На российский рынок недвижимости одновременно навалились фондовый кризис, стагнация и жесткое политическое решение обеспечить страну доступным жильем. Что будет с ценами?
Даже далекие от финансовых и биржевых дел россияне уже знают: американский кризис ипотеки уронил цены на недвижимость у себя дома, а потом и фондовые рынки двух континентов. Не ударит ли вся эта история по нашим отечественным ценам на квадратные метры? И в какую сторону они двинутся - упадут, как в США, или опять вырастут? Вопрос не праздный: наш рынок недвижимости переживает непростые времена. На него одновременно навалились фондовый кризис, стагнация и политическое решение обеспечить страну доступным жильем. Эти силы, как лебедь, рак и щука, тянут рынок в разные стороны. Попробуем разобраться, куда тронется эта "телега", и выяснить - можно ли все еще заработать на квадратных метрах?
В отличие от фондового рынка, быстро реагирующего на любой негатив, рынок недвижимости более инертен - необходимо серьезное и длительное ухудшение ситуации, чтобы кризис отразился на его конъюнктуре. "Непосредственной связи между погодой на фондовом рынке и рынке недвижимости, вообще говоря, нет, - полагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Можно говорить об определенном влиянии с точки зрения девелоперских компаний, чьи акции обращаются на фондовом рынке. Бумаги таких компаний снижаются вместе с рынком со всеми вытекающими последствиями. Однако доля таких компаний невелика". С этим нельзя не согласиться, но в 2008 году многие девелоперы планировали выход на биржу и из-за кризиса вынуждены отказаться от этих планов. Это означает, что они не получат денег, на которые рассчитывали при планировании своих новых проектов. С другой стороны, полагает директор департамента инвестиций компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Максим Брусов, девелоперы могут и выиграть, если деньги, ушедшие с рынка фондового, переместятся на рынок недвижимости.
Такой сценарий вполне реален. "Вероятнее всего инвесторы будут искать альтернативные источники получения прибыли, перераспределяя или частично диверсифицируя свой инвестиционный портфель, - соглашается Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций "Пересвет-Девелопмент". - Вложения в недвижимость принесут меньшую прибыль, около 12-15 процентов, чем, к примеру, золото, но в данном случае риски минимальны".
Если кризис станет причиной притока денег в недвижимость, как это изменит ситуацию на рынке? Самый простой вариант, когда скупаются метры, возникает ажиотажный спрос и растут цены, эксперты считают маловероятным.
"Вопрос в том, какой уровень проектов остается инвестиционно привлекательным и насколько возможности инвесторов соответствуют ситуации на рынке недвижимости, - говорит генеральный директор УК "Ингосстрах-инвестиции" Валерий Петров. - Ипотечные программы дороги, внутренние резервы ликвидности ограниченны: стабфонд и прочие источники рефинансирования - это короткие деньги. Тем не менее крупный инвестор, вполне возможно, обратит свое внимание на большие проекты застройки, частному же инвестору с полумиллионом долларов имеет смысл подумать о региональных проектах. В Москве за эти деньги уже ничего не приобрести".
Одним словом, ситуация на фондовом рынке (при условии, что кризис не окажется затяжным) вряд ли даст толчок росту цен на зрелых рынках жилой недвижимости, в первую очередь на столичном. Их уровень пределен даже для инвесторов. Зато крупные региональные проекты получат новый финансовый стимул для скорейшей реализации.
На дворе - стагнация
Если у региональных рынков сохраняется еще приличный потенциал для роста, то с московским много неясностей. Хор аналитиков, дающих прогнозы относительно цен на этот год, как никогда слажен. Все они полагают, что роста цен на жилье более чем в пределах инфляции ждать не стоит (впрочем, никто не знает, каков будет реальный уровень инфляции). Возможны скачки до 20 процентов лишь по некоторым сегментам рынка. Несколько сбивают с толку отчеты за январь: год начался с весьма бурного роста всех показателей рынка.
При ближайшем рассмотрении оказывается, что реализуется отложенный спрос и рынок просто догоняет жизнь: пока продавцы-покупатели встречали Новый год, инфляционные показатели не стояли на месте. По данным компании "ИНКОМ", за предыдущую неделю цена жилья на вторичном рынке Москвы выросла на 2,4 процента в рублях. Продолжился и прирост объемов предложения, но он вышел всего лишь на уровень середины декабря 2007 года (примерно 25 тысяч квартир в Москве, 13 тысяч - в области). А прошлый год был, мягко говоря, совсем не бурным. На вторичке, по данным агентства "САВВА", за год цены выросли в среднем всего на 11 процентов. Причем по некоторым сегментам они и вовсе упали. Рост новостроек был чуть выше, но реальной инфляции не обогнал. Не слишком выросло в цене и загородное жилье - на 9,6 процента. По всему - ловить на рынке жилой недвижимости инвестору, особенно мелкому и даже среднему, нечего.
Совершенно другая картина наблюдалась на рынке коммерческой недвижимости. По расчетам компании WELHOME здесь прирост офисного сектора составил за год 34 процента. Вакантных площадей при этом - 8-9 процентов. Арендные ставки выросли на 25 процентов, а цены продаж серьезно опережали рост арендных ставок. Примерно та же картина с торговой недвижимостью: рост сегмента - не менее 25 процентов, а средняя арендная ставка уже составила 1570 за "квадрат".
Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости налицо. "В последние два года произошел поворот стратегии развития некоторых компаний в сторону коммерческой недвижимости", - отмечает Максим Брусов. На днях, например, СУ155 открывает крупный торговый комплекс в Серпухове, "Крост" строит технопарк и пивные рестораны, "ДОН-Строй" - офисы. Заметим, это компании, которые до сих пор были известны как строители - инвесторы жилья. Активность игроков помельче тоже невысока, но это не значит, что они не строят дома, просто их интересы сместились в более доходные сектора рынка или в другие регионы. Если инвесторы и строители перестанут интересоваться жильем из-за стагнации цен и минимальной доходности, его, по логике, станет меньше. А ведь, как известно, дефицит предложения - это почти всегда рост цен.
Стройте-стройте...
На сегодняшний день эксперты уже говорят о сокращении числа новостроек в городе. В 2007 году их количество от ТТК до МКАД, по данным IRN.RU, сократилось по сравнению с 2006 годом на 11,4 процента и составило 217 объектов. Громкого выхода на рынок новых объектов в последние месяцы тоже не было. Разве что ПИК объявил о крупном проекте в Кунцеве. Причины снижения предложения - в отсутствии свободных площадок и в запрете "точечного строительства", а также в том, что львиную долю от объема строящегося жилья в городе московские власти намерены использовать под социальные программы.
"Найти строительную площадку в Москве достаточно сложно. Акценты смещаются в сторону реализации проектов реконструкции старых жилых кварталов либо строительства на месте промышленных зон. Эти проекты весьма трудоемкие и требуют крупных финансовых вложений. Более того, проработки градообоснования и комплексное решение о строительстве значительно увеличат сроки проектирования, что скажется на сроках ввода объекта в эксплуатацию. В итоге это может привести к дефициту предложения и тем самым спровоцировать рост цен", - говорит Сергей Баранов.
Кроме того, подготовка строительной площадки, связанная зачастую с выводом промышленных предприятий и рекультивацией земли или сносом домов (расселение жителей), требуeт привлечения крупных инвестиций и только в самом конце принесет должную прибыль. Это, отмечает Баранов, ведет к глобализации рынка недвижимости. Крупные проекты могут реализовать только крупные игроки. Небольшим компаниям придется либо уходить с рынка, либо присоединяться к более мощным.
Эксперты отмечают, что потребительский интерес к Москве в принципе падает, перемещаясь в Подмосковье. За этим интересом следуют и строительные компании. Они возводят монолит, ставят панели, коттеджные поселки. Кстати, еще недавно все рассчитывали, что на рынок хлынет предложение поселков эконом-класса. Пока не случилось. Земля, как поняли теперь ее владельцы, ох как дорого стоит. Потому на рынок выходят поселки люкс и бизнес-класса, а цены стартуют от полумиллиона долларов и выше. И проблему доступного жилья не решают. Впрочем, выкупив квартиру в строящемся поселке, можно получить 20-40 процентов годовых - на городском рынке о таких прибылях давно забыли.
Из всего этого следует простой вывод: инвесторы и строители, несмотря на кризис и благодаря перегруппировке своих усилий, еще имеют возможность эффективно работать на рынке недвижимости. Есть, правда, другая сторона медали. Все жилищные программы основываются на постулате, что "в ближайшие годы большинство россиян сможет приобрести жилье по ипотеке". Ипотека же, благодаря тому же кризису, становится все дороже, а процент людей, способных купить собственное жилье, падает. И как ни толкают игроки рынка цены вверх, как ни пытаются найти уважительные причины для их роста, это слишком затруднительно.
Даже далекие от финансовых и биржевых дел россияне уже знают: американский кризис ипотеки уронил цены на недвижимость у себя дома, а потом и фондовые рынки двух континентов. Не ударит ли вся эта история по нашим отечественным ценам на квадратные метры? И в какую сторону они двинутся - упадут, как в США, или опять вырастут? Вопрос не праздный: наш рынок недвижимости переживает непростые времена. На него одновременно навалились фондовый кризис, стагнация и политическое решение обеспечить страну доступным жильем. Эти силы, как лебедь, рак и щука, тянут рынок в разные стороны. Попробуем разобраться, куда тронется эта "телега", и выяснить - можно ли все еще заработать на квадратных метрах?
Сила инерции
В отличие от фондового рынка, быстро реагирующего на любой негатив, рынок недвижимости более инертен - необходимо серьезное и длительное ухудшение ситуации, чтобы кризис отразился на его конъюнктуре. "Непосредственной связи между погодой на фондовом рынке и рынке недвижимости, вообще говоря, нет, - полагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Можно говорить об определенном влиянии с точки зрения девелоперских компаний, чьи акции обращаются на фондовом рынке. Бумаги таких компаний снижаются вместе с рынком со всеми вытекающими последствиями. Однако доля таких компаний невелика". С этим нельзя не согласиться, но в 2008 году многие девелоперы планировали выход на биржу и из-за кризиса вынуждены отказаться от этих планов. Это означает, что они не получат денег, на которые рассчитывали при планировании своих новых проектов. С другой стороны, полагает директор департамента инвестиций компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Максим Брусов, девелоперы могут и выиграть, если деньги, ушедшие с рынка фондового, переместятся на рынок недвижимости.
Такой сценарий вполне реален. "Вероятнее всего инвесторы будут искать альтернативные источники получения прибыли, перераспределяя или частично диверсифицируя свой инвестиционный портфель, - соглашается Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций "Пересвет-Девелопмент". - Вложения в недвижимость принесут меньшую прибыль, около 12-15 процентов, чем, к примеру, золото, но в данном случае риски минимальны".
Если кризис станет причиной притока денег в недвижимость, как это изменит ситуацию на рынке? Самый простой вариант, когда скупаются метры, возникает ажиотажный спрос и растут цены, эксперты считают маловероятным.
"Вопрос в том, какой уровень проектов остается инвестиционно привлекательным и насколько возможности инвесторов соответствуют ситуации на рынке недвижимости, - говорит генеральный директор УК "Ингосстрах-инвестиции" Валерий Петров. - Ипотечные программы дороги, внутренние резервы ликвидности ограниченны: стабфонд и прочие источники рефинансирования - это короткие деньги. Тем не менее крупный инвестор, вполне возможно, обратит свое внимание на большие проекты застройки, частному же инвестору с полумиллионом долларов имеет смысл подумать о региональных проектах. В Москве за эти деньги уже ничего не приобрести".
Одним словом, ситуация на фондовом рынке (при условии, что кризис не окажется затяжным) вряд ли даст толчок росту цен на зрелых рынках жилой недвижимости, в первую очередь на столичном. Их уровень пределен даже для инвесторов. Зато крупные региональные проекты получат новый финансовый стимул для скорейшей реализации.
На дворе - стагнация
Если у региональных рынков сохраняется еще приличный потенциал для роста, то с московским много неясностей. Хор аналитиков, дающих прогнозы относительно цен на этот год, как никогда слажен. Все они полагают, что роста цен на жилье более чем в пределах инфляции ждать не стоит (впрочем, никто не знает, каков будет реальный уровень инфляции). Возможны скачки до 20 процентов лишь по некоторым сегментам рынка. Несколько сбивают с толку отчеты за январь: год начался с весьма бурного роста всех показателей рынка.
При ближайшем рассмотрении оказывается, что реализуется отложенный спрос и рынок просто догоняет жизнь: пока продавцы-покупатели встречали Новый год, инфляционные показатели не стояли на месте. По данным компании "ИНКОМ", за предыдущую неделю цена жилья на вторичном рынке Москвы выросла на 2,4 процента в рублях. Продолжился и прирост объемов предложения, но он вышел всего лишь на уровень середины декабря 2007 года (примерно 25 тысяч квартир в Москве, 13 тысяч - в области). А прошлый год был, мягко говоря, совсем не бурным. На вторичке, по данным агентства "САВВА", за год цены выросли в среднем всего на 11 процентов. Причем по некоторым сегментам они и вовсе упали. Рост новостроек был чуть выше, но реальной инфляции не обогнал. Не слишком выросло в цене и загородное жилье - на 9,6 процента. По всему - ловить на рынке жилой недвижимости инвестору, особенно мелкому и даже среднему, нечего.
Совершенно другая картина наблюдалась на рынке коммерческой недвижимости. По расчетам компании WELHOME здесь прирост офисного сектора составил за год 34 процента. Вакантных площадей при этом - 8-9 процентов. Арендные ставки выросли на 25 процентов, а цены продаж серьезно опережали рост арендных ставок. Примерно та же картина с торговой недвижимостью: рост сегмента - не менее 25 процентов, а средняя арендная ставка уже составила 1570 за "квадрат".
Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости налицо. "В последние два года произошел поворот стратегии развития некоторых компаний в сторону коммерческой недвижимости", - отмечает Максим Брусов. На днях, например, СУ155 открывает крупный торговый комплекс в Серпухове, "Крост" строит технопарк и пивные рестораны, "ДОН-Строй" - офисы. Заметим, это компании, которые до сих пор были известны как строители - инвесторы жилья. Активность игроков помельче тоже невысока, но это не значит, что они не строят дома, просто их интересы сместились в более доходные сектора рынка или в другие регионы. Если инвесторы и строители перестанут интересоваться жильем из-за стагнации цен и минимальной доходности, его, по логике, станет меньше. А ведь, как известно, дефицит предложения - это почти всегда рост цен.
Стройте-стройте...
На сегодняшний день эксперты уже говорят о сокращении числа новостроек в городе. В 2007 году их количество от ТТК до МКАД, по данным IRN.RU, сократилось по сравнению с 2006 годом на 11,4 процента и составило 217 объектов. Громкого выхода на рынок новых объектов в последние месяцы тоже не было. Разве что ПИК объявил о крупном проекте в Кунцеве. Причины снижения предложения - в отсутствии свободных площадок и в запрете "точечного строительства", а также в том, что львиную долю от объема строящегося жилья в городе московские власти намерены использовать под социальные программы.
"Найти строительную площадку в Москве достаточно сложно. Акценты смещаются в сторону реализации проектов реконструкции старых жилых кварталов либо строительства на месте промышленных зон. Эти проекты весьма трудоемкие и требуют крупных финансовых вложений. Более того, проработки градообоснования и комплексное решение о строительстве значительно увеличат сроки проектирования, что скажется на сроках ввода объекта в эксплуатацию. В итоге это может привести к дефициту предложения и тем самым спровоцировать рост цен", - говорит Сергей Баранов.
Кроме того, подготовка строительной площадки, связанная зачастую с выводом промышленных предприятий и рекультивацией земли или сносом домов (расселение жителей), требуeт привлечения крупных инвестиций и только в самом конце принесет должную прибыль. Это, отмечает Баранов, ведет к глобализации рынка недвижимости. Крупные проекты могут реализовать только крупные игроки. Небольшим компаниям придется либо уходить с рынка, либо присоединяться к более мощным.
Эксперты отмечают, что потребительский интерес к Москве в принципе падает, перемещаясь в Подмосковье. За этим интересом следуют и строительные компании. Они возводят монолит, ставят панели, коттеджные поселки. Кстати, еще недавно все рассчитывали, что на рынок хлынет предложение поселков эконом-класса. Пока не случилось. Земля, как поняли теперь ее владельцы, ох как дорого стоит. Потому на рынок выходят поселки люкс и бизнес-класса, а цены стартуют от полумиллиона долларов и выше. И проблему доступного жилья не решают. Впрочем, выкупив квартиру в строящемся поселке, можно получить 20-40 процентов годовых - на городском рынке о таких прибылях давно забыли.
Из всего этого следует простой вывод: инвесторы и строители, несмотря на кризис и благодаря перегруппировке своих усилий, еще имеют возможность эффективно работать на рынке недвижимости. Есть, правда, другая сторона медали. Все жилищные программы основываются на постулате, что "в ближайшие годы большинство россиян сможет приобрести жилье по ипотеке". Ипотека же, благодаря тому же кризису, становится все дороже, а процент людей, способных купить собственное жилье, падает. И как ни толкают игроки рынка цены вверх, как ни пытаются найти уважительные причины для их роста, это слишком затруднительно.
Источник: Итоги