Рынок недвижимости столичного региона снова в центре внимания. Цены растут рекордными темпами, а принимаемые законы, похоже, только подогревают ситуацию, не работая ни на потребителя, ни на застройщиков.
Горожане не могут понять происходящее, а застройщики жилья приводят кучу причин разной степени обоснованности, почему рост цен будет только продолжаться. Правда, никто из девелоперов не хочет признаваться, что при растущих затратах они не хотят уменьшать свои прибыли.
Растущая пропасть
За первые три месяца 2006 г. суммарный рост цен на жилье в столице, по самым скромным подсчетам, превысил 15%. По данным аналитического центра ARN.ru, только в феврале цены на вторичном рынке выросли на 5,3%. Стоимость 1 кв. м жилья в московских новостройках в этот же период выросла более чем на 7%. По оценке аналитического центра IRN.ru, за март общегородской индекс стоимости жилья вырос на 7,5%. Что же касается Московской области, то, по данным компании ГК “МИАН”, наибольший рост отмечается в ближайшем Подмосковье, где объекты надежных застройщиков подорожали с начала 2006 г. на 20-30%. За март средняя цена 1 кв. м в монолитных домах выросла на $45, в панельных — на $13.
По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”, отдельные виды квартир в жилом комплексе “Янтарный город” подорожали на 12% с $2545 до $2850 за 1 кв. м. Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга “Капитал Груп”, говорит, что за февраль цены в ЖК “Аэробус” поднялись на 17% (в начале месяца минимальная цена 1 кв. м составляла $1630, а в конце
месяца — $1910 за 1 кв. м). В марте компания “Авгур Эстейт” подняла цены на квартиры в ЖК “Смоленская застава” на 15%. Подмосковные новостройки в марте по сравнению с февралем подорожали более чем на 10%. А некоторые квартиры, например, в 5-м мкр. г. Видное, выросли в цене еще больше — на 24%. Если в феврале стоимость 1 кв. м жилья на объекте составляла $1250, то в марте она увеличилась до $1550.
“Объем предложения с начала 2005 г. до настоящего времени сократился примерно на 40%, — говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании. — Если в начале прошлого года можно было купить квартиру в домах высокой стадии готовности, то в 2006 г. преобладают предложения в новостройках на начальных этапах строительства.
Александр Слета, аналитик Бюро недвижимости “Агент 002”, подтвердил, что на стадии завершения проектов квартир в продаже практически нет, кроме неликвидов в не самых удачных проектах. “Поняв, что предложений по новостройкам с каждым днем все меньше, люди стали покупать то, что есть, — говорит Ирина Егорова, маркетолог корпорации "Инком-Недвижимость". — Это привело к созданию ажиотажного спроса и, как следствие, к повышению цен”.
“Насколько предложение на вторичном рынке сокращается, настолько же убыстряется оборот, — говорит Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании "Новый город". — Если раньше средняя по качеству 2-3-комнатная квартира экспонировалась на рынке 2-3 месяца, то сейчас такой объект продается за 3-4 недели. Сделок меньше не стало, но формально на рынке в каждый момент времени находится меньше предложений”.
Как отметила Нина Кузнецова, генеральный директор компании “МИАН — Агентство недвижимости”, хотя в феврале рост предложения по объектам вторичной недвижимости составил около 25-30%, спрос по-прежнему опережает предложение на 20-30%. Эксперт отметила, что в феврале по сравнению с январем 2006 г. спрос на объекты первичной и вторичной недвижимости увеличился на 45-50%. “В общей структуре спроса на объекты вторичной недвижимости приходится около 60%”, — отмечает она.
Александр Слета отметил, что более всего востребованы 1-2-комнатные квартиры малого или среднего метража на юге, юго-востоке и востоке столицы. Александр Гениевский добавил, что в любой новостройке первым делом выкупаются маленькие квартиры, объекты до 70 кв. м “вымываются”, когда дом только появляется над землей. Пока строятся этажи, продаются квартиры до 120 “квадратов”.
Спрос на элитное жилье стабильно высок, он, по словам Ольги Твороговой, генерального директора Soho Realty, опережает предложение примерно на 40-50%, что также работает в пользу роста цен. По мнению Ольги Богородицкой, руководителя отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, с начала 2006 г. на рынке элитной недвижимости наблюдается повышение спроса на квартиры больших площадей (180-220 кв. м) у покупателей с бюджетом, превышающим $2,5 млн. Наиболее дорогие квартиры находятся в районе Остоженки и Пречистенки. Предложение в этом районе начинается от $10 000 за 1 кв. м.
Почему они растут?
Рост цен, по мнению экспертов, имеет свои веские причины. В первую очередь это снижение объемов предложения, которое на рынке новостроек, как предрекают участники рынка, будет все заметнее. “Уже сейчас можно констатировать снижение на 15-20% объема вновь разрабатываемых проектов”, — говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президента ГК “Конти”. Большинство застройщиков винят закон о долевом строительстве (ФЗ № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”).
Ирина Исмаилова, руководитель отдела городской недвижимости Welhome, напоминает, что новый закон не позволяет застройщикам привлекать денежные средства дольщиков до оформления прав на земельный участок, на котором ведется или планируется строительство, получения разрешения на строительство в Москомархитектуре и опубликования проектной декларации. Застройщики предпочитают ждать внесения поправок в закон либо разрабатывать иные схемы привлечения денежных средств дольщиков. Эти иные схемы, по словам Исмаиловой, “только начинают приживаться на рынке недвижимости и, как свойственно всему новому, пока не получили признания среди потенциальных покупателей первичного рынка жилья”.
Еще одна причина уменьшения предложения и роста цен, озвучиваемая многими экспертами, — недостаток свободных участков, в первую очередь площадок под массовую жилую застройку. Но, по мнению Сергея Леонтьева, генерального директора Vesco Realty, дефицит участков для нового строительства в Москве — всего лишь распространенный стереотип, хотя напрямую нехватка свободных площадок затрагивает лишь наиболее освоенные районы ЦАО — Остоженку, Арбат и Патриаршие пруды, тогда как в остальных районах сохраняется значительный ресурс для нового строительства. К примеру, только в числе крупных проектов ГК “ПИК” в Москве — микрорайон “Теплый край” в Теплом Стане и 14-й микрорайон Новопеределкина. А к 2008 г. в районе Некрасовка на юго-востоке Москвы будет построено свыше 300 000 кв. м жилья.
Долой заводы
Источником новых участков под жилую застройку могут стать территории бывших промпредприятий. Однако реорганизация промзон идет непросто. “В Москве присутствуют промзоны, перепрофилирование которых может высвободить несколько тысяч гектаров земли, — рассказывает Илья Шкабара, заместитель генерального директора "КВ Инжиниринг". — Только на месте промзоны "Воронцово" в районе ст. м. "Калужская" строители могут получить не менее 100 га земли. Кроме того, существует много промышленных площадок в восточной части города, но строители пока не занимаются их разработкой в связи с высокой входной стоимостью проектов”. По мнению Димитрия Андреенкова, председателя совета директоров компании “М.О.Р.Е.-Плаза”, в настоящее время процесс застройки территорий, ранее занимаемых промышленными предприятиями, организован слабо. “Зачастую проекты готовятся при участии самих промпредприятий, которые не являются профессионалами в строительстве, а преследуют только свои финансовые цели”, — говорит он.
По словам Ильи Шкабары, затраты девелоперов на покупку площадок выросли в течение последнего полугода не менее чем на 30%, поскольку сейчас продавцы реализуют не столько существующий бизнес, сколько перспективную площадку под застройку. Раньше расчет стоимости участка производился исходя из того, что стоит на земле и работает — от действующего бизнеса. Сейчас расчет строится исходя из будущей прибыли застройщика.
Несмотря на положительное стремление упорядочить рынок, бюрократическая система сделала все возможное для роста цен, считают участники рынка. “Если раньше процесс согласований занимал около года, то сегодня минимальный срок — 1,5 года, — подтверждает Анатолий Морозов, генеральный директор "МИАН-Девелопмента". — Усложнился процесс сбора разрешительной документации, надо пройти больше инстанций. Очевидно, что это сказывается на удорожании строительства. Как результат — потенциальному покупателю объект предлагается по более высокой цене”.
Алексей Белоусов отметил, что среди ценообразующих факторов важное место занимает себестоимость строительства. Это связано как с увеличением прямых затрат застройщика на финансирование строительства за счет привлечения банковских кредитов в большем объеме, так и с ростом стоимости строительных материалов и энергоресурсов. Евгения Малакаева, президент компании “Юнионпромстрой”, дополнила, что до принятия 214-ФЗ, как правило, до нулевого цикла работы по возведению и проектированию объекта велись за счет девелопера, а потом привлекались частные инвестиции. Теперь, по ее мнению, застройщика прямо-таки обязали пользоваться банковскими кредитами, цена которых достигает 18% годовых. По расчетам Малакаевой, цена 1 кв. м только за счет привлекаемых кредитных средств должна увеличиться на 36%, поскольку в среднем между началом работ и сдачей дома госкомиссии проходит два года.
“На рынке недвижимости сказались "цементные войны" компании "Евроцемент" и антимонопольного комитета, в результате чего выросла стоимость стройматериалов, произведенных с использованием цемента”, — считает Сергей Леонтьев. В середине 2005 г. крупные производители цемента и бетона резко подняли цены на свою продукцию. Удорожание, по словам Екатерины Тейн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, составило более 80%, что в результате привело к росту себестоимости жилья.
Не ждем перемен
Ситуация, складывающаяся в текущем году, не обещает существенных перемен в ближайшем будущем. По словам Александра Винокурова, директора департамента жилой недвижимости “РИГрупп”, в связи с началом строительного сезона в среднем на 7-8% выросли цены на бетон, сыпучие строительные материалы, металл.
В связи с удорожанием электроэнергии российские производители конструкций витражного типа подняли цены на профиль на 22%. Стоимость аналогичных импортных материалов повысилась на 12%. По словам Сергея Лядова, дефицит электроэнергии в московском регионе сказывается не только на себестоимости возводимых площадей, но и на их объемах. Например, администрация подмосковной Каширы уже 10 лет сталкивается с большими трудностями в развитии жилищного строительства. Одной из основных причин является дефицит энергомощностей, несмотря на наличие Каширской ГРЭС. Рост цен на электроэнергию отражается на увеличении затрат в производстве как материалов, так и самих строительных работ. По сравнению с декабрем прошлого года удорожание произошло почти по всем позициям на 2-10%. “Кроме того, в 2006 г. в пределах 5% увеличились затраты на проектирование зданий”, — добавляет Екатерина Тейн.
“На мой взгляд, чиновники из правительства Москвы совершили ошибку, когда сообщили СМИ, что строительство 1 кв. м обходится девелоперу в $300, — говорит Евгения Малакаева. — В итоге несколько тысяч человек поверили, что возможно приобрести недвижимость по $350 за 1 кв. м и отдали свои деньги в сомнительные компании”.
Цена квадратного метра, по словам эксперта, формируется из нескольких слагаемых. К примеру, при строительстве в центре города инвестор отдает городу 50% от построенных площадей, на других территориях — не меньше 30% (чаще в стоимостном выражении). Получается, что каждый построенный квадратный метр, возведенный на престижной территории, автоматически становится вдвое дороже, а в других местах — как минимум на треть. К этой сумме приплюсовываются расходы на строительство мест общего пользования, площадь которых в элитных домах достигает 30% от общего метража объекта, а в домах экономкласса — до 20%. Прибавляется стоимость внешних инженерных сетей. К примеру, на одном из объектов перенесение кабеля ФАПСИ стоило застройщику $2 млн. “Правда, эти затраты должны компенсироваться городом, но я пока не знаю ни одного девелопера, которому бы вернули деньги”, — говорит Малакаева.
Хотя и в будущем застройщикам вряд ли придется рассчитывать на поблажки. Столичные власти отменили льготы для инвесторов при расчете доли города на строительство инженерной инфраструктуры. В марте мэр Москвы подписал соответствующее распоряжение. Раньше застройщики, покупающие права под коммерческое строительство на аукционах, при расчете с городом получали понижающий коэффициент 0,7. Понижающий коэффициент позволял сократить денежный эквивалент доли города на 30%.
Растущей расходной составляющей является обеспечение новостроек электроэнергией. “Уже сегодня обсуждается цена $500-1500 за 1 кВт мощности, отпускаемой на новый дом в зависимости от объема и условий строительства”, — говорит Алексей Белоусов. С учетом современных требований, для того чтобы квартира, к примеру, площадью 100 кв. м имела нормальное энергоснабжение, требуется 14-15 кВт. При средней цифре $1000 за 1 кВт получается, что на 1 кв. м приходится около $100-150 прямых затрат только по энергоснабжению.
Даромир Обуханич предполагает, что рост цен обусловливается еще и тем, что растет количество жилья, приобретаемого с помощью ипотечных кредитов. По данным ГК “ПИК”, 33% заключенных компанией во втором полугодии 2005 г. сделок были ипотечными (по итогам первого полугодия 2005 г. этот показатель был на уровне 20%). В целом за 2005 г. рост количества сделок по ипотеке составил 161%.
Такого же мнения придерживается Илья Шкабара. По его словам, резко усилился спрос на дешевые квартиры. Это связано с тем, что ипотека стала более доступной. Ставки по ней после выхода на рынок Сбербанка с массовыми программами снизились до 11-12% по сравнению с 15-18%, которые были в прошлом году.
“Нельзя отрицать, что на рост цен в Москве оказывает воздействие и увеличение государственного заказа как по городским, так и по федеральным жилищным программам, — говорит Сергей Лядов. — В этом году серьезные ресурсы выделяются на строительство и закупку квартир для военнослужащих. По разным оценкам, от 5% до 10% квартир в столичных новостройках уйдет на нужды Министерства обороны. Это весомая доля с учетом уменьшения предложения жилья на рынке”.
Рекордсмены роста
По мнению экспертов, результаты продаж показывают, что самые высокие темпы роста цен отмечаются по самым дешевым квартирам, что отсекает потребителей от мало-мальски доступного жилья. На первичном рынке, со слов Сергея Леонтьева, наиболее динамичный рост цен предвидится на объекты, которые проходят госкомиссию в II-III кварталах 2006 г. К примеру, жилой комплекс “Режиссер” подорожал за февраль на $500 за 1 кв. м. Также высокими темпами дорожают типовые новостройки на нулевом этапе после получения девелопером разрешения на строительство.
Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга ГК “КРТ”, отмечает повышенный, даже ажиотажный интерес к квартирам в готовых домах с подземным автопаркингом и развитой инфраструктурой района проживания. Димитрий Андреенков придерживается такого же мнения: “Эта прослойка жилья пользуется сейчас наибольшим спросом, поскольку дом бизнес-класса подразумевает набор услуг, таких как охрана, парковка, внутренняя инфраструктура, за которые покупатель готов платить”.
Рзаев считает, что наибольший шанс вырасти в цене имеют готовые квартиры площадью от 50 до 130 кв. м в элитных домах. “Такие квартиры раскупаются в кратчайшие сроки, и спрос явно превышает предложение”, — говорит он. Ольга Творогова отмечает, что в сегменте дорогого жилья наибольший прирост цен можно ожидать в отношении объектов с тщательно продуманной концепцией и высоким качеством строительства (например, проекты Rose Group). Екатерина Тейн в число таких объектов включила концептуально грамотные и архитектурно сбалансированные проекты, реализуемые в районах, где ограничено предложение. Например, в районе Остоженки. На сегодняшний день в стадии строительства здесь находятся только два проекта — “Дворцовый комплекс”, принадлежащий компании Vessolink, и проект компании “Баркли” в Милковом переулке. Остальные ликвидные участки находятся в разработке.
В долгосрочной перспективе, по мнению Ольги Твороговой, более стремительный рост цен ожидается в районе Плющихи — Фрунзенской набережной, а также в районах, прилегающих к площадкам застройки крупных жилых комплексов на месте бывших промышленных зон (территории завода “Каучук” на ул. Усачева, Троллейбусного парка на ул. Трубецкой, Завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ) на пересечении Руновского переулка и Татарской улицы и др.).
По словам Сергея Стерника, директора аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимости”, в целом за 2006 г. можно ожидать увеличения объема ипотечных операций на 60-80%. Следовательно, на наибольшую величину вырастут цены на то жилье, которое с экономической и правовой точки зрения может удовлетворить этот ипотечный “навес”.
Валех Рзаев считает, что о качественном недорогом жилье в Москве можно забыть. Относительно недорогие объекты можно будет найти только в Подмосковье. “Если областным властям удастся решить проблемы транспортных связей, инженерной и социальной инфраструктуры для новых площадок, то скоро многие москвичи серьезно задумаются о переезде в подмосковные города”, — говорит он.
Вероятность спада
Непрерывный рост цен на столичную недвижимость порождает массу разноречивых предположений. О том, что рост цен не может продолжаться бесконечно, когда-то процесс замедлится, прекратится, а при насыщении рынка не исключена вероятность снижения цен. Но большинство экспертов пока не видят серьезных предпосылок к тому, что цены пойдут вниз в обозримом будущем. Ни один из ресурсов, применяемых в строительстве, не стал дешевле, напротив, все дорожает. “Говорить о спаде цен в условиях сегодняшнего ажиотажа во всех сегментах жилой недвижимости я бы не стала, — отмечает Нина Кузнецова. — Предпосылок для снижения темпов в течение года нет”.
Генеральный директор компании “Магистрат” Алексей Болдин считает, что спрос на жилую недвижимость только вырастет. “Предложение же — вследствие многих факторов, в том числе в связи с медленной разработкой и внедрением механизмов, предусмотренных новым градостроительным законодательством, — развивается гораздо более медленными темпами, поэтому в ближайшие 1-2 года снижение цен маловероятно”, — подчеркивает он.
По данным аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимости”, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 г. может достигнуть в Москве уровня $3100-3500 за 1 кв. м, в области — $1350 за 1 кв. м.
По словам Вячеслава Тимербулатова, на первичном рынке многое будет зависеть от принятия поправок к закону о долевом участии. Если поправки пройдут, это ускорит появление в ближайшее время на рынке новых предложений, а прирост стоимости квадратного метра достаточно быстро вернется к привычным 1,5-2% в месяц. Или в пределах инфляции, как считает Ирина Егорова, маркетолог корпорации “Инком-Недвижимость”.
Димитрий Андреенков тоже считает, что со временем темп роста цен снизится, но ждать стабилизации цен на рынке жилья нельзя. Особенно это касается сегмента бизнес-класса, лидера по темпу роста цен за последние несколько месяцев. “Наша компания только в феврале увеличила цены на наиболее ликвидные объекты бизнес-класса в среднем на 10%”, — говорит он.
“Уже года через два цены на бизнес-класс скорее всего стабилизируются и вряд ли сильно вырастут, если не произойдет обвала финансового рынка, — прогнозирует Валех Рзаев. — Несильно вырастут цены в элитном секторе. Хотя в эксклюзивных клубных домах жилье может продаваться как произведение искусства — по договорной цене”.
Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul's Yard, теоретически допускает грядущее снижение роста цен на жилую недвижимость в столичном регионе, но, по его мнению, должны “в одно время и в одном месте сойтись следующие условия: ослабление контроля государства за деятельностью девелоперов, в том числе монополистов; активное лоббирование интересов институциональных инвесторов на уровне Госдумы и правительства; либерализация градостроительной политики со стороны администрации Москвы; активный рост курсов альтернативных источников инвестиций и образование новых ниш на фондовом рынке; активный рост предложения, а также многие другие факторы, среди которых коррекция пресловутого закона об участии в долевом строительстве”.
Александр Гениевский не верит в вероятность падения цен на столичную недвижимость. “Слишком много людей в России знают, что Москва — это практически единственный город, в котором можно хорошо зарабатывать и достойно жить, поэтому готовы платить за квартиру здесь любые деньги”, — говорит он.
Людмила Чичерова
Ведомости
17.04.2006, №67 (1594)
Горожане не могут понять происходящее, а застройщики жилья приводят кучу причин разной степени обоснованности, почему рост цен будет только продолжаться. Правда, никто из девелоперов не хочет признаваться, что при растущих затратах они не хотят уменьшать свои прибыли.
Растущая пропасть
За первые три месяца 2006 г. суммарный рост цен на жилье в столице, по самым скромным подсчетам, превысил 15%. По данным аналитического центра ARN.ru, только в феврале цены на вторичном рынке выросли на 5,3%. Стоимость 1 кв. м жилья в московских новостройках в этот же период выросла более чем на 7%. По оценке аналитического центра IRN.ru, за март общегородской индекс стоимости жилья вырос на 7,5%. Что же касается Московской области, то, по данным компании ГК “МИАН”, наибольший рост отмечается в ближайшем Подмосковье, где объекты надежных застройщиков подорожали с начала 2006 г. на 20-30%. За март средняя цена 1 кв. м в монолитных домах выросла на $45, в панельных — на $13.
По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”, отдельные виды квартир в жилом комплексе “Янтарный город” подорожали на 12% с $2545 до $2850 за 1 кв. м. Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга “Капитал Груп”, говорит, что за февраль цены в ЖК “Аэробус” поднялись на 17% (в начале месяца минимальная цена 1 кв. м составляла $1630, а в конце
месяца — $1910 за 1 кв. м). В марте компания “Авгур Эстейт” подняла цены на квартиры в ЖК “Смоленская застава” на 15%. Подмосковные новостройки в марте по сравнению с февралем подорожали более чем на 10%. А некоторые квартиры, например, в 5-м мкр. г. Видное, выросли в цене еще больше — на 24%. Если в феврале стоимость 1 кв. м жилья на объекте составляла $1250, то в марте она увеличилась до $1550.
“Объем предложения с начала 2005 г. до настоящего времени сократился примерно на 40%, — говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании. — Если в начале прошлого года можно было купить квартиру в домах высокой стадии готовности, то в 2006 г. преобладают предложения в новостройках на начальных этапах строительства.
Александр Слета, аналитик Бюро недвижимости “Агент 002”, подтвердил, что на стадии завершения проектов квартир в продаже практически нет, кроме неликвидов в не самых удачных проектах. “Поняв, что предложений по новостройкам с каждым днем все меньше, люди стали покупать то, что есть, — говорит Ирина Егорова, маркетолог корпорации "Инком-Недвижимость". — Это привело к созданию ажиотажного спроса и, как следствие, к повышению цен”.
“Насколько предложение на вторичном рынке сокращается, настолько же убыстряется оборот, — говорит Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании "Новый город". — Если раньше средняя по качеству 2-3-комнатная квартира экспонировалась на рынке 2-3 месяца, то сейчас такой объект продается за 3-4 недели. Сделок меньше не стало, но формально на рынке в каждый момент времени находится меньше предложений”.
Как отметила Нина Кузнецова, генеральный директор компании “МИАН — Агентство недвижимости”, хотя в феврале рост предложения по объектам вторичной недвижимости составил около 25-30%, спрос по-прежнему опережает предложение на 20-30%. Эксперт отметила, что в феврале по сравнению с январем 2006 г. спрос на объекты первичной и вторичной недвижимости увеличился на 45-50%. “В общей структуре спроса на объекты вторичной недвижимости приходится около 60%”, — отмечает она.
Александр Слета отметил, что более всего востребованы 1-2-комнатные квартиры малого или среднего метража на юге, юго-востоке и востоке столицы. Александр Гениевский добавил, что в любой новостройке первым делом выкупаются маленькие квартиры, объекты до 70 кв. м “вымываются”, когда дом только появляется над землей. Пока строятся этажи, продаются квартиры до 120 “квадратов”.
Спрос на элитное жилье стабильно высок, он, по словам Ольги Твороговой, генерального директора Soho Realty, опережает предложение примерно на 40-50%, что также работает в пользу роста цен. По мнению Ольги Богородицкой, руководителя отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, с начала 2006 г. на рынке элитной недвижимости наблюдается повышение спроса на квартиры больших площадей (180-220 кв. м) у покупателей с бюджетом, превышающим $2,5 млн. Наиболее дорогие квартиры находятся в районе Остоженки и Пречистенки. Предложение в этом районе начинается от $10 000 за 1 кв. м.
Почему они растут?
Рост цен, по мнению экспертов, имеет свои веские причины. В первую очередь это снижение объемов предложения, которое на рынке новостроек, как предрекают участники рынка, будет все заметнее. “Уже сейчас можно констатировать снижение на 15-20% объема вновь разрабатываемых проектов”, — говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президента ГК “Конти”. Большинство застройщиков винят закон о долевом строительстве (ФЗ № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”).
Ирина Исмаилова, руководитель отдела городской недвижимости Welhome, напоминает, что новый закон не позволяет застройщикам привлекать денежные средства дольщиков до оформления прав на земельный участок, на котором ведется или планируется строительство, получения разрешения на строительство в Москомархитектуре и опубликования проектной декларации. Застройщики предпочитают ждать внесения поправок в закон либо разрабатывать иные схемы привлечения денежных средств дольщиков. Эти иные схемы, по словам Исмаиловой, “только начинают приживаться на рынке недвижимости и, как свойственно всему новому, пока не получили признания среди потенциальных покупателей первичного рынка жилья”.
Еще одна причина уменьшения предложения и роста цен, озвучиваемая многими экспертами, — недостаток свободных участков, в первую очередь площадок под массовую жилую застройку. Но, по мнению Сергея Леонтьева, генерального директора Vesco Realty, дефицит участков для нового строительства в Москве — всего лишь распространенный стереотип, хотя напрямую нехватка свободных площадок затрагивает лишь наиболее освоенные районы ЦАО — Остоженку, Арбат и Патриаршие пруды, тогда как в остальных районах сохраняется значительный ресурс для нового строительства. К примеру, только в числе крупных проектов ГК “ПИК” в Москве — микрорайон “Теплый край” в Теплом Стане и 14-й микрорайон Новопеределкина. А к 2008 г. в районе Некрасовка на юго-востоке Москвы будет построено свыше 300 000 кв. м жилья.
Долой заводы
Источником новых участков под жилую застройку могут стать территории бывших промпредприятий. Однако реорганизация промзон идет непросто. “В Москве присутствуют промзоны, перепрофилирование которых может высвободить несколько тысяч гектаров земли, — рассказывает Илья Шкабара, заместитель генерального директора "КВ Инжиниринг". — Только на месте промзоны "Воронцово" в районе ст. м. "Калужская" строители могут получить не менее 100 га земли. Кроме того, существует много промышленных площадок в восточной части города, но строители пока не занимаются их разработкой в связи с высокой входной стоимостью проектов”. По мнению Димитрия Андреенкова, председателя совета директоров компании “М.О.Р.Е.-Плаза”, в настоящее время процесс застройки территорий, ранее занимаемых промышленными предприятиями, организован слабо. “Зачастую проекты готовятся при участии самих промпредприятий, которые не являются профессионалами в строительстве, а преследуют только свои финансовые цели”, — говорит он.
По словам Ильи Шкабары, затраты девелоперов на покупку площадок выросли в течение последнего полугода не менее чем на 30%, поскольку сейчас продавцы реализуют не столько существующий бизнес, сколько перспективную площадку под застройку. Раньше расчет стоимости участка производился исходя из того, что стоит на земле и работает — от действующего бизнеса. Сейчас расчет строится исходя из будущей прибыли застройщика.
Несмотря на положительное стремление упорядочить рынок, бюрократическая система сделала все возможное для роста цен, считают участники рынка. “Если раньше процесс согласований занимал около года, то сегодня минимальный срок — 1,5 года, — подтверждает Анатолий Морозов, генеральный директор "МИАН-Девелопмента". — Усложнился процесс сбора разрешительной документации, надо пройти больше инстанций. Очевидно, что это сказывается на удорожании строительства. Как результат — потенциальному покупателю объект предлагается по более высокой цене”.
Алексей Белоусов отметил, что среди ценообразующих факторов важное место занимает себестоимость строительства. Это связано как с увеличением прямых затрат застройщика на финансирование строительства за счет привлечения банковских кредитов в большем объеме, так и с ростом стоимости строительных материалов и энергоресурсов. Евгения Малакаева, президент компании “Юнионпромстрой”, дополнила, что до принятия 214-ФЗ, как правило, до нулевого цикла работы по возведению и проектированию объекта велись за счет девелопера, а потом привлекались частные инвестиции. Теперь, по ее мнению, застройщика прямо-таки обязали пользоваться банковскими кредитами, цена которых достигает 18% годовых. По расчетам Малакаевой, цена 1 кв. м только за счет привлекаемых кредитных средств должна увеличиться на 36%, поскольку в среднем между началом работ и сдачей дома госкомиссии проходит два года.
“На рынке недвижимости сказались "цементные войны" компании "Евроцемент" и антимонопольного комитета, в результате чего выросла стоимость стройматериалов, произведенных с использованием цемента”, — считает Сергей Леонтьев. В середине 2005 г. крупные производители цемента и бетона резко подняли цены на свою продукцию. Удорожание, по словам Екатерины Тейн, директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank, составило более 80%, что в результате привело к росту себестоимости жилья.
Не ждем перемен
Ситуация, складывающаяся в текущем году, не обещает существенных перемен в ближайшем будущем. По словам Александра Винокурова, директора департамента жилой недвижимости “РИГрупп”, в связи с началом строительного сезона в среднем на 7-8% выросли цены на бетон, сыпучие строительные материалы, металл.
В связи с удорожанием электроэнергии российские производители конструкций витражного типа подняли цены на профиль на 22%. Стоимость аналогичных импортных материалов повысилась на 12%. По словам Сергея Лядова, дефицит электроэнергии в московском регионе сказывается не только на себестоимости возводимых площадей, но и на их объемах. Например, администрация подмосковной Каширы уже 10 лет сталкивается с большими трудностями в развитии жилищного строительства. Одной из основных причин является дефицит энергомощностей, несмотря на наличие Каширской ГРЭС. Рост цен на электроэнергию отражается на увеличении затрат в производстве как материалов, так и самих строительных работ. По сравнению с декабрем прошлого года удорожание произошло почти по всем позициям на 2-10%. “Кроме того, в 2006 г. в пределах 5% увеличились затраты на проектирование зданий”, — добавляет Екатерина Тейн.
“На мой взгляд, чиновники из правительства Москвы совершили ошибку, когда сообщили СМИ, что строительство 1 кв. м обходится девелоперу в $300, — говорит Евгения Малакаева. — В итоге несколько тысяч человек поверили, что возможно приобрести недвижимость по $350 за 1 кв. м и отдали свои деньги в сомнительные компании”.
Цена квадратного метра, по словам эксперта, формируется из нескольких слагаемых. К примеру, при строительстве в центре города инвестор отдает городу 50% от построенных площадей, на других территориях — не меньше 30% (чаще в стоимостном выражении). Получается, что каждый построенный квадратный метр, возведенный на престижной территории, автоматически становится вдвое дороже, а в других местах — как минимум на треть. К этой сумме приплюсовываются расходы на строительство мест общего пользования, площадь которых в элитных домах достигает 30% от общего метража объекта, а в домах экономкласса — до 20%. Прибавляется стоимость внешних инженерных сетей. К примеру, на одном из объектов перенесение кабеля ФАПСИ стоило застройщику $2 млн. “Правда, эти затраты должны компенсироваться городом, но я пока не знаю ни одного девелопера, которому бы вернули деньги”, — говорит Малакаева.
Хотя и в будущем застройщикам вряд ли придется рассчитывать на поблажки. Столичные власти отменили льготы для инвесторов при расчете доли города на строительство инженерной инфраструктуры. В марте мэр Москвы подписал соответствующее распоряжение. Раньше застройщики, покупающие права под коммерческое строительство на аукционах, при расчете с городом получали понижающий коэффициент 0,7. Понижающий коэффициент позволял сократить денежный эквивалент доли города на 30%.
Растущей расходной составляющей является обеспечение новостроек электроэнергией. “Уже сегодня обсуждается цена $500-1500 за 1 кВт мощности, отпускаемой на новый дом в зависимости от объема и условий строительства”, — говорит Алексей Белоусов. С учетом современных требований, для того чтобы квартира, к примеру, площадью 100 кв. м имела нормальное энергоснабжение, требуется 14-15 кВт. При средней цифре $1000 за 1 кВт получается, что на 1 кв. м приходится около $100-150 прямых затрат только по энергоснабжению.
Даромир Обуханич предполагает, что рост цен обусловливается еще и тем, что растет количество жилья, приобретаемого с помощью ипотечных кредитов. По данным ГК “ПИК”, 33% заключенных компанией во втором полугодии 2005 г. сделок были ипотечными (по итогам первого полугодия 2005 г. этот показатель был на уровне 20%). В целом за 2005 г. рост количества сделок по ипотеке составил 161%.
Такого же мнения придерживается Илья Шкабара. По его словам, резко усилился спрос на дешевые квартиры. Это связано с тем, что ипотека стала более доступной. Ставки по ней после выхода на рынок Сбербанка с массовыми программами снизились до 11-12% по сравнению с 15-18%, которые были в прошлом году.
“Нельзя отрицать, что на рост цен в Москве оказывает воздействие и увеличение государственного заказа как по городским, так и по федеральным жилищным программам, — говорит Сергей Лядов. — В этом году серьезные ресурсы выделяются на строительство и закупку квартир для военнослужащих. По разным оценкам, от 5% до 10% квартир в столичных новостройках уйдет на нужды Министерства обороны. Это весомая доля с учетом уменьшения предложения жилья на рынке”.
Рекордсмены роста
По мнению экспертов, результаты продаж показывают, что самые высокие темпы роста цен отмечаются по самым дешевым квартирам, что отсекает потребителей от мало-мальски доступного жилья. На первичном рынке, со слов Сергея Леонтьева, наиболее динамичный рост цен предвидится на объекты, которые проходят госкомиссию в II-III кварталах 2006 г. К примеру, жилой комплекс “Режиссер” подорожал за февраль на $500 за 1 кв. м. Также высокими темпами дорожают типовые новостройки на нулевом этапе после получения девелопером разрешения на строительство.
Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга ГК “КРТ”, отмечает повышенный, даже ажиотажный интерес к квартирам в готовых домах с подземным автопаркингом и развитой инфраструктурой района проживания. Димитрий Андреенков придерживается такого же мнения: “Эта прослойка жилья пользуется сейчас наибольшим спросом, поскольку дом бизнес-класса подразумевает набор услуг, таких как охрана, парковка, внутренняя инфраструктура, за которые покупатель готов платить”.
Рзаев считает, что наибольший шанс вырасти в цене имеют готовые квартиры площадью от 50 до 130 кв. м в элитных домах. “Такие квартиры раскупаются в кратчайшие сроки, и спрос явно превышает предложение”, — говорит он. Ольга Творогова отмечает, что в сегменте дорогого жилья наибольший прирост цен можно ожидать в отношении объектов с тщательно продуманной концепцией и высоким качеством строительства (например, проекты Rose Group). Екатерина Тейн в число таких объектов включила концептуально грамотные и архитектурно сбалансированные проекты, реализуемые в районах, где ограничено предложение. Например, в районе Остоженки. На сегодняшний день в стадии строительства здесь находятся только два проекта — “Дворцовый комплекс”, принадлежащий компании Vessolink, и проект компании “Баркли” в Милковом переулке. Остальные ликвидные участки находятся в разработке.
В долгосрочной перспективе, по мнению Ольги Твороговой, более стремительный рост цен ожидается в районе Плющихи — Фрунзенской набережной, а также в районах, прилегающих к площадкам застройки крупных жилых комплексов на месте бывших промышленных зон (территории завода “Каучук” на ул. Усачева, Троллейбусного парка на ул. Трубецкой, Завода по производству лопастных гидравлических машин (ЛГМ) на пересечении Руновского переулка и Татарской улицы и др.).
По словам Сергея Стерника, директора аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимости”, в целом за 2006 г. можно ожидать увеличения объема ипотечных операций на 60-80%. Следовательно, на наибольшую величину вырастут цены на то жилье, которое с экономической и правовой точки зрения может удовлетворить этот ипотечный “навес”.
Валех Рзаев считает, что о качественном недорогом жилье в Москве можно забыть. Относительно недорогие объекты можно будет найти только в Подмосковье. “Если областным властям удастся решить проблемы транспортных связей, инженерной и социальной инфраструктуры для новых площадок, то скоро многие москвичи серьезно задумаются о переезде в подмосковные города”, — говорит он.
Вероятность спада
Непрерывный рост цен на столичную недвижимость порождает массу разноречивых предположений. О том, что рост цен не может продолжаться бесконечно, когда-то процесс замедлится, прекратится, а при насыщении рынка не исключена вероятность снижения цен. Но большинство экспертов пока не видят серьезных предпосылок к тому, что цены пойдут вниз в обозримом будущем. Ни один из ресурсов, применяемых в строительстве, не стал дешевле, напротив, все дорожает. “Говорить о спаде цен в условиях сегодняшнего ажиотажа во всех сегментах жилой недвижимости я бы не стала, — отмечает Нина Кузнецова. — Предпосылок для снижения темпов в течение года нет”.
Генеральный директор компании “Магистрат” Алексей Болдин считает, что спрос на жилую недвижимость только вырастет. “Предложение же — вследствие многих факторов, в том числе в связи с медленной разработкой и внедрением механизмов, предусмотренных новым градостроительным законодательством, — развивается гораздо более медленными темпами, поэтому в ближайшие 1-2 года снижение цен маловероятно”, — подчеркивает он.
По данным аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимости”, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 г. может достигнуть в Москве уровня $3100-3500 за 1 кв. м, в области — $1350 за 1 кв. м.
По словам Вячеслава Тимербулатова, на первичном рынке многое будет зависеть от принятия поправок к закону о долевом участии. Если поправки пройдут, это ускорит появление в ближайшее время на рынке новых предложений, а прирост стоимости квадратного метра достаточно быстро вернется к привычным 1,5-2% в месяц. Или в пределах инфляции, как считает Ирина Егорова, маркетолог корпорации “Инком-Недвижимость”.
Димитрий Андреенков тоже считает, что со временем темп роста цен снизится, но ждать стабилизации цен на рынке жилья нельзя. Особенно это касается сегмента бизнес-класса, лидера по темпу роста цен за последние несколько месяцев. “Наша компания только в феврале увеличила цены на наиболее ликвидные объекты бизнес-класса в среднем на 10%”, — говорит он.
“Уже года через два цены на бизнес-класс скорее всего стабилизируются и вряд ли сильно вырастут, если не произойдет обвала финансового рынка, — прогнозирует Валех Рзаев. — Несильно вырастут цены в элитном секторе. Хотя в эксклюзивных клубных домах жилье может продаваться как произведение искусства — по договорной цене”.
Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul's Yard, теоретически допускает грядущее снижение роста цен на жилую недвижимость в столичном регионе, но, по его мнению, должны “в одно время и в одном месте сойтись следующие условия: ослабление контроля государства за деятельностью девелоперов, в том числе монополистов; активное лоббирование интересов институциональных инвесторов на уровне Госдумы и правительства; либерализация градостроительной политики со стороны администрации Москвы; активный рост курсов альтернативных источников инвестиций и образование новых ниш на фондовом рынке; активный рост предложения, а также многие другие факторы, среди которых коррекция пресловутого закона об участии в долевом строительстве”.
Александр Гениевский не верит в вероятность падения цен на столичную недвижимость. “Слишком много людей в России знают, что Москва — это практически единственный город, в котором можно хорошо зарабатывать и достойно жить, поэтому готовы платить за квартиру здесь любые деньги”, — говорит он.
Людмила Чичерова
Ведомости
17.04.2006, №67 (1594)