокий доход можно получить, сдавая квартиру под торговую точку. Прежде всего инвестору нужно подобрать хорошую квартиру на первом этаже дома. На первичном рынке сделать это крайне сложно: даже на начальных стадиях застройки бизнес-класс сегодня стоит дороже, а кроме того, первые этажи большинство девелоперов сразу реализуют как коммерческие площади, предлагая их по значительно более высокой стоимости. Поэтому я рекомендовал бы присмотреться к предложению вторичного рынка, особенно в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО, где в отличие от центра Москвы цены ниже, а уровень проходимости почти не уступает.
В идеале квартиру нужно перевести в статус торгового помещения - арендная ставка в этом случае будет выше. Средний "разброс" - $1500- 2500. Причем важно учитывать разницу в предложении: если при покупке жилой квартиры важны видовые характеристики, близость к скверу или реке, то задавшись целью сделать инвестиционную покупку коммерческого помещения, необходимо обратить особое внимание на наличие парковочных мест и уровень проходимости.
Предположим, что вам удалось купить объект с хорошей проходимостью площадью 90 кв. м, найти для него в качестве арендатора торговое предприятие и сдавать площади за $2500 за кв. м в год. В таком случае ежегодно вы будете получать $225 тыс., окупив таким образом свои затраты за три года без учета дополнительных вложений в помещение. Это оптимистичный вариант. Для сравнения: аналогичной площади квартиру сдавать можно за $4-10 тыс. в месяц. Итого при наиболее привлекательном раскладе в год получится $120 тыс., таким образом, минимальный срок возврата инвестиций удлиняется до шести лет.
Однако в целом подобрать помещение такого метража, имея $700 тыс., - целое искусство. Поэтому ориентироваться нужно не на оптимистичные варианты, а на более реальные. Скорее всего на деле удастся найти квартиру площадью 50-70 кв. м - тогда сроки возврата инвестиций составят примерно 6-9 лет при переводе помещения в статус коммерческого и 10-13 лет при сдаче его в аренду в качестве квартиры. Приводя эти цифры, я учитывал реальный спрос на рынке и готовность физических и юридических лиц арендовать помещение по тем или иным ставкам. Однако здесь не учитывались расходы на ремонт помещения, поиск арендаторов и затраты на перевод площадей в другой статус.
Если рассмотреть наиболее перспективный, но одновременно и крайне сложный с точки зрения согласований вариант реализации площадей под коммерческие цели, то затраты инвестора на приведение помещения в надлежащий вид увеличатся в этом случае более существенно, чем при сдаче помещения в аренду как жилой квартиры. В частности, перевод площадей в статус коммерческих будет стоить около 30 процентов от рыночной стоимости квартиры: итого минус $210 тыс. Далее - непременными условиями для торгового помещения являются свободная планировка и наличие отдельного входа. Эти опции не так тяжелы финансово, но очень сложны с точки зрения согласований. В совокупности с качественным ремонтом их стоимость составляет порядка $350-700 за кв. м: таким образом, в нашем случае, если посчитать стоимость по максимуму, получится $63 тыс. Кроме того, в некоторых случаях перед собственником помещения встает вопрос дополнительных затрат на подбор арендаторов. Специализированное агентство всегда получает за сделку 100 процентов месячной арендной ставки, но, как правило, эту сумму либо выплачивает арендатор, либо она делится между собственником и арендатором 50 на 50. В редких случаях, правда, все 100 процентов ложатся на плечи собственника - в нашем варианте сумма составит $18,7 тыс. Если в результате подсчитать совокупные дополнительные затраты на помещение, получится чуть менее $300 тыс. - при этом мы рассматривали самые высокие цифры при калькуляции этой суммы. Таким образом, если обратиться к рассмотренному выше наиболее оптимистичному варианту сдачи в аренду торговой площади, получится, что срок окупаемости объекта с учетом дополнительных затрат увеличится примерно на год, составив 4 года в совокупности.