Рынок аренды загородных домов традиционно считается вотчиной частников.
Крупные риэлторские компании на нем почти не представлены, а большая часть сделок не фиксируется в налоговых документах. Но даже у этого рынка есть свой постоянный тренд. Дом на лето надо искать заранее – к маю цена аренды на оставшиеся коттеджи вырастает минимум на четверть. По мнению экспертов, с каждым годом желающих арендовать дачу на летние месяцы становится больше в разы. Однако подсчитать их никто толком не может. «Статистики по объемам сезонной загородной аренды у нас нет: дело в том, что на рынке в основном оперируют частные лица, поэтому объективную и точную информацию в данном случае получить практически невозможно», – отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов. По его словам, частные владельцы контролируют порядка 90% загородного рынка. И горячий сезон для них начинается еще зимой.
Чем дальше в лес
Если не брать в расчет советские дачи в отдалении от Москвы, то основная причина нехватки предложений – это нежелание владельцев недвижимости сдавать ее на короткий срок. «Они неохотно идут на краткосрочную аренду, поэтому снять дом на лето или даже на зиму достаточно сложно, и именно поэтому поиски необходимо начинать за полгода. Не стоит также забывать, что клиент, желающий арендовать летнюю дачу, предъявляет к ней больше претензий относительно природно-видовых характеристик и наличия развлекательной инфраструктуры. Следовательно, целый пласт предложений отсекается», – отмечает Мария Литинецкая из Blackwood. Более того, сдача дома в аренду на короткий срок просто невыгодна владельцу. По словам генерального директора компании Ostogenka Real Estate Максима Сухарькова, амортизация коттеджа при сдаче на год или на летний период примерно одинакова. При этом для вселения нового арендатора придется совершить некоторые усилия, например, устроить косметический ремонт. Если же съемщики меняются несколько раз, то увеличивается и частота ремонта. «Всплеск активности со стороны нанимателей приходится на весну и лето. В то же время дом, как и сад, нуждается в постоянном уходе. Если арендодатель сдает коттедж только на летний период, то зиму и осень дом простаивает, не принося дохода, при этом износ остается практически тем же», – говорит Галина Фабрицкая из компании «Пересвет-недвижимость». Поэтому, по ее словам, если наниматели снимают коттедж на год, то арендная ставка за месяц может быть ниже, чем в случае аренды на три-четыре месяца. «Поскольку в элитном сегменте спрос превышает предложение и сдача дома на год более доходна, то договоры обычно заключаются сроком на год и более. Схема сдачи коттеджа на лето не окупается, так как остальную часть года дом простаивает. Даже повышение цены аренды в полтора раза в высоком сегменте невыгодно владельцу», – объясняет эксперт.
Управдача
Как отмечают участники рынка, потенциальным арендаторам было бы проще найти подходящий вариант, если бы часть сдаваемых домов находилась под контролем управляющих компаний. Последние могли бы в несезон сдавать эту недвижимость для проведения корпоративных мероприятий или просто поддерживать в порядке. В противном случае этим приходится заниматься самому владельцу. В настоящий момент на рынке не так много поселков, которыми распоряжаются управляющие компании. «При этом специальных поселений, предлагающих коттеджи в аренду на лето, на рынке нет, что объясняется низким уровнем спроса на данный вид услуг. Организованные арендные коттеджные поселки ориентированы большей частью на долгосрочную аренду, например Forestvill, «Сновидово» или «Жемчужина». В этом сегменте спрос намного превышает предложение, что подтверждается наличием в таких поселках листов ожидания», – отмечает Мария Литинецкая. По словам аналитиков Welhome, специализированные доходные поселки на рынке присутствуют очень давно. Первым из них стал поселок в Серебряном Бору от компании «Мосдачтрест», которая присутствует на рынке уже около 70 лет и теперь подконтрольна «Системе-Галс». Владимир Кузнецов упомянул также поселок таунхаусов «Росинка» на Пятницком шоссе и Moscow Country Club в Нахабино. Кроме того, по словам Максима Сухарькова, на Калужском шоссе есть небольшой поселок «Дарьино» на 6 – 8 домов, также сдающихся в круглогодичную аренду.
На рынке встречаются и предложения смешанного формата. «Современные коттеджные поселки все больше укрупняются по сравнению со своими предшественниками, поэтому девелоперам приходится объединять несколько различных форматов в рамках одного проекта: в качестве наиболее интересных примеров поселков, где часть домов ориентирована на аренду, приведу «Княжье озеро» и «Николину слободу», – рассказывает Владимир Кузнецов. По его словам, в данном случае девелоперы ориентированы не на разовую прибыль, а получение дохода от операционной деятельности в течение длительного времени. «Несмотря на это, сезонная аренда – прерогатива частников. В доходных поселках снять дом на лето практически невозможно: большая часть таких проектов ориентирована на долгосрочную аренду, а в наиболее популярных из них ведутся листы ожидания на годы вперед», – утверждает он. По мнению Максима Сухарькова, перед летним периодом появляется больше вариантов, но в этом году заметно снижение предложения по сравнению с прошлым сезоном. «Клиенты предлагают до $40 000 в месяц, но найти достойное предложение за эту сумму непросто», – сообщает эксперт.
Сниму. Дорого
Стоимость аренды коттеджа зависит от размера и местоположения. Больше всего востребованы коттеджи площадью от 400 до 800 кв. м. «Однако наибольшее предложение приходится на дома площадью 500 – 700 кв. м, а меньше всего на рынке домов от 1000 кв. м и площадью 150 – 250 кв. м», – отмечает Мария Литинецкая. По словам Сухарькова из Ostogenka Real Estate, самым дорогим после Рублево-Успенского шоссе является Новорижское. «Эти два направления являются самыми востребованными среди арендаторов. Однако не всем нашим клиентам удобно жить на Рублево-Успенском, многие выбирают другие направления. Но если поселок принадлежит к категории элитных, то цены все равно сопоставимы с Рублевкой», – отмечает эксперт. При этом в любом случае такой летний коттедж будет полностью готов к проживанию, то есть предполагает отделку «под ключ» со всей мебелью и бытовой техникой. Стоимость коттеджа увеличивается, если рядом лес или водоем. Также может повлиять на цену наличие по соседству развитой социально-бытовой инфраструктуры: развлекательных и спортивных комплексов – например, того же Московского гольф-клуба в Нахабино, конно-спортивных клубов или горнолыжных комплексов. В таком же качестве могут выступать и знаменитые памятники культуры: музей-усадьба Архангельское, Знаменское-Губайлово, Воскресенский Новоиерусалимский монастырь и т.д.
По данным Владимира Кузнецова, в поселке Ивановка, на 30-м км Рублево-Успенского шоссе, стоимость дома площадью 260 кв. м на летний период составляет $7000 в месяц, в поселке Николин Ручей, в 28 км по той же Рублевке, коттедж аналогичного метража обойдется жильцам в $8500 в месяц. «Стоимость аренды дома по Новой Риге и Рублевскому шоссе колеблется от самой низкой планки – от $5000 до $100 000 в месяц. По цене $5000 в месяц можно арендовать таунхаус в 30 км от Москвы по Новой Риге площадью 160 кв. м. Загородная резиденция площадью около 1000 кв. м c хорошим ремонтом и мебелью высокого класса, расположенная на лесном участке площадью 50 – 100 соток, будет стоить около $100 000 в месяц. В свою очередь средняя стоимость аренды домов высокой категории на других направлениях ниже: около $5000 – 15 000, в зависимости от характеристик объекта», – рассказывает Максим Сухарьков. По мнению Галины Фабрицкой, Минское, Киевское и Калужское шоссе также популярны среди нанимателей. «Арендные ставки здесь не столь высоки по сравнению с Рублево-Успенским шоссе, но всегда можно найти хороший коттедж в живописном месте», – утверждает эксперт. По ее словам, в сегменте бизнес-класса на Рублево-Успенском, Ильинском и Новорижском шоссе месячные арендные ставки составляют примерно $5000 в месяц. На Дмитровском, Ярославском, Щелковском и Горьковском шоссе коттедж бизнес-класса обойдется нанимателю около $4000 в месяц. Однако при этом, по словам Фабрицкой, всегда можно найти таунхаус за $3000. В целом, по мнению экспертов, все эти цифры носят приблизительный характер и затрагивают только те объекты, которые попадают в базу данных агентств или сдаются управляющими компаниями, однако большая часть коттеджей проходит мимо этих игроков, а в таком случае за порядком цен может уследить только сам владелец.
ВЛАДИМИР КУЗНЕЦОВ,
РУКОВОДИТЕЛЬ СЛУЖБЫ КОНСАЛТИНГА И АНАЛИТИКИ WELHOME:
«Большинство владельцев загородной недвижимости стремятся заключать договор аренды на длительный срок. Это обусловлено рентабельностью и возможностью получения дополнительной прибыли – ведь шансов сдать дом в аренду в осенне-зимний период значительно меньше, чем летом. Если мы говорим об элитной аренде на лето, то дом площадью порядка 300 кв. м со всеми удобствами, расположенный в охраняемом поселке на престижном направлении не далее 20 км от МКАД, обойдется жильцам в сумму от $10 000 в месяц»
ГАЛИНА ФАБРИЦКАЯ,
НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА АРЕНДЫ КОМПАНИИ «ПЕРЕСВЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«На размер ставки влияет множество факторов: популярность направления, уникальность природно-ландшафтных характеристик, развитая инфраструктура загородного поселка или района, наличие охраны, площадь дома и участка, интерьер. В среднем по Подмосковью коттеджи эконом-класса стоят до $2500 в месяц, дома бизнес-класса – от $2500 до $10 000 в месяц, элитные резиденции – от $10 000, а за усадьбы придется платить уже от $50 000 в месяц»
Крупные риэлторские компании на нем почти не представлены, а большая часть сделок не фиксируется в налоговых документах. Но даже у этого рынка есть свой постоянный тренд. Дом на лето надо искать заранее – к маю цена аренды на оставшиеся коттеджи вырастает минимум на четверть. По мнению экспертов, с каждым годом желающих арендовать дачу на летние месяцы становится больше в разы. Однако подсчитать их никто толком не может. «Статистики по объемам сезонной загородной аренды у нас нет: дело в том, что на рынке в основном оперируют частные лица, поэтому объективную и точную информацию в данном случае получить практически невозможно», – отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов. По его словам, частные владельцы контролируют порядка 90% загородного рынка. И горячий сезон для них начинается еще зимой.
Чем дальше в лес
Если не брать в расчет советские дачи в отдалении от Москвы, то основная причина нехватки предложений – это нежелание владельцев недвижимости сдавать ее на короткий срок. «Они неохотно идут на краткосрочную аренду, поэтому снять дом на лето или даже на зиму достаточно сложно, и именно поэтому поиски необходимо начинать за полгода. Не стоит также забывать, что клиент, желающий арендовать летнюю дачу, предъявляет к ней больше претензий относительно природно-видовых характеристик и наличия развлекательной инфраструктуры. Следовательно, целый пласт предложений отсекается», – отмечает Мария Литинецкая из Blackwood. Более того, сдача дома в аренду на короткий срок просто невыгодна владельцу. По словам генерального директора компании Ostogenka Real Estate Максима Сухарькова, амортизация коттеджа при сдаче на год или на летний период примерно одинакова. При этом для вселения нового арендатора придется совершить некоторые усилия, например, устроить косметический ремонт. Если же съемщики меняются несколько раз, то увеличивается и частота ремонта. «Всплеск активности со стороны нанимателей приходится на весну и лето. В то же время дом, как и сад, нуждается в постоянном уходе. Если арендодатель сдает коттедж только на летний период, то зиму и осень дом простаивает, не принося дохода, при этом износ остается практически тем же», – говорит Галина Фабрицкая из компании «Пересвет-недвижимость». Поэтому, по ее словам, если наниматели снимают коттедж на год, то арендная ставка за месяц может быть ниже, чем в случае аренды на три-четыре месяца. «Поскольку в элитном сегменте спрос превышает предложение и сдача дома на год более доходна, то договоры обычно заключаются сроком на год и более. Схема сдачи коттеджа на лето не окупается, так как остальную часть года дом простаивает. Даже повышение цены аренды в полтора раза в высоком сегменте невыгодно владельцу», – объясняет эксперт.
Управдача
Как отмечают участники рынка, потенциальным арендаторам было бы проще найти подходящий вариант, если бы часть сдаваемых домов находилась под контролем управляющих компаний. Последние могли бы в несезон сдавать эту недвижимость для проведения корпоративных мероприятий или просто поддерживать в порядке. В противном случае этим приходится заниматься самому владельцу. В настоящий момент на рынке не так много поселков, которыми распоряжаются управляющие компании. «При этом специальных поселений, предлагающих коттеджи в аренду на лето, на рынке нет, что объясняется низким уровнем спроса на данный вид услуг. Организованные арендные коттеджные поселки ориентированы большей частью на долгосрочную аренду, например Forestvill, «Сновидово» или «Жемчужина». В этом сегменте спрос намного превышает предложение, что подтверждается наличием в таких поселках листов ожидания», – отмечает Мария Литинецкая. По словам аналитиков Welhome, специализированные доходные поселки на рынке присутствуют очень давно. Первым из них стал поселок в Серебряном Бору от компании «Мосдачтрест», которая присутствует на рынке уже около 70 лет и теперь подконтрольна «Системе-Галс». Владимир Кузнецов упомянул также поселок таунхаусов «Росинка» на Пятницком шоссе и Moscow Country Club в Нахабино. Кроме того, по словам Максима Сухарькова, на Калужском шоссе есть небольшой поселок «Дарьино» на 6 – 8 домов, также сдающихся в круглогодичную аренду.
На рынке встречаются и предложения смешанного формата. «Современные коттеджные поселки все больше укрупняются по сравнению со своими предшественниками, поэтому девелоперам приходится объединять несколько различных форматов в рамках одного проекта: в качестве наиболее интересных примеров поселков, где часть домов ориентирована на аренду, приведу «Княжье озеро» и «Николину слободу», – рассказывает Владимир Кузнецов. По его словам, в данном случае девелоперы ориентированы не на разовую прибыль, а получение дохода от операционной деятельности в течение длительного времени. «Несмотря на это, сезонная аренда – прерогатива частников. В доходных поселках снять дом на лето практически невозможно: большая часть таких проектов ориентирована на долгосрочную аренду, а в наиболее популярных из них ведутся листы ожидания на годы вперед», – утверждает он. По мнению Максима Сухарькова, перед летним периодом появляется больше вариантов, но в этом году заметно снижение предложения по сравнению с прошлым сезоном. «Клиенты предлагают до $40 000 в месяц, но найти достойное предложение за эту сумму непросто», – сообщает эксперт.
Сниму. Дорого
Стоимость аренды коттеджа зависит от размера и местоположения. Больше всего востребованы коттеджи площадью от 400 до 800 кв. м. «Однако наибольшее предложение приходится на дома площадью 500 – 700 кв. м, а меньше всего на рынке домов от 1000 кв. м и площадью 150 – 250 кв. м», – отмечает Мария Литинецкая. По словам Сухарькова из Ostogenka Real Estate, самым дорогим после Рублево-Успенского шоссе является Новорижское. «Эти два направления являются самыми востребованными среди арендаторов. Однако не всем нашим клиентам удобно жить на Рублево-Успенском, многие выбирают другие направления. Но если поселок принадлежит к категории элитных, то цены все равно сопоставимы с Рублевкой», – отмечает эксперт. При этом в любом случае такой летний коттедж будет полностью готов к проживанию, то есть предполагает отделку «под ключ» со всей мебелью и бытовой техникой. Стоимость коттеджа увеличивается, если рядом лес или водоем. Также может повлиять на цену наличие по соседству развитой социально-бытовой инфраструктуры: развлекательных и спортивных комплексов – например, того же Московского гольф-клуба в Нахабино, конно-спортивных клубов или горнолыжных комплексов. В таком же качестве могут выступать и знаменитые памятники культуры: музей-усадьба Архангельское, Знаменское-Губайлово, Воскресенский Новоиерусалимский монастырь и т.д.
По данным Владимира Кузнецова, в поселке Ивановка, на 30-м км Рублево-Успенского шоссе, стоимость дома площадью 260 кв. м на летний период составляет $7000 в месяц, в поселке Николин Ручей, в 28 км по той же Рублевке, коттедж аналогичного метража обойдется жильцам в $8500 в месяц. «Стоимость аренды дома по Новой Риге и Рублевскому шоссе колеблется от самой низкой планки – от $5000 до $100 000 в месяц. По цене $5000 в месяц можно арендовать таунхаус в 30 км от Москвы по Новой Риге площадью 160 кв. м. Загородная резиденция площадью около 1000 кв. м c хорошим ремонтом и мебелью высокого класса, расположенная на лесном участке площадью 50 – 100 соток, будет стоить около $100 000 в месяц. В свою очередь средняя стоимость аренды домов высокой категории на других направлениях ниже: около $5000 – 15 000, в зависимости от характеристик объекта», – рассказывает Максим Сухарьков. По мнению Галины Фабрицкой, Минское, Киевское и Калужское шоссе также популярны среди нанимателей. «Арендные ставки здесь не столь высоки по сравнению с Рублево-Успенским шоссе, но всегда можно найти хороший коттедж в живописном месте», – утверждает эксперт. По ее словам, в сегменте бизнес-класса на Рублево-Успенском, Ильинском и Новорижском шоссе месячные арендные ставки составляют примерно $5000 в месяц. На Дмитровском, Ярославском, Щелковском и Горьковском шоссе коттедж бизнес-класса обойдется нанимателю около $4000 в месяц. Однако при этом, по словам Фабрицкой, всегда можно найти таунхаус за $3000. В целом, по мнению экспертов, все эти цифры носят приблизительный характер и затрагивают только те объекты, которые попадают в базу данных агентств или сдаются управляющими компаниями, однако большая часть коттеджей проходит мимо этих игроков, а в таком случае за порядком цен может уследить только сам владелец.
ВЛАДИМИР КУЗНЕЦОВ,
РУКОВОДИТЕЛЬ СЛУЖБЫ КОНСАЛТИНГА И АНАЛИТИКИ WELHOME:
«Большинство владельцев загородной недвижимости стремятся заключать договор аренды на длительный срок. Это обусловлено рентабельностью и возможностью получения дополнительной прибыли – ведь шансов сдать дом в аренду в осенне-зимний период значительно меньше, чем летом. Если мы говорим об элитной аренде на лето, то дом площадью порядка 300 кв. м со всеми удобствами, расположенный в охраняемом поселке на престижном направлении не далее 20 км от МКАД, обойдется жильцам в сумму от $10 000 в месяц»
ГАЛИНА ФАБРИЦКАЯ,
НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА АРЕНДЫ КОМПАНИИ «ПЕРЕСВЕТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«На размер ставки влияет множество факторов: популярность направления, уникальность природно-ландшафтных характеристик, развитая инфраструктура загородного поселка или района, наличие охраны, площадь дома и участка, интерьер. В среднем по Подмосковью коттеджи эконом-класса стоят до $2500 в месяц, дома бизнес-класса – от $2500 до $10 000 в месяц, элитные резиденции – от $10 000, а за усадьбы придется платить уже от $50 000 в месяц»
Источник: Компания